Neue Bauordnung für Wien: Ende der Airbnb-Vermietung in Wien beschlossen
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25. Dezember 2023 |
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Als Steuerberatung mit Schwerpunkt Immobiliensteuerrecht werden wir insbesondere in letzter Zeit mit Fragen zur Wiener Bauordnungsnovelle 2023 überhäuft. Im Landtag wurde nämlich am 23. November 2023 die Bauordnungsnovelle 2023 verabschiedet. Kernstück der Reform ist das Verhindern der touristischen bzw. kurzzeitigen Vermietung von Wohnungen (auch) außerhalb von Wohnzonen in Wien. Zu beachten ist, dass sich die Neuregelung nur auf baurechtlich als Wohnung gewidmete, nicht auf als Beherbergungsstätte gewidmete Räumlichkeiten bezieht.
Die Gesetzesänderung wurde gut vorbereitet, zumal im Vorfeld zur Reform über viele Monate hinweg in diversen Medien die These verbreitet wurde: "die bösen privaten Apartmentvermieter, Privatzimmervermieter, Airbnb-Vermieter seien an der Wohnungsknappheit in Wien schuld". Dass diese Argumentation Unsinn ist liegt auf der Hand, zumal die Wohnungsknappheit viele Ursachen hat, aber als Haupttriebfeder zweifelsohne der zu niedrige Richtwertmietzins in Wien ausgemacht werden kann. Die Wohnungsknappheit ist daher in gewisser Weise hausgemacht. Wir als Berater bekommen von Altbauwohnungseigentümern immer wieder das gleiche zu hören, es wird nicht langfristig vermietet, weil dem Vermietungsrisiko (Stichwort: Mietnomaden) ein zu geringer, möglicher Mietzins gegenübersteht. Im Altbau kann man eben "nix" verlangen. Als Ausweg aus dem Dilemma werden Altbau-Wohnungen oft leer stehen gelassen oder eben touristisch vermietet. Letzteres soll künftig grundsätzlich nicht mehr möglich sein.
Warum die Landesregierung die wahren Beweggründe für die Gesetzesänderung nicht bekannt gibt, ist nicht Gegenstand der weiteren Betrachtung. Aber eines sei vielleicht doch noch angemerkt, wo es Verlierer gibt (hier: viele kleine Airbnb-Vermieter) gibt es immer auch Gewinner.
Im Konkreten sieht die Bauordnung für Wien neuerdings vor, dass eine Wohnung außerhalb der Wohnzone nur mehr an maximal 90 Tage im Kalenderjahr an Touristen bzw. kurzfristig vermietet werden darf, sofern sie Hauptwohnsitz des Vermieters ist. Bis zum maximalen zeitlichen Ausmaß dürfen somit derartige Wohnungen kurzfristig vermietet werden ohne dass es einer Genehmigung durch die Behörde bedarf. Damit sollen all jene Vermieter ausgenommen sein, die während ihres Urlaubes die eigene Wohnung touristisch verwerten ("home-sharing").
Anders sieht es freilich aus, wenn die an Touristen vermietete Wohnung nicht den Hauptwohnsitz des Vermieters bildet (was wohl der Regelfall sein wird). In diesem Fall muss eine Ausnahmebewilligung bei der Behörde erwirkt werden. Eine Ausnahmebewilligung für eine Wohnung kann die Behörde auf höchstens fünf Jahre - bei Einhaltung der sonstigen baurechtlichen Bestimmungen soweit erforderlich unter Auflagen - erteilen. Sofern also die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, soll ein Anspruch auf Erteilung der Ausnahmebewilligung bestehen.
Die Voraussetzungen für die Ausnahmebewilligung sind im Wesentlichen:
- die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude müssen weiterhin zu Wohnzwecken (langfristigen Wohnnutzung) dienen,
- Zustimmung aller Miteigentümer des Gebäudes zur Form der Verwendung
Die neue Bauordnung verlangt, dass dem Antrag auf Ausnahmebewilligung die schriftliche Zustimmung zur Verwendung der Wohnung aller Miteigentümer des Gebäudes beigelegt wird. Die erläuternden Bemerkungen zur Gesetzesänderung halten dazu fest: "Darüber hinaus soll auch gebäudebezogen darauf geachtet werden, dass alle Miteigentümer*innen mit dieser Form der Nutzung einverstanden sind und ein gewisser Anteil an kurzzeitig vermieteten Wohnungen nicht überschritten wird."
Wer also seine Wohnung kurzfristig vermieten möchte muss zuerst hausieren gehen. Je mehr Miteigentümer ein Haus hat, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass einer der Miteigentümer der Benützung für kurzfristigen Vermietung nicht zustimmt. Zudem setzt sich der fragende Miteigentümer der Gefahr aus, dass einer der Befragten die bauordnungswidrige Verwendung des Objekts an die Behörde meldet. Kleine Vermieter, die z.B. nur eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus besitzen, werden sich daher in aller Regel hüten, die anderen zu befragen. Die Umstände zwingen sie somit in die Illegalität oder es wird mit der Vermietung aufgehört. Demgegenüber können Alleineigentümer oder Mehrheitseigentümer ohne bzw. mit nur geringeren Schwierigkeiten die Ausnahmebewilligung erlangen. Im Hinblick auf das Gesagte scheint die Bestimmung nicht ausgewogen zu sein.
Die beschriebene Neuregelung tritt mit 1. Juli 2024 in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt werden wohl zig-tausende kleine Vermieter mit einem weiteren Verbot belegt sein. Der Strafrahmen für Übertretungen gemäß § 135 Abs 1 BO geht grundsätzlich bis EUR 50.000. Die konkret zu verhängende Strafe hängt dann vom Einzelfall ab (Vermögensverhältnisse, Erschwerungsgründe, Milderungsgründe). Es droht demnach künftig großes Ungemach bei Vermietung von Airbnb-Wohnungen auch außerhalb der Wohnzonen in Wien. Für viele kleine Vermieter, die vom Tourismus in Wien leben, bedeutet die Änderung der Bauordnung in vielen Fällen den wirtschaftlichen Ruin.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Bauordnung für Wien, Bauordnungsnovelle 2023, Vermietung von Wohnungen, Airbnb-Vermieter. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: https://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Vermietung & Verpachtung, Immobilienbesteuerung
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| guko66 schrieb am 02. Jänner 2024 folgendes: |
Unser Sohn hat eine Eigentumswohnung in Wien 22 (nicht Wohnzone) mit vielen Miteigentümern im Haus. Er befindet sich für 4 bis 5 Jahre zum Studium in Spanien und muss dort ein sündhaft teures WG-Zimmer finanzieren. Aus diesem Grund vermietet er (mit unserer Hilfe) seine Wohnung an Touristen/Geschäftsreisende. Eine langfristige Vermietung (mind. 3 Jahre) ist uns aufgrund der "Gefahr" einer vorzeitigen Rückkehr (aus welchen Gründen auch immer) zu riskant. Er hätte dann keine Wohnmöglichkeit in Wien.
Wir haben nun folgende Möglichkeiten:
- Vermietung auf 90 Tage einschränken und seinen Restbedarf fremdfinanzieren!
- Vermietung illegal weiter betreiben
- alle Miteigentümer um Zustimmung ersuchen -> völlig illusorisch bei Hunderten!
- um gerichtliche Entscheidung ersuchen (als Ersatz für die Zust. der ME) -> wohl auch illusorisch
- die Wohnung (Geschenk der Großmutter) verkaufen
- Studium abbrechen
Wir bedanken uns bei der Stadt Wien für diese treffsichere gesetzliche Maßnahme! DANKE!
PS: Offen bleiben folgende Fragen: Wie werden die 90 Tage ab 01.07.2024 berechnet? Aliquot 45 bis Jahresende, oder 90 bis 30.06.2025? Man sieht auch hier, dass dieses Gesetz nur halbfertig ist. |
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| Frau Hilton schrieb am 02. Jänner 2024 folgendes: |
Also ich vermute, dass sich hier die Hotellobby durchgesetzt hat. Die kleinen Vermieter haben halt leider keine Interessensvertretung.
Und wie Lobbying funktioniert, dass kennen wir ja aus anderen Bereichen. In manchen Ländern sollen da sogar Kuverts unter der Tischplatte den Besitzer wechseln.
Da fürchten sich die großen Hotelkonzerne scheinbar vor den kleinen Vermietern, die offensichtlich genauso gute Qualität bieten und ihre Kundenschicht ansprechen.
Und zuletzt eine Frage an die politisch Verantwortlichen: Machen sie das Gesetz rückgängig, wenn Sie nach einem Jahr zum Schluss kommen, dass sich der gewünschte Effekt nicht eingestellt hat?
Ich bezweifle es, denn einen Fehler einzugestehen wäre ja ein Zeichen von Charakterstärke. |
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| Herr Schläfer schrieb am 06. Jänner 2024 folgendes: |
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Komisch, dass die Wirtschaftskammer nichts dazu sagt. Diese Maßnahme der Stadt schadet dem Wirtschaftsstandort Wien extrem, weil sicher nicht jeder Tourist in einem Hotelzimmer seinen Urlaub verbringen möchte. Es gibt einfach einen Bedarf nach dem privateren Flair und diesen Apartments. Warum gibt es hier keinen Aufschrei von der anderen Seite? Vertritt die Wirtschaftskammer nur die Interessen der Hotellobby? |
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