Immobilienertragsteuer und Umwidmung
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24. August 2021 |
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Beim Verkauf von privaten Grundstücken, Eigentumswohnungen, Häusern ist für die Berechnung der Immobilienertragsteuer entscheidend, ob Neu- oder Altvermögen vorliegt. Sollte es sich um Altvermögen handeln ist in einem zweiten Schritt zu klären, ob der Umwidmungstatbestand gegeben ist. Bei Altvermögen ist grundsätzlich für die Berechnung der Steuer die Differenz zwischen Verkaufspreis und 86% des Verkaufspreises heranzuziehen. Dieser Unterschiedsbetrag wird mit dem besonderen Steuersatz von 30% belegt. Liegt dagegen ein Umwidmungsfall vor können die Anschaffungskosten nur mit 40% (statt 86%) des Veräußerungserlöses berücksichtigt werden. Mit anderen Worten die Gewinnspanne wird also im Fall einer Umwidmung nicht mit 14% sondern mit 60% des Veräußerungserlöses angenommen. Dies macht schlussendlich einen großen Unterschied für die Höhe der ImmoESt bzw. Immobilienertragsteuer aus.
Als Umwidmung im Sinn des § 30 Abs 4 Z 1 EStG gilt eine Änderung der Widmung, die nach dem 31. Dezember 1987 und dem letztem entgeltlichen Erwerb erfolgt und die erstmals eine Bebauung ermöglicht. Damit ist im Wesentlichen eine Umwidmung von Grünland in Bauland gemeint. Die Baulandwidmung muss in ihrem Umfang im Wesentlichen der Widmung als Bauland oder Baufläche im Sinne der Landesgesetze auf dem Gebiet der Raumordnung entsprechen.
Das Einkommensteuergesetz definiert den Umwidmungstatbestand abstrakt, da eine direkte Anknüpfung an die einzelnen landesgesetzlichen Raumordnungsvorschriften nicht zielführend erscheint, insbesondere weil auch Widmungen, die nicht dem Bauland zuzuordnen sind, aber eine Bebauung nach Art einer Baulandwidmung ermöglichen, unter den Umwidmungstatbestand zu subsumieren sind (z.B. Sonderwidmungen für Einkaufszentren) oder weil auch Widmungsänderungen von Grünland in Bauland keine Umwidmungen im Sinne des § 30 Abs 4 Z 1 darstellen, wenn eine Bebauung auf Grund raumordnungsrechtlicher Maßnahmen nicht zulässig ist (z.B. in vielen Fällen bei Aufschließungsgebieten oder bei Bauerwartungsland). Erst die spätere Umwidmung von z.B. Bauerwartungsland in Bauland, die erstmals wirklich eine Bebauung ermöglicht, ist als Umwidmung im Sinne des Einkommensteuergesetzes zu sehen.
Das Bundesfinanzgericht (BFG vom 17.05.2016, RV/1100587/2014) stellte in diesem Zusammenhang fest, dass Bauerwartungsflächen nach Vorarlberger Raumplanungsgesetz nicht Bauland entspricht, da eine solche Fläche bis zur Widmung als Baufläche nur zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden darf, ohne dass Gebäude oder Anlagen errichtet werden dürften. Die Tatsache, dass Bauerwartungsland nach der Vorarlberger Raumplanungsgesetz nur Flächen, die sich als Bauland eignen und innerhalb eines bestimmten Zeitraumes als Bauland benötigt werden genügt nicht um als Umwidmung im Sinn des § 30 Abs 4 Z 1 EStG zu gelten. Eine solche liegt erst mit einer Widmung der Fläche, die eine tatsächliche Bebauung ermöglicht, vor.
Das Bundesfinanzgericht führte im Erkenntnis vom 11.03.2020, RV/2100126/2020 aus, dass eine Umwidmung innerhalb der Flächenswidmungskategorie ’Bauland’ den Umwidmungstatbestand nicht begründet. Im behandelten Fall wurde ein nach Steiermärkischem Raumordnungsgesetz seit April 1984 als ’derzeit bebautes Grundstück’ (eine Unterkategorie des Baulandes) in ’WA’ Bauland umgewidmet. Umwidmungen innerhalb einer Widmungskategorie sind vom Umwidmungstatbestand nicht erfasst, es sein denn es tritt durch diese Maßnahme erstmals überhaupt die Möglichkeit der Bebauung ein.
Die Art der Bauland-Widmung ist unerheblich, sodass eine mit dem Bauland vergleichbare Bebaubarkeit auch dann gegeben sein kann, wenn die Bebauung nicht Wohnzwecken dient (z.B. Umwidmung von Grünland in Gewerbegebiet).
Haben Sie noch Fragen zum Thema Immobilienertragsteuer / ImmoESt und dem Umwidmungstatbestand. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: https://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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