Der Immobiliensteuerrechner wurde von Mag. Peter Knöll Steuerberater entwickelt. Mit dem Immobiliensteuerrechner lässt sich die
Immobilienertragsteuer (Immo-ESt) anonym und kostenlos berechnen.
Der Immobiliensteuerrechner gibt Ihnen eine erste Orientierung über die Höhe der zu zahlenden Immobilienertragsteuer,
er bildet aber keine Spezialfälle ab, noch wird eine Haftung für die Richtigkeit der Ergebnisse übernommen.
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Bei der Immobilienertragsteuer geht es um viel Geld. Lassen Sie sich in einem ersten Schritt die Höhe der ImmoESt vorab vom Profi berechnen.
Der ImmoESt-Check verschafft Ihnen Sicherheit, dass weder zu viel an Steuer bezahlt wird noch eine Steuernachzahlung droht bzw. wir zeigen Ihnen im Rahmen des Checks allfällige Optimierungspotentiale auf.
Der ImmoESt-Check kostet EUR 144 (inkl. 20% MWSt, Preis umfasst 1 Stunde Arbeitszeit). Die Kosten für befugte Steuerberater können zu 100% von der Einkommensteuer abgesetzt werden.
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• Wann werden Sie voraussichtlich die Immobilie verkaufen (Datum des Kaufvertrages)? Datumseingabe TTMMJJJJ
• Wird die Immoblie aufgrund eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines solchen drohenden Eingriffs veräußert? Ja
Nein
Hinweis anzeigen
Eine Veräußerung "infolge eines behördlichen Eingriffes" im Sinne des § 30 Abs 2 Z 3 EStG liegt im Falle einer Enteignung oder eines enteignungsähnlichen Eingriffes vor.
• Wird die Immobilie im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren veräußert (getauscht)? Ja
Nein
• Handelt es sich bei der zu veräußernden Immobilie um ein Eigenheim oder Eigentumswohnung? Ja
Nein
Hinweis anzeigen
Ein Eigenheim ist ein Gebäude, in welchem maximal zwei Wohneinheiten sind.
Voraussetzung für die Qualifikation als Eigenheim (als Eigentumswohnung) ist,
dass die den eigenen Wohnzwecken dienende Nutzfläche mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche des Gebäudes (der Eigentumswohnung) ausmacht (vgl. EStR RZ 6636).
Der Begriff des Wohnsitzes richtet sich nach § 26 Abs. 1 BAO. Liegt nur ein Wohnsitz vor, so
ist dieser Hauptwohnsitz. Bei mehreren Wohnsitzen gilt als Hauptwohnsitz derjenige, zu dem
die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen bestehen (Mittelpunkt der Lebensinteressen vgl. EStR RZ 5708).
• Haben Sie die zu veräußernde Immobilie entgeltlich (Kauf, Tausch) erworben? Ja
Nein
Hinweis anzeigen
Mit anderen Worten, Sie haben die Immobilie nicht im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung erhalten.
• Wurde die Immobilie seit Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt? Ja
Nein
Hinweis anzeigen
Die Zweijahres-Hauptwohnsitzbefreiung setzt voraus, dass der Steuerpflichtige das Hauptwohnsitzerfordernis als (zumindest wirtschaftlicher) Eigentümer und persönlich erfüllen muss (vgl. EStR Rz 6639).
• Wurde die Immobilie von Ihnen innerhalb der letzten 10 Jahre vor der beabsichtigten Veräußerung mindestens 5 Jahre als Hauptwohnsitz verwendet? Ja
Nein
Hinweis anzeigen
Für die Fünfjahres-Hauptwohnsitzbefreiung ist es nicht erforderlich, dass Sie während der fünfjährigen Hauptwohnsitzzeit auch Eigentümer der zu veräußernden Immobilie gewesen sind.
Die erläuternden Bemerkungen zum 1. Stabilitätsgesetz 2012 geben hierzu folgendes Beispiel: "...im Zuge einer Scheidung auch jener Ehepartner begünstigt, der noch vor der Veräußerung des im Eigentum beider Ehepartner stehenden Eigenheimes, aus dem gemeinsamen Ehewohnsitz ausgezogen ist. ..."
• Wird oder wurde der Hauptwohnsitz in der zu veräußernden Immobilie aufgegeben? Ja
Nein
• Wie groß ist die Gesamtgrundstücksfläche der zu veräußernden Immobilie? Wird lediglich eine Wohnung (ohne Gartenanteil) verkauft, dann tragen Sie 0 in das Eingabefeld ein.
Hinweis anzeigen
Die Steuerbefreiung gilt sowohl für das Gebäude als auch für den Grund und Boden, für diesen aber nur insoweit, als das Grundstück der Nutzung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient.
Dies ist bei Grundstücksflächen bis zu 1.000 m² - bezogen auf die Gesamtgrundstücksfläche und nicht auf den reinen Gartenanteil - jedenfalls anzunehmen.
• Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt teilweise zur Anwendung. Der Grundanteil des Veräußerungserlöses ist teilweise steuerpflichtig. Der Gebäudeanteil ist hingegen gänzlich steuerfrei.
• Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt nicht zur Anwendung.
• Die Veräußerung ist aufgrund der Hauptwohnsitzbefreiung steuerfrei.
• Die Veräußerung ist steuerfrei.
• Handelt es sich bei der zu veräußernden Immobilie um ein Gebäude (mit Grund), dass von Ihnen selbst errichtet wurde? Ja
Nein
Hinweis anzeigen
Vor dem 1. Jänner 2013 galt die Herstellerbefreiung auch für Verkäufer, die nicht selbst gebaut haben, sofern Ihnen das Gebäude unentgeltlich übertragen wurde und der Rechtsvorgänger das Gebäude errichtet hat.
Bei Veräußerungen nach dem 1. Jänner 2013 gilt nunmehr, dass ein Haus nur dann als selbst hergestellt gilt, wenn es vom Veräußerer selbst gebaut wurde. Die Erfüllung der Voraussetzungen durch den Erblasser oder Geschenkgeber ist nicht ausreichend (vgl. BMF vom 03.09.2012 GZ BMF-010203/0402-VI/6/2012).
• Wurde das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre vor der nun beabsichtigten Veräußerung zu irgendeinem Zeitpunkt zur Erzielung von Einkünften verwendet? Ja
Nein
• In welchem flächenmäßigen Ausmaß (in %) wurde das Gebäude zur Erzielung von Einkünften verwendet (1 bis 100%) ?
• Der Verkauf ist zur Gänze steuerpflichtig. Die Herstellerbefreiung kommt nicht zur Anwendung.
• Der Verkauf ist teilweise steuerfrei. Während das Gebäude (teilweise) steuerfrei veräußert werden kann, ist der Grundanteil des Veräußerungserlöses voll steuerpflichtig (Herstellerbefreiung).
• Wann wurde über die zu veräußernde Immobilie das letzte Mal ein Kauf- oder Tauschvertrag abgeschlossen vor dem nun beabsichtigten Verkauf? Datumseingabe TTMMJJJJ
Hinweis anzeigen
Bitte beachten Sie, dass bei gegenständlicher Frage das Abschlussdatum des letzten Kauf- oder Tauschvertrages über die Immobilie gefragt ist. Das Datum der letzten Schenkung oder Erbschaft ist für gegenständlich Frage ohne Bedeutung.
Beispiel:
Ein Steuerpflichtiger kauft eine Liegenschaft am 15.06.1978. Diese wird am 21.10.2004 an den Sohn geschenkt.
Der Sohn beabsichtigt nun die Immobilie zu veräußern. Der letzte Kauf- oder Tauschvertrag über die gegenständliche Immobilie wurde am 15.06.1978 geschlossen.
Beispiel:
Ein Steuerpflichtiger kauft am 07.04.2012 eine Liegenschaft. Diese möchte er nun veräußern.
Der letzte Kauf- oder Tauschvertrag über die zu veräußernde Immobilie wurde am 07.04.2012
abgeschlossen.
• Sind innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung Herstungsaufwendungen angefallen, die gemäß § 28 Abs 3 EStG auf 15 Jahre abgeschrieben wurden? Ja
Nein
• Handelt es sich bei der zu verkaufenden Immobilie um ein Gebäude (mit Grund) das von Ihnen selbst oder bei unentgeltlicher Übertragung von Ihrem Rechtsvorgänger (Erblasser, Geschenkgeber) vor dem 31.03.2012 errichtet und fertiggestellt wurde? Ja
Nein
• Wurde das Grundstück nach dem letzten entgeltlichen Erwerb und nach 31.12.1987 von Grünland in Bauland umgewidmet? Ja
Nein
Hinweis anzeigen
Als Umwidmung gilt eine Änderung der Widmung, die erstmals eine Bebauung ermöglicht, die in ihrem Umfang im Wesentlichen der Widmung als Bauland oder Baufläche im Sinne der Landesgesetze auf dem Gebiet der Raumordnung entspricht (darunter fallen auch raumordnungsrechtliche Vorgängerbestimmungen). Damit sind im Wesentlichen ab 1.1.1988 erfolgte Umwidmungen von Grünland in Bauland von der höheren Pauschalbesteuerung erfasst. Allerdings können auch Widmungen, die nicht dem Bauland zuzuordnen sind, aber eine Bebauung nach Art einer Baulandwidmung ermöglichen, unter diesen Tatbestand subsumiert werden (zB Sonderwidmungen für Einkaufszentren).
• Bitte geben Sie das Datum der Umwidmung, die eine erstmalige Bebauung ermöglicht, ein: Datumseingabe TTMMJJJJ
• Bitte geben Sie - wenn vorhanden - die Hälfte der Teilbeträge die gemäß § 28 Abs 3 EStG innerhalb der letzten 15 Jahre vor der Veräußerung abgesetzt wurden ein:
• Bitte um Eingabe folgender Daten (gesamt):
Anschaffungskosten der zu veräußernden Immobilie:
Absetzung für Abnutzung (AfA), die im Rahmen der Einkünfteerzielung abgezogen wurde:
Instandsetzungsaufwendungen des Verkäufers, soweit Sie nicht als Zehntel im Rahmen der Einkünfteerzielung berücksichtigt wurden:
Kosten in Zusammenhang mit der Mitteilung/Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer für Parteienvertreter (Anwalt, Notar):
Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen im Sinne des § 6 Z 12 EStG:
Zu erwartender Verkaufserlös aus dem Immobilienverkauf:
• Bitte um Eingabe folgender Daten:
Anschaffungskosten des Gebäudes:
Anschaffungskosten des Grundes:
Sowohl die von Ihnen persönlich abgesetzte AfA, als auch allfenfalls die vom Rechtsvorgänger abgesetzte AfA muss angesetzt werden.
Absetzung für Abnutzung (AfA), die im Rahmen der Einkünfteerzielung abgezogen wurde:
Instandsetzungsaufwendungen des Verkäufers, soweit Sie nicht als Zehntel im Rahmen der Einkünfteerzielung berücksichtigt wurden:
Kosten in Zusammenhang mit der Mitteilung/Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer für Parteienvertreter (Anwalt, Notar):
Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen im Sinne des § 6 Z 12 EStG die das Gebäude betreffen:
Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen im Sinne des § 6 Z 12 EStG die den Grund betreffen:
In welchem Verhältnis ist ein Veräußerungserlös auf Gebäude einerseits und Grund und Boden andererseits aufzuteilen?
Nach EStR 2000 Rz 6447 bestehen keine Bedenken, den Anteil von Grund und Boden mit 20% anzusetzen. Erscheint diese Aufteilung im konkreten Einzelfall (zB im urbanen Raum) nicht sachgerecht, sind die tatsächlichen Verhältnisse (zB mittels Gutachten oder Vergleichspreisen) festzustellen.
Zu erwartender Verkaufserlös des Gebäudes:
Zu erwartender Verkaufserlös des Grundes:
• Das Ergebnis Ihrer Eingaben:
Tipp: Verkaufsnebenkosten reduzieren
Als Immobilienverkäufer müssen Sie in aller Regel eine Berechnung
der Immobilienertragsteuer bzw. eine Bescheinigung über das Vorliegen einer Steuerbefreiung dem den Liegenschaftsverkauf abwickelnden Notar vorlegen.
Steuerberater Mag. Peter Knöll gilt als absoluter Fachmann auf
dem Gebiet der Immobilienbesteuerung. Er findet nicht nur alle Möglichkeiten die Immobilienertragsteuer im Rahmen der Gesetze zu reduzieren,
sondern erstellt Ihnen auch eine verbindliche ImmoESt-Berechnung zu einem moderaten Tarif.
