Verkauf ausländischer Immobilie
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04. Mai 2012 |
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Gast |
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Guten Tag
ich möchte Sie folgendes Fragen: Wir haben in Kroatien 2001 ein Haus gekauft welches wir nun verkaufen möchten. Wir erwarten einen relativ hohen Verkaufsgewinn. Laut unserem kroatischen Steuerberater müssen wir in Kroatien für den Veräußerungsertrag keine Steuer zahlen.
Aber stimmt das auch für Österreich?
Wir leben nicht in Kroatien sondern in Österreich. Müssen wir
für den Verkauf der ausländischen Immobilie Steuern in Österreich zahlen?
Erhöht der Verkauf in Kroatien meinen Steuertarif in Österreich (Progression)?
Vielen Dank für die Info.
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Doppelbesteuerungsabkommen, Progression, Progressionsvorbehalt, Immobilienbesteuerung
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 15. Mai 2012 folgendes: |
Sehr geehrter Herr Stipic!
Da Sie in Österreich ansässig sind unterliegt Ihr Welteinkommen der Steuerpflicht in Österreich. Die Steuer ist nach österreichischen Grundsätzen – auch für die ausländischen Einkünfte - zu ermitteln (Grundsatz der Gleichbehandlung vgl. § 2 Abs 8 EStG).
Nach § 30 EStG idF 1. Stabilitätsgesetz 2012 unterliegt die Veräußerung der Immobilie nach dem 31. März 2012 der Steuerpflicht in Österreich. Der Ertrag aus dem Verkauf wäre grundsätzlich mit dem Sondersteuersatz in Höhe von 25% zu besteuern.
Da aber die zu verkaufende Immobilie in Kroatien liegt ist nach dem Doppelbesteuerungsabkommen Österreich-Kroatien (DBA) zu beurteilen, welches Land das Besteuerungsrecht hat.
Das DBA Österreich-Kroatien weist dem Belegenheitsstaat, also dem Staat, indem die Immobilie liegt das alleinige Besteuerungsrecht an Veräußerungsgewinnen der Immobilie zu. Österreich hat die Einkünfte freizustellen, darf aber die Einkünfte in die Berechnung der Steuerprogression mit einbeziehen (vulgo Progressionsvorbehalt).
Als Progressionsvorbehalt werden jene Bestimmungen bezeichnet, die eine Berücksichtigung der aus der Bemessungsgrundlage auszuscheidenden Teile des Welteinkommens für Zwecke der Tarifermittlung ermöglichen (vgl. EStR Rz 7588).
In Österreich ergibt sich der Progressionsvorbehalt zwangsläufig aus den Bestimmungen des Einkommensteuergesetzes (§§ 1, 2 und 33 EStG 1988) und dem Grundsatz der Gleichmäßigkeit der Besteuerung. (Grundsatzerkenntnis VwGH 21.10.1960, 162/60 ; VwGH 30.4.1964, 880/62; VwGH 21.5.1985, 85/14/0001). Der Progressionsvorbehalt ist zwingend vorzunehmen, außer wenn das DBA eine Einschränkung vorsieht.
Das DBA Österreich-Kroatien sieht hinsichtlich des Progressionsvorbehaltes keine Einschränkungen vor. Allerdings sind die Einkünfte aus einer privaten Immobilienveräußerung nach § 30a Abs 1 EStG weder beim Gesamtbetrag der Einkünfte noch im Einkommen (§ 2 Abs 2 EStG) zu berücksichtigen. Demgemäß sind die Einkünfte meines Erachtens auch nicht progressionserhöhend, sofern nicht im Sinne des § 30a Abs 2 EStG idF 1. Stabilitätsgesetz 2012 zur Regelbesteuerung optiert wird.
Konklusio:
Die Einkünfte aus dem Verkauf der ausländischen Immobilie dürfen nach dem DBA Österreich-Kroatien nur in Kroatien besteuert werden. Der nach österreichischen Rechtsgrundsätzen ermittelte Verkaufsertrag ist bei der Berechnung der Steuerprogression nicht zu berücksichtigen (Ausnahme: Es wird zur Regelbesteuerung optiert).
Zu beachten ist aber, dass diese Rechtsansicht vom BMF noch nicht bestätigt wurde.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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