Immobilienertragsteuer auch bei Verkauf einer privaten Auslandsimmobilie?
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21. November 2012 |
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Personen die Ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Österreich haben unterliegen mit ihrem gesamten Welteinkommen der Besteuerung in Österreich. Das bedeutet, dass auch Veräußerungen von ausländischem Immobilienvermögen von der neuen (österreichischen) Immobilienertragsteuer erfasst werden.
Vielfach möchte aber auch der Quellenstaat, also jener Staat in dem die Immobilie liegt, die Veräußerung besteuern. Dadurch würde es zu einer zweifachen Besteuerung einer Immobilientransaktion kommen.
Um derlei Mehrfachbesteuerungen zu vermeiden, hat Österreich mit über 80 Staaten Doppelbesteuerungsabkommen (kurz: DBA) abgeschlossen. Doppelbesteuerungsabkommen sind völkerrechtliche Verträge welche im Gesetzesrang stehen und als lex specialis dem innerstaatlichen Recht vorgehen.
Die von Österreich abgeschlossenen DBA folgen meist dem OECD Musterabkommen. Einkünfte aus dem Verkauf von unbeweglichem Vermögen (Grundstücke) werden danach in dem Staat besteuert, in dem die Grundstücke belegen sind (Belegenheitsprinzip). Das heißt, dass grundsätzlich jener Staat das Besteuerungsrecht am Gewinn aus einem Immobilienverkauf hat, in dem die Immobilie liegt.
Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung sehen die Doppelbesteuerungsabkommen zwei Methoden vor:
• Befreiungsmethode (Prinzip der Kapitalimportneutralität):
Die ausländischen Einkünfte aus Veräußerung einer Liegenschaft werden nach dem Recht des ausländischen Quellenstaates besteuert. Die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes richtet sich allein nach dem Recht des Belegenheitsstaates. Österreich stellt die Einkünfte frei. Die Immo-ESt kommt somit nicht zum Tragen. Durch den Auslandsverkauf kommt es auch zu keiner Erhöhung der (inländischen) Steuerprogression (vgl. § 30a Abs 1 EStG, EAS 3292 vom 25. 7. 2012).
Ist der Veräußerungserlös im Ausland von der Besteuerung freigestellt z.B. weil die Spekulationsfrist abgelaufen ist, so kommt es im Ergebnis zu einer doppelten Nichtbesteuerung. Anders verhält es sich aber, wenn das anzuwendende DBA eine sogenannte Subject-to-tax-Klausel enthält. In diesem Fall stellt Österreich die ausländischen Einkünfte nur frei, wenn Sie einer der österreichischen Einkommensteuer vergleichbaren Besteuerung unterliegen. Ist die ausländische Besteuerung nicht vergleichbar kommt die Immobilienertragsteuer zur Anwendung. Verluste aus ausländischen Immobilienverkäufen können nur im Rahmen der Einkünfte aus privaten Grundstücksverkäufen (§ 30 EStG) und unter Anwendung der Regelbesteuerungsoption geltend gemacht werden.
• Anrechnungsmethode (Prinzip der Kapitalexportneutralität)
Zunächst besteuert Österreich den ausländischen Immobilienverkauf nach den allgemeinen inländischen Prinzipien (Immo-ESt). Eine im Ausland auf die Einkünfte tatsächlich bezahlte bzw. erhobende Steuer wird jedoch auf die österreichische Einkommensteuerschuld, die sich aus dem Welteinkommen ergibt, angerechnet. Durch diese Vorgehensweise wird eine Einfachbesteuerung sichergestellt. Wird im Ausland keine Steuer erhoben, kommt es letztlich zu einer ausschließlichen Besteuerung nach österreichischen Grundsätzen.
Bei Anwendung der Anrechnungsmethode muss für ausländische Immobilienverkäufe, deren Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag) nach dem 31. Dezember 2012 abgeschlossen wird, die besondere Vorauszahlung nach § 30b Abs 4 EStG geleistet werden. Unterliegt die Veräußerung auch der Steuerpflicht im Ausland kann es zu einer temporären Doppelbelastung kommen, die erst (d.h. zeitlich später) durch Anrechnung der im Ausland erhobenen Steuer ausgeglichen wird. Die Anrechnung der ausländischen Steuern erfolgt dabei stets auf Grund des betreffenden Abkommens oder der Doppelbesteuerungsverordnung, nicht aber aufgrund der Bestimmung des § 46 EStG (vgl. EStR Rz 7583).
Conclusio
Wenn ein Österreicher bzw. eine Person, die im Inland Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat, das heißt unbeschränkt steuerpflichtig ist eine private Auslandsimmobilie verkauft muss in einem ersten Schritt geprüft werden, welchem Staat das Besteuerungsrecht am Gewinn zukommt. Hierfür schaffen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Aufklärung. Die DBA folgen regelmäßig dem OECD Musterabkommen. Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen werden danach ausschließlich in dem Staat besteuert, in dem die Grundstücke belegen sind (Belegenheitsprinzip).
In den meisten Fällen wenden die von Österreich abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung die Befreiungsmethode (z.B. Deutschland) an. Die Anrechnungsmethode kommt hingegen nur im Verhältnis zu angelsächsischen Ländern (USA, Großbritannien, Kanada, Irland) und Bahrain, Barbados, Belize, Finnland, Italien, Japan, Katar, und Schweden zur Anwendung.
Im Ergebnis ist die Befreiungsmethode für den Steuerpflichtigen die günstigere Methode, da es durch sie sogar zu einer doppelten Nichtbesteuerung kommen kann. Demgegenüber führt die Anrechnungsmethode immer zu einer Mindestbesteuerung im Ausmaß der inländischen Steuern (das heißt, es fällt zumindest die neue Immobilienertragsteuer an). Liegt die ausländische Steuerbelastung über der österreichischen kann der Steuerüberhang in Österreich nicht angerechnet werden (Anrechnungshöchstbetrag).
Mit jenen Staaten mit denen Österreich kein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen hat soll
§ 48 BAO bzw. die entsprechende Verordnung eine Einfachbesteuerung sicherstellen. Im Endeffekt führt die Verordnung zu einem vergleichbaren Ergebnis wie die Anrechnungsmethode, da in aller Regel zumindest die österreichische Immobilienertragsteuer anfällt.
Wenn Österreich ein Besteuerungsrecht am ausländischen Immobilienverkauf hat ist die Frage, ob die österreichische Finanzverwaltung überhaupt Kenntnis vom Vorhandensein einer privaten ausländischen Immobilie eines Steuerinländers hat bzw. bekommt von praktischer Relevanz. Möglicherweise stellt die Finanz Recherchen erst an, wenn es Anzeichen für die Existenz einer Auslandimmobilie gibt bzw. das Finanzamt einen Hinweis von Dritter Seite bekommt.
Wird die Immo-ESt für den ausländischen Immobilienverkauf nicht rechtzeitig, das heißt am 15. des zweitfolgenden Kalendermonats auf den Monat des Zuflusses des Veräußerungserlöses abgeführt, kann ein Verspätungszuschlag in Höhe von 10% der festgesetzten Abgabe verhängt werden.
Zudem drohen, wenn die Immobilie mit Gewinn verkauft wurde bzw. es zu einer Verkürzung der Einkommensteuer kommt, finanzstrafrechtliche Konsequenzen (fahrlässige Abgabenhinterziehung oder Steuerhinterziehung, §§ 34, 34 FinStrG).
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Belegenheitsort, Doppelbesteuerungsabkommen, Immobilienbesteuerung
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 14. Februar 2013 folgendes: |
Betreffend "temporären Doppelbelastung" lässt sich der EAS-Auskunft des BMF 3292 noch folgendes entnehmen:
"Die österreichische Steuer ist gemäß § 30b Abs. 4 EStG 1988 im Wege der "besonderen Vorauszahlung" (Sonder-VZ) zu entrichten; die kanadische Steuer ist nach Maßgabe des Art. 23 Abs. 2 DBA-Kanada auf diese österreichische Steuer anzurechnen.
Nach geltender Rechtslage besteht im gegebenen Zusammenhang keine Vorschrift, die es untersagt, die DBA-Anrechnungsverpflichtung bereits unmittelbar bei Berechnung der Sonder-VZ zu berücksichtigen.
Allerdings müsste die Höhe der kanadischen Steuer im Zeitpunkt der Fälligkeit der besonderen Vorauszahlung bereits in ihrer Auswirkung auf die Höhe der VZ-Schuld einwandfrei dokumentierbar feststehen.
Diese Voraussetzung wäre erfüllt, wenn auf österreichischer Seite nur 14% des Veräußerungserlöses die Bemessungsgrundlage für die mit 25% zu bemessende Vorauszahlung bilden und wenn nach kanadischem Recht der tatsächliche Veräußerungsgewinn erfasst wird und zu einer kanadischen Steuer führt, deren Anrechnung offenkundig zur Nullstellung der österreichischen Vorauszahlung führen muss."
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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| ESinVA schrieb am 21. März 2013 folgendes: |
Meine Frage ist, wie ist das steuerliche Verhaeltnis wenn der Wohnungseigentuemer im Ausland lebt, eine Wohnung in Wien verkauft hat, und den Erloes im Ausland (USA) zum Kauf eines Hauses verwenden will.
Was muss wo versteuert werden? |
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| Isla schrieb am 05. Februar 2024 folgendes: |
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Unterliegt der Veräußerungsgewinn einer Immobilie in Spanien auch der Anrechnungsmethode??? |
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