Selbst hergestellte Gebäude / die Herstellerbefreiung
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20. Dezember 2012 |
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Nach § 30 Abs 2 Z 2 EStG sind Einküfte aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie innerhalb der letzten 10 Jahre nicht der Erziehlung von Einkünften gedient haben von der Immo-ESt befreit.
Die Anwendung der Befreiung ist nur ausgeschlossen soweit das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre der Einkünfteerzielung gedient hat. Im Falle einer teilweisen Nutzung zur Erzielung von Einkünften steht die Befreiung somit nur anteilig zu.
Der Begriff "selbst hergestellt" setzt voraus, dass der Steuerpflichtige das wirtschaftliche bzw. finanzielle Risiko aus der Herstellung des Gebäudes trägt; er also er also selbst oder auch durch einen Bauunternehmer das Gebäude errichtet. Als nicht selbst hergestellt gilt demnach ein Gebäude, das zu einem Fixpreis erstellt worden ist (VwGH 20.9.2001, 98/15/0071).
Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt nur dann vor, wenn Baumaßnahmen nach der Verkehrsauffassung als Errichtung eines Gebäudes, somit als "Hausbau" und nicht etwa als Haussanierung oder Hausrenovierung anzusehen sind (VwGH 20.9.2001, 98/15/0071). Grundsätzlich erfasst die Befreiungsbestimmung damit nur die erstmalige Errichtung eines Objektes (vgl. EStR Rz 6647).
Wird ein Rohbau angeschafft und in der Folge vom Steuerpflichtigen fertig gestellt, so liegt insgesamt (auch hinsichtlich der Anschaffung des Rohbaus) ein selbst hergestelltes Gebäude vor, wenn die Fertigstellungskosten die Anschaffungskosten des Rohbaus übersteigen.
Vor dem 1. Jänner 2013 galt die Herstellerbefreiung auch für Verkäufer, die nicht selbst gebaut haben, sofern Ihnen das Gebäude unentgeltlich übertragen wurde und der Rechtsvorgänger das Gebäude errichtet hat.
"..Hat der Rechtsvorgänger ein Gebäude selbst hergestellt, so gilt diese Befreiung auch für den, der das Gebäude unentgeltlich übernommen hat und sodann veräußert..." (alte Rechtsansicht des BMF laut EStR Rz 6645).
Bei Veräußerungen nach dem 1. Jänner 2013 gilt nunmehr, dass ein Haus nur dann als selbst hergestellt gilt, wenn es vom Veräußerer selbst gebaut wurde. Die Erfüllung der Voraussetzungen durch den Erblasser oder Geschenkgeber ist nicht ausreichend (vgl. BMF vom 03.09.2012 GZ BMF-010203/0402-VI/6/2012).
Die Herstellerbefreiung bezieht sich immer nur auf das Gebäude, nicht hingegen auf Grund und Boden.
Die Befreiung für selbst hergestellte Gebäude ist nachrangig zur Hauptwohnsitzbefreiung. Weitere Informationen Hauptwohnsitzbefreiung
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Immobilienbesteuerung, Herstellerbefreiung
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| Elke Krueg. schrieb am 13. Jänner 2013 folgendes: |
Dieser Artikel ist sehr informativ, wengleich eine wesentliche Frage bedauerlicherweise offen bleibt.
Besonders interessiert mich was "Im Falle einer teilweisen Nutzung zur Erzielung von Einkünften steht die Befreiung somit nur anteilig zu" zu bedeuten hat.
Im Jahr 2004 haben wir ein vermietetes Haus erworben. Zunächst wurde das gesamte Haus weiterhin vermietet. Nach etwa 2 Jahren (2006) ist der Mieter ausgezogen und das Haus wurde von uns als Wochenendhaus privat genutzt (Zweitwohnsitz). Nun haben wir uns aber entschlossen, daß Haus zu verkaufen.
Steht uns die Herstellerbefreiung anteilig zu, da das Haus ja nur zwei Jahre steuerpflichtig vermietet wurde?
Steht die Befreiung zu 8/10 zu? |
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 14. Jänner 2013 folgendes: |
Sehr geehrte Frau Krueg.
Die Befreiung gilt nur, wenn (siehe angeführten Artikel von Herrn Mag. Knöll) das Gebäude zu keiner Einkünfteerzielung in den letzten 10 Jahren gedient hat.
Im Falle einer teilweisen Nutzung zur Erzielung von Einkünften steht die Befreiung somit nur anteilig zu.
Dies trifft dann zu, wenn nur ein Teil des Gebäudes (z.B.: 1. Stock) vermietet wurde, und der Rest (z.B.: EG) privat genutzt wurde.
Eine zeitliche (wie bei Ihnen) Trennung ist nicht vorgesehen.
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jedliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 14. Jänner 2013 folgendes: |
Wie Herr StB Braun bereits richtig bemerkt hat können Sie die Befreiung nicht in Anspruch nehmen.
Der Information des Bundeskanzleramtes kann man zu diesem Thema folgendes entnehmen:
"Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung kommt insoweit zum Tragen, als das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat: Liegt eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor (teilweise Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht greift."
Der Ausdruck soweit sie ... nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben bezieht sich auf die Flächennutzung (entweder privat oder Vermietung & Verpachtung).
Durch die Floskel innerhalb der letzten 10 Jahre wird ein 10-jähriger Beobachtungszeitraum definiert, in dem jegliche (auch wenn sie nur sehr kurz sein sollte) Flächennutzung zur Erzielung von Einkünften befreiungsschädlich ist.
Sämtliche Angaben dienen nur der Erstinformation und können keine rechtliche oder sonstige Beratung sein oder ersetzen. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Angaben wird keine Haftung übernommen.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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| Herr pirker herbert schrieb am 19. Dezember 2013 folgendes: |
Hallo!
Ich habe ein vor 13 Jahren ein einfamilienhaus auf 1600 m seehöhe errichtet.
Habe dieses gebäude immer mit meiner familie genutzt,da ich auch einen behinderten sohn hatte und für ihm lt arzt die höhenlage sehr von vorteil war.
Habe aber meinem wohnsitz in einer dienstwohnung gehabt.
Im oktober 2012 verkaufte ichdas objekt.
Jetzt bekam ich eine immobiliensteuervorschreibung von 25% |
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 19. Dezember 2013 folgendes: |
Sehr geehrter Herr Pirker
Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."
Hier zählt vor allem der Wasserverbrauch, wirtschaftliche und persönliches naheverhältnis,...
In Ihrem Fall müsste geklärt werden, ob das Haus als Hauptwohnsitz lt. Steuerrecht gewertet werden kann (keine Steuer ) oder nicht (Steuer 3,5% vom Verkaufserlös )
Siehe auch
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html
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Michael BRAUN, Steuerberater
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| Herr Dietrich schrieb am 21. November 2014 folgendes: |
Hallo!
Meine Eltern haben vor beinahe 40 Jahren ein Haus selbst errichtet (kein Fixpreis, eigener Plan, eigene Beauftragung der Professionisten). Davor stand an derselben Stelle eine Holzhütte. Unterlagen zur Errichtung sind allerdings keine mehr vorhanden. Letztes Jahr wurde das Gebäude verkauft.
Frage: Wie kann man die eigene Errichtung nachweisen? |
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 25. November 2014 folgendes: |
Sehr geehrter Herr Dietrich
Aufgrund Ihrer Schilderungen sollte hier die Hauptwohnsitzbefreiung (keine Steuer, wenn gewissen Zeiten eingehalten wurden) greifen.
Im Falle der Nichtanwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung kann im Einzelfall die Herstellerbefreiung greifen. Diese sieht eine Steuerbefreiung für den Gebäudeteil (nicht für den Grund und Boden) einer veräußerten Liegenschaft vor, sofern das Gebäude durch den Steuerpflichtigen selbst errichtet worden ist und dieses innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat.
Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn der Steuerpflichtige das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung des Gebäudes trägt. Selbst hergestellt ist ein Gebäude auch dann, wenn es durch einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.
Treffen die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Dies ist deswegen günstiger, weil bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung aber auch der zugehörige Grund und Boden bis 1.000 m2.
Für Veräußerungen ab 2013 steht die Herstellerbefreiung nur mehr dem Hersteller selbst zu. Wurde ein selbst hergestelltes Gebäude unentgeltlich übertragen, kann sie der Erwerber nicht mehr beanspruchen.
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Michael BRAUN, Steuerberater
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| Herr Ost schrieb am 21. März 2016 folgendes: |
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich beziehe mich auf folgenden Text:
Wird ein Rohbau angeschafft und in der Folge vom Steuerpflichtigen fertig gestellt, so liegt insgesamt (auch hinsichtlich der Anschaffung des Rohbaus) ein selbst hergestelltes Gebäude vor, wenn die Fertigstellungskosten die Anschaffungskosten des Rohbaus übersteigen.
Nun lese ich auf help.gv.at folgende Textpassage:
Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige das Gebäude von Grund auf neu errichtet (also ein "Hausbau" und keine – auch umfassende – Fertigstellung oder Renovierung vorliegt) und das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung trägt.
Meiner Ansicht nach widersprechen sich die beiden Textpassage ein wenig?!
LG |
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 21. März 2016 folgendes: |
Sehr geehrter Herr Ost,
Ja, Sie haben vollkommen Recht. Es besteht ein gewisser Widerspruch zwischen den beiden zitierten Textpassagen. Allerdings bezieht sich die erstgenannte Stelle auf die Fertigstellung eines Neubaus, während die zweite eine Abgrenzung zu einer bloßen Renovierung (eines bereits bestehenden Gebäudes) treffen soll.
Als Spezialist für Immobilienbesteuerung stehe ich Ihnen gerne für weitere Fragen zur Verfügung.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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| Dario Jerkovic schrieb am 26. April 2019 folgendes: |
Sehr geehrte Damen und Herren,
ein Freund von mir hat ein Reihenhaus mit drei Einheiten gebaut in einer zog er selber ein und in die zweite seine eltern. Die dritte Einheit hat er gleich verkauft. Stimmt dass, das keine ImmoEst anfällt, da das Bauprojekt als eines gesehen wird und quasi als ein baukörper und somit die AK plus HK über 600.000 liegen aber der Erlös der einen Einheit deutlich darunter, also ein "verlust". oder muss man die AK plus HK auf drei teilen, da drei Einheiten gebaut wurden? |
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 26. April 2019 folgendes: |
Die Anschaffungskosten und Herstellungkosten sind auf die drei Einheiten zu verteilen, sodass wohl beim Verkauf des dritten Hauses ein Gewinn entstehen wird.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Herstellerbefreiung, Immobilienertragsteuer. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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