Sozialversicherungspflicht bei touristischer Apartmentvermietung? |
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27. Jänner 2025 |
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Als Steuerberater mit Spezialisierung auf Immobiliensteuerrecht vertreten wir selbstverständlich auch Airbnb-Vermieter, Apartmentvermieter bzw. Vermieter, die kurzfristige, touristische Vermietung in Wien betreiben. Dabei kommt immer wieder die Frage auf, ob durch diese Tätigkeit eine Pflichtversicherung eintritt. Da die gestellte Frage aufgrund divergierender Gesetze ziemlich schwierig zu beantworten ist dürfen wir ihr den nachfolgenden Beitrag widmen.
-) Gewerberecht
In einem ersten Schritt muss geklärt werden, ob die Vermietungstätigkeit eine Beherbergung im Sinne der Gewerbeordnung darstellt oder als bloße Wohnraumüberlassung zu betrachten ist. Denn die reine Wohnraumüberlassung (ohne zusätzliche Dienstleistungen wie z.B. Wechseln der Bettwäsche, Endreinigung etc.) fällt nicht unter die Gewerbeordnung. Diese Art der Vermietung stellt die Verwaltung eigenen Vermögens dar und kann ohne Gewerbeschein bzw. Gewerbeberechtigung ausgeübt werden.
Mit der Frage, ab wann die Zurverfügungstellung von Wohnraum als Gastgewerbe iSd § 111 GewO zu qualifizieren ist hat sich der VwGH 27.02.2019, Ra 2018/04/0144 auseinandergesetzt. Im Rahmen seiner Prüfung hat er insbesondere auf den Vertragsgegenstand und -dauer, die Kündigungsbestimmungen, die Bereitstellung von Zusatzleistungen (zB Bettwäsche, W-LAN, Frühstück, Reinigung etc) sowie den Außenauftritt (z.B. die Vermarktung über eine Internetplattform) abgestellt. Werden zumindest geringfügige Zusatzleistungen (z.B. Bettwäsche, W-Lan) angeboten und erfolgt ein entsprechender professioneller Außenauftritt (z.B. Buchung via Internetplattform), ist nach Ansicht des Höchstgerichtes eine Beherbergung bzw. ein Beherbergungsgewerbe im Sinne der Gewerbeordnung anzunehmen.
Eine Besonderheit besteht freilich für die sogenannte „Privatzimmervermietung“. Unter ihr wird die Beherbergung im eigenen Haus/in der eigenen Wohnung verstanden. Sie ist eine Tätigkeit die grundsätzlich unter den Begriff der Beherbergung zu subsummieren aber aufgrund einer Sonderbestimmung von der Gewerbeordnung ausgenommen ist.
Schon die touristische Vermietung eines Apartments (außerhalb des eigenen Wohnhauses des Stpfl.) löst somit die Pflicht zur Anmeldung des Beherbergungsgewerbes aus.
Werden nicht mehr als 10 Betten bereitgestellt, ist das Gewerbe nur anzumelden. Diesfalls setzt die Anmeldung des Gewerbes keinen Befähigungsnachweis voraus. Im Übrigen erfordert die Ausübung des Beherbergungsgewerbes einen Befähigungsnachweis.
Das Ausüben einer selbständigen Tätigkeit mit Gewerbeschein (hier: des Beherbergungsgewerbes) führt grundsätzlich immer zu einer Sozialversicherungspflicht, außer die Kleinunternehmerregelung kommt zur Anwendung (vgl. unten). Außerhalb des Beherbergungsgewerbes, also bei reiner Wohnraumüberlassung oder Privatzimmervermietung ergibt sich für den Apartmentvermieter grundsätzlich keine Pflichtversicherung in der Sozialversicherung.
-) Einkommensteuerrecht
Gleichwohl die touristische Vermietung – in aller Regel vgl. oben - aus gewerberechtlicher Sicht eine gewerbliche Betätigung bzw. im Konkreten einen Beherbergungsbetrieb darstellt muss dies aus einkommensteuerlicher Sicht noch nicht bedeuten, dass Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorliegen. Nach der Rechtsprechung des VwGH 15.12.1992, 92/14/0189 ist nämlich die Beurteilung, ob Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt werden ausschließlich nach steuerlichen und nicht nach gewerberechtlichen Gesichtspunkten zu beurteilen. Aus einkommensteuerlicher Sicht liegen bei der Apartmentvermietung durch Privatpersonen in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (im Sinne des § 28 EStG) vor. Dies gilt insbesondere dann, wenn nur eine geringe Anzahl an Apartments vermietet wird.
Ein „kleiner“ Vermieter hat somit nach der steuerlichen höchstgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich außerbetriebliche Einkünfte nämlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das besondere an Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist, dass sie keine Erwerbseinkünfte im Sinne des Sozialversicherungsgesetzes sind. Diese Einkünfte werden daher von der SVS ausgeblendet bzw. werden nicht zur sozialversicherungsrechtlichen Beitragsgrundlage hinzugezählt.
Dem aufmerksamen Leser ist sicher nicht entgangen, dass hier eine gewisse Verwerfung zwischen Gewerbe- und Steuerrecht in Bezug auf die Sozialversicherung bzw. Sozialversicherungspflicht besteht. Einerseits begründet die Ausübung der touristischen Apartmentvermietung in der Regel die Pflicht zur Anmeldung eines Gewerbes und damit eine SVS-Pflichtversicherung, andererseits sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus der sozialversicherungsrechtlichen Beitragsgrundlage auszuklammern. Auf diese Problematik wird im nächsten Punkt näher eingegangen.
Sollte eine touristische Vermietung betrieben werden, die über die Grenzen der Vermögensverwaltung hinausgeht, so sind Einkünfte aus Gewerbebetrieb im Sinn des § 23 EStG zu erklären. Diese Einkünfte zählen zur sozialversicherungsrechtlichen Beitragsgrundlage, sind mit anderen Worten für Höhe der Sozialversicherungsbeiträge relevant.
-) Befreiung von der Sozialversicherungspflicht
Grundsätzlich führt die Ausübung einer Tätigkeit mit Gewerbeschein automatisch zur Vollversicherung in der Sozialversicherung (ausgenommen davon sind nur Kleinunternehmer).
Die Kleinunternehmerregelung nach dem GSVG kann von Gewerbetreibenden nur unter Folgenden Voraussetzung in Anspruch genommen werden:
- der Versicherungspflichtige war in den letzten 60 Kalendermonaten vor Beginn der beantragten Ausnahme nicht mehr als zwölf Monate nach dem GSVG oder dem FSVG pflichtversichert,
- die jährlichen Einkünfte aus der selbständigen Tätigkeit werden im Jahr 2025 EUR 6.613,20 nicht übersteigen, und
- die Umsätze aus sämtlichen unternehmerischen Tätigkeiten nicht über EUR 35.000,00 liegen.
Alle vorstehenden Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein, im Übrigen kann die Ausnahmebestimmung nicht in Anspruch genommen werden.
Wie bereits weiter oben dargestellt gelten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht als Erwerbseinkünfte im Sinn des Sozialversicherungsgesetzes. Dies bedeutet, bezogen auf die sozialversicherungsrechtliche Kleinunternehmerbefreiung, dass selbst bei hohen Einkünften z.B. EUR 50.000 aus der selbständigen Tätigkeit als Apartmentvermieter die Einkünfte aus Sicht des Sozialversicherungsrechtes immer EUR 0,00 betragen. D.h. die Einkünfte betragen immer weniger als die Grenze von EUR 6.613,21. Diese Voraussetzung wäre also im gegebenen Fall jedenfalls erfüllt.
Grundsätzlich würden allerdings die Umsätze aus der Vermietungstätigkeit, wenn sie mehr als
EUR 35.000 im Kalenderjahr betragen, die Anwendung der Kleinunternehmerregelung nach dem GSVG verhindern. Nach Auskunft der SVS ist es jedoch so, dass der Behörde der Umsatzsteuerbescheid des Steuerpflichtigen nicht vorliegt, d.h. die Behörde kann die Umsatzgrenze grundsätzlich gar nicht überprüfen. Vor diesem Hintergrund könnte man sagen, dass die letzte Voraussetzung (Umsatz < EUR 35.000) nur in der Theorie besteht. Sollte jedoch diese Voraussetzung von der SVS doch geprüft werden, und würde die Grenze überschritten werden, würde unabhängig von der Höhe der Einkünfte (aus Vermietung und Verpachtung) immer nur der Mindestbeitrag zur Sozialversicherung von der SVS vorgeschrieben werden.
Fazit
Airbnb-Vermieter, Vermieter von Apartments, die ein Beherbergungsgewerbe betreiben, aber aus Sicht der Einkommensteuer daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen müssen immer den Mindestbeitrag zur Pflichtversicherung als Gewebetreibe an die Sozialversicherung bezahlen, sofern sie nicht die sozialversicherungsrechtliche Kleinunternehmerbefreiung in Anspruch nehmen. Die Befreiung als Kleinunternehmer kann nur am Anfang einer gewerblichen Betätigung ausgeübt werden, da danach grundsätzlich eine 5-jährige-Sperrfrist eintritt. Sollte die Vermietungstätigkeit ohne Gewerbeschein ausgeübt werden, tritt für solche Vermieter von vornherein keine Pflichtversicherung im Bereich der SVS ein.
Bei Fragen zum Thema Apartmentvermietung, Sozialversicherung und Einkommensteuer. Kontaktieren Sie Mag. Peter Knöll. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater uA mit dem Tätigkeitsschwerpunkt "Betreuung von Personen, die im Gesundheitswesen tätig sind". Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: https://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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