Neuerungen im Bereich der Umsatzsteuer durch das 1. Stabilitätsgesetz 2012
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25. März 2012 |
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Der Ministerrat hat am 6. März 2012 die Regierungsvorlage zum 1. Stabilitätsgesetz 2012 (RV 1680 BlgNR 24. GP) beschlossen. Zahlreiche Bestimmungen des 1. Stabilitätsgesetzes 2012 sollen bereits mit 1. April 2012 in Kraft treten. Im Bereich der Umsatzsteuer sind folgende (ausschließlich Grundstücke – einschließlich darauf befindlicher Gebäude – betreffende) Änderungen geplant:
1. Vorsteuerabzug bei Vermietung nur wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet
Die Erläuterungen zur Regierungsvorlage (ErlRV) führen dazu aus: Errichtet ein nicht zum Vorsteuerabzug berechtigter Unternehmer ein Betriebsgebäude, steht ihm für die Errichtungskosten kein Vorsteuerabzug zu. Bisher konnte durch die Vorschaltung einer Errichtungsgesellschaft, die das Gebäude zehn Jahre steuerpflichtig an diesen Unternehmer vermietete, für die gesamten Errichtungskosten der Vorsteuerabzug geltend gemacht werden. Nach zehn Jahren konnte die Errichtungsgesellschaft das Gebäude unecht steuerbefreit vermieten oder verkaufen, ohne dass es zu einer Berichtigung der geltend gemachten Vorsteuern kam. Dadurch wurde regelmäßig nur ein Teil des Vorsteuerabzuges aus den Errichtungskosten durch die zehnjährige Vermietung ausgeglichen, was dem unionsrechtlich vorgegebenen Grundsatz, dass weder Privatpersonen noch unecht befreiten Unternehmern ein Vorsteuerabzug zusteht, widerspricht.
Soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil eines Grundstückes nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, kann der Leistungserbringer weiterhin auf die Steuerbefreiung gemäß § 6 Abs 1 Z 16 bzw 17 UStG verzichten und somit den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen.
Die „nahezu ausschließliche Verwendung“ ist gesetzlich nicht geregelt. Laut ErlRV ist eine nahezu ausschließliche Verwendung anzunehmen, wenn die auf den Mietzins für das Grundstück bzw den Grundstücksteil entfallende Umsatzsteuer höchstens zu 5 % vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen wäre.
Will der leistende Unternehmer bereits vor Ausführung des Umsatzes den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen ist dies laut ErlRV nur möglich, wenn er (zB durch über eine bloße Absichtserklärung hinausgehende Umstände) darlegen kann, dass im Zeitpunkt des Bezuges der Vorleistung die Wahrscheinlichkeit einer bevorstehenden steuerpflichtigen Vermietung mit größerer Sicherheit anzunehmen ist als der Fall einer steuerfreien Vermietung.
Um die Steuerbefreiung gemäß § 6 Abs 1 Z 16 bzw 17 UStG in Anspruch nehmen zu können hat der Unternehmer die Verwendung des Grundstückes für nahezu ausschließlich steuerpflichtige Umsätze nachzuweisen. Der Nachweis kann sich zB aus einer Bestätigung des Mieters, aus Bestimmungen des Mietvertrags oder aus anderen Unterlagen ergeben und ist an keine besondere Form gebunden.
Zum 1. April 2012 bereits begonnene Miet- oder Pachtverhältnisse (maßgeblich ist die tatsächliche Innutzungnahme) sollen nicht unter die Neuregelung fallen. Auch jene Fälle, in denen der Vermieter (Verpächter) das Gebäude selbst errichtet und mit der Errichtung bereits vor dem 1. April 2012 begonnen hat, sind von der Neuregelung ausgenommen. Als Beginn der Errichtung ist dabei laut ErlRV der Zeitpunkt zu verstehen, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wird, also der Anfang der tatsächlichen handwerklichen Baumaßnahmen. Auch die Erteilung eines spezifischen Bauauftrags an den Bauunternehmer ist bei vorliegender Baubewilligung als Beginn der Errichtung anzusehen.
2. Verlängerung der Frist zur Vorsteuerberichtigung für Gebäude auf 20 Jahre
Ändert sich bei Grundstücken, für die ein Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde, die Art der Nutzung (zB zunächst steuerpflichtige Vermietung – in der Folge steuerfreie Vermietung oder steuerfreie Veräußerung) hat nunmehr innerhalb von 20 Jahren (bislang innerhalb von 10 Jahren) eine anteilige Vorsteuerrückzahlung zu erfolgen.
Laut ErlRV soll diese Maßnahme zu einer größeren Steuergerechtigkeit führen. Bisher war es nämlich möglich, ein Gebäude unter Geltendmachung der auf das gesamte Gebäude entfallenden 20 %igen Vorsteuer zu errichten und nur zehn Jahre steuerpflichtig zu vermieten (bei Wohnungen noch dazu unter Anwendung des ermäßigten Steuersatzes von 10 %) und nach diesem Zeitraum steuerfrei zu verkaufen, ohne dass es zu einer Vorsteuerkorrektur kommt. Im Ergebnis konnte daher zB eine Wohnung unter einer nur ganz geringen Umsatzsteuerbelastung (10 % Umsatzsteuer auf das Mietentgelt für zehn Jahre) erworben werden. Demgegenüber ist zB der Errichter eines Einfamilienhauses (oder der Erwerber einer Eigentumswohnung ohne vorhergehende Vermietung) mit der vollen auf die Errichtungskosten entfallenden 20 %igen Umsatzsteuer belastet.
Zum 1. April 2012 bereits in Nutzung stehende Grundstücke sowie Grundstücke, die zur Vermietung für Wohnzwecke bestimmt sind und für die bereits Miet- bzw Nutzungsverträge abgeschlossen wurden (unabhängig vom Zeitpunkt der tatsächlichen Innutzungnahme), sind nicht von der Neuregelung betroffen. In diesen Fällen kommt weiterhin der zehnjährige bzw aufgrund der Sonderregelung des § 12 Abs 10a UStG der zwanzigjährige Vorsteuerberichtigungszeitraum zur Anwendung.
Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen fallen unter die Neuregelung, wenn die diesen Kosten und Aufwendungen zugrunde liegenden Leistungen in Zusammenhang mit dem Anlagevermögen erstmals nach dem 31. März 2012 in Verwendung genommen werden, außer wenn bei der Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken der Vertragsabschluss über die Vermietung (Nutzungsüberlassung) bereits vor dem 1. April 2012 erfolgt.
3. Ausdehnung der Aufbewahrungsfrist für Grundstücke betreffende Unterlagen auf 22 Jahre
Die Ausdehnung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes auf 20 Jahre führt folgerichtig auch zu einer Verlängerung der Aufbewahrungsfrist für Aufzeichnungen und Unterlagen, die Grundstücke betreffen, auf 22 Jahre.
Mag. Heinz Fröhlich |
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Umsatzsteuer, Vermietung Grundstücke, Vorsteuerberichtigung, Stabilitätsgesetz 2012
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| Heinz Fröhlich schrieb am 06. Mai 2012 folgendes: |
Die Änderungen im Bereich der Umsatzsteuer sind wie oa beschlossen worden (BGBl I 22/2012).
Was die Möglichkeit der Option zur Steuerpflicht der Umsätze betrifft (siehe oben Punkt 1.) wurde der relevante Stichtag vom 1. April 2012 auf den 1. September 2012 verschoben.
Die Neuregelung ist somit auf jene Fälle (unabhängig vom Vorliegen eines Miet- oder Pachtverhältnisses) anzuwenden, in denen mit der Errichtung des Gebäudes durch den Unternehmer nicht bereits vor dem 1. September 2012 begonnen wurde. Hat der Vermieter das Gebäude nicht errichtet, sondern erworben, gilt die Neureglung für alle Miet- und Pachtverhältnisse, die nach dem 31. August 2012 beginnen.
Das BMF hat auf seiner Website unter der Rubrik "Steuern --> Aktuelles" Informationen zu den umsatzsteuerlichen Änderungen durch das 1. Stabilitätsgesetz 2012 veröffentlicht (https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Umsatzsteuer/Informationen/Informationzudenums_12970/_start.htm). |
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