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Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer von Gebäuden


30. Dezember 2020 Autor Keine Kommentare Kommentar schreiben
Ihr Ansprechpartner zu dem Thema: Web: Mag. Peter Knöll Steuerberater

Im Einkommensteuergesetz werden für Gebäude spezielle Vermutungen betreffend die Nutzungsdauer aufgestellt. Das Gesetz sieht generell für Gebäude eine Nutzungsdauer von 40 Jahren, d.h. 2,5 % Abschreibungssatz pro Jahr vor (vgl. § 8 EStG).

Davon abweichend gilt im Bereich der Vermietung und Verpachtung und bei Gebäuden des Betriebsvermögens, die für Wohnzwecke überlassen werden, ein Abschreibungssatz von maximal 1,5% pro Jahr. Danach müssen solche Gebäude nach dem Gesetzeswortlaut auf mindestens 66 und 2/3 Jahre abgeschrieben werden.

Ein wenig seltsam bzw. nicht sachgerecht erscheint die Tatsache, dass die gesetzlichen Vermutungen betreffend die Nutzungsdauern von Gebäuden in erster Linie an die Einkunftsart und nicht an die konkrete Nutzung des Gebäudes anknüpfen. So darf z.B. eine Werkstatt, wenn sie vom Eigentümer betrieblich genutzt wird, auf 40 Jahre abgeschrieben werden. Wird hingegen die gleiche Werkstatt vermietet und vom Mieter ebenfalls betrieblich verwendet, darf der Eigentümer des Gebäudes (Vermieter) nur eine Abschreibung auf 66,67 Jahre vornehmen.

Die gesetzlichen Vermutungen betreffend die Nutzungsdauer sind auch maßgeblich, wenn ein schon gebrauchtes Gebäude angeschafft wird. Dem Steuerpflichtigen bleibt es aber unbenommen eine kürzere (Rest-)Nutzungsdauer insbesondere durch ein Gutachten eines Sachverständigen nachzuweisen.

Das BFG vom 11.3.2020, RV/7102669/2013 hatte sich unlängst mit einem Fall beschäftigt, in dem eine Steuerpflichtige mehrere vermietete Wohnungen auf eine kürzere - als die gesetzlich verankerte - Dauer abschreiben wollte. Das Finanzamt wollte jedoch eine kürzere Abschreibungsdauer nicht gelten lassen, unter dem Hinweis darauf, dass die Abgabenpflichtige kein taugliches Gutachten vorgelegt hätte, welches eine kürzere als die gesetzliche Nutzungsdauer begründen würde. Ein Gutachten muss konkrete Feststellungen über negative Umstände (Bauzustand) enthalten, die eine kürzere als die gesetzlich vorgeschriebene Abschreibungsdauer begründen. Dabei muss sich das Gutachten immer auf den Bauzustand im Zeitpunkt des Ankaufes beziehen. Es darf also nicht die Nutzungsdauer im Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens feststellen. Darüber hinaus muss ein Gutachten immer einen nachvollziehbaren Bezug zwischen dem Befund und der vom Gutachter angesetzten Restnutzungsdauer herstellen (vgl. VwGH 11.5.2005, 2001/13/0162).

Dagegen erhob die Abgabenpflichtige Beschwerde uA auch mit dem Hinweis darauf, dass in den Anfangsjahren der Vermietung die kürzere Nutzungsdauer vom Finanzamt akzeptiert wurde.

Das BFG bekräftigte die Meinung des Finanzamtes, wenn es ausführte, dass nur ein Gutachten, welches Aussagen über einen schlechten Bauzustand, schlechte Bauausführung z.B. statische Probleme zum Zeitpunkt der Anschaffung der vermieteten Wohnung enthält, eine kürzere als die gesetzlich vorgegebene Nutzungsdauer zu rechtfertigen vermag. Die vom Abgabenpflichtigen vorgelegten Gutachten waren in diesem Punkt ‚Bauzustand‘ viel zu allgemein gehalten.

Außerdem hielt das Gericht fest, dass ein Gutachten, dass die Restnutzungsdauer als Restwert ausgehend von der geschätzten Gesamtnutzungsdauer unter Abzug der bisherigen Nutzungsdauer errechnet keine taugliche Grundlage für ein schlüssiges Gutachten im Sinn der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist.

Hinsichtlich des Einwandes, dass die höhere Gebäudeabschreibung vom Finanzamt in der Vergangenheit unbeanstandet gelassen wurde merkte das BFG an, dass die Behörde für jeden Veranlagungszeitraum die Abgabengrundlage gesetzeskonform zu ermitteln hat (im Sinne einer periodenrichtigen Gewinnermittlung). Die Beschwerde der Abgabenpflichtigen wurde daher abgewiesen.

Haben Sie noch Fragen zum Thema Nutzungsdauer von Gebäuden, Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.

Web: https://www.steuerberater-wien.at/

Mag. Peter Knöll

Mag. Peter Knöll, Steuerberater
Absetzung für Abnutzung, Abschreibung, Mietgebäude, Immobilienbesteuerung 
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