Einkommenssteuer und Vermietung
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18. November 2012 |
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Gast |
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S.g. Experten,
ich hoffe, hier kann uns jemand weiterhelfen:
Wir (beide Angestellte) möchten unsere Wohnung vermieten und uns ist dabei folgendes aufgefallen:
Wenn wir die Wohnung um 850 Euro/Monat vermieten und im Mietvertrag die Kosten aufschlüsseln in 661 Euro Mietzins und 189 Euro Betriebkosten, dann würden die BK ja nicht als Werbungskosten zählen, sondern als Einnahmen. Also für die Steuererklärung: 850 Euro Einnahmen minus Werbungskosten (Bankzinsen von 662 Euro) = 188 Euro Gewinn/Monat --> im Jahr dann 2256 Euro ---> Versteuerung natürlich nötig!
Aber: Wenn wir die Wohnung um 850 Euro/Monat als Pauschalmietzins vermieten und monatlich 662 Euro Kredit abzahlen und 189 Euro Betriebskosten zahlen, dann ergibt sich monatlich ein Gewinn/bzw. eigentlich eben dann ein Verlust von -1 Euro. --> kein Gewinn pro Monat, also auch unter der Gewinngrenze von 730 Euro Gewinn/Jahr --> also keine Versteuerung mit Einkommenssteuerveranlagung nötig?
Kann dies so stimmen? Kann es denn sein, dass es nur von unserer Formulierung im Mietvertrag abhängt, ob wir Gewinn oder Verlust machen, bzw. Steuer zahlen müssen oder nicht?
Bitte um Hilfe!
MfG
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| Michael BRAUN schrieb am 19. November 2012 folgendes: |
Sehr geehrte(r) Herr/ Frau Müller !
Betriebskosten zählen steuerlich zu den durchlaufenden Posten.
D.h. diese sind entweder:
-) als Einnahmen UND als Werbungskosten (Ausgabe) zu berücksichtigen ODER
-) weder als Einnahme noch als Werbungskosten (Ausgabe) zu berücksichtigen
Bei beiden Varianten sollte daher das Ergebnis ca. gleich hoch sein (bis auf minimale Abweichungen im Bezug auf Betriebskostennachverrechnungen)
Weiters sollte als Werbungskosten (Ausgabe) die Abschreibung auf Abnutzung des Gebäudewertes berücksichtigt werden.
Um die Vermietung als Einkunftsquelle zu berücksichtigen, muss mittels einer Prognoserechnung dem Finanzamt nachgewiesen werden, dass innerhalb von 20 Jahren ein Gesamtüberschuss erzielt wird.
Mietverträge müssen vergebührt werden
Aufgrund der Tatsache, dass zwei Personen eine Wohnung vermieten, wären Sie steuerlich ein Mitunternehmerschaft (eigene Steuernummer).
Den Beginn der Vermietungstätigkeit müssen Sie innerhalb von einem Monat Ihrem zuständigen Finanzamt melden.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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