Bewertung von Gebäuden und Grundstücken
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27. Dezember 2017 |
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Seit der Einführung der Immobilienerstragsteuer bzw. der ewigen Steuerhängigkeit von privaten Liegenschaftsvermögen hat die Bewertung von Liegenschaften ungemein an Bedeutung gewonnen. Dies liegt daran, dass Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits in vielen Fällen nach unterschiedlichen Regimen besteuert werden oder das bestimmte Befreiungsbestimmungen nur den Verkaufsgewinn, der auf das Gebäude entfällt, außerhalb der Einkommensteuer stellt. Es sind also zahlreiche Anlässe hinzugekommen, die eine Bewertung von Wohnungen, Liegenschaften erforderlich machen.
Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude
Für die Aufteilung von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits ist im außerbetrieblichen Bereich die Regelung des § 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG maßgeblich. Danach ist der Grund und Boden-Anteil ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses für ein (bebautes) Grundstück oder eine Wohnung grundsätzlich mit 40% anzunehmen, sofern dieser Wert nicht offensichtlich erheblich unrichtig ist. Eine Abweichung von mehr als 50% wird als erhebliche Unrichtigkeit betrachtet.
Beispiel:
Ein baufälliges Haus samt Grund und Boden wird insgesamt mit 100 bewertet. Nach der allgemeinen Regel des § 16 EStG entfallen also 40 auf den Grund und Boden. Tasächlich ist der Wert des Grund und Bodens mit 65 anzusetzen. Es liegt also eine Wertabweichung von mehr als 50 % vor. Es sind somit die tatsächlichen Verhältnisse anzuwenden.
Neben der gesetzlichen Regelung kann die Aufteilung von Anschaffungskosten nach der Grundanteilverordnung 2016 erfolgen. Die Verordnung legt anhand geeigneter Kriterien (Lage, Bebauung) den Grundanteil fest. Gemäß der Verordnung ist der Grund- und Bodenanteil pauschal folgendermaßen zu ermitteln:
- mit 20 %, wenn die Einwohneranzahl der Gemeinde: < 100.000 UND m2-Preis für baureifes Land: < EUR 400, in allen anderen Fällen:
- mit 30 %, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst, oder
- mit 40 % wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.
Nach Meinung der Finanzverwaltung kann das (gesetzliche oder durch die Grundanteilverordnung vorgegebene) pauschale Aufteilungsverhältnis auch bei der Ermittlung der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen angewendet werden.
Abweichend von der pauschalen Aufteilung können die Werte von Grund und Boden und Gebäude mittels Gutachten nachgewiesen werden (vgl. betrieblicher Bereich). Das pauschale Aufteilungsverhältnis kommt jedenfalls dann nicht zur Anwendung, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich, das heißt eindeutig ersichtlich, vom pauschalen Aufteilungsverhältnis abweichen.
Im betrieblichen Bereich hat die Aufteilung nach den tatsächlichen Verhältnissen zu erfolgen. Es existiert also keine gesetzliche Vermutung oder Verodnung mit der der Grundanteil pauschal festlegt werden könnte.
Die Aufteilung des Kaufpreises einer bebauten Liegenschaft auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits hat nach objektiven Maßstäben zu erfolgen. Es ist also weder die subjektive Einschätzung des Verkäufers noch die des Käufers allein ausschlaggebend bzw. bindend, gleichwohl die subjektive Einschätzung einander fremd gegenüberstehender Parteien in die Sachverhaltsermittlung einzubeziehen ist.
Zwecks Aufteilung von Anschaffungskosten ist jeweils der Verkehrswert des bloßen Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes andererseits zu schätzen und der Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte aufzuteilen. Dies gilt auch für den Fall, dass ein noch verwendbares Gebäude erworben und zeitnah zum Erwerb abgerissen wird. Diese Art der Bewertung wird als Verhältnismethode bezeichnet.
Beispiel zur Anwendung der Verhältnismethode:
Ein mit einem Bürogebäude bebautes Geschäftsgrundstück wird für einen Kaufpreis von EUR 600.000 erworben. Ein Gutachten bescheinigt für den Grund und Boden einen Verkehrswert von EUR 250.000 und für das Gebäude einen Verkehrswert von EUR 550.000 (Gesamtverkehrswert: EUR 800.000 , Anteil Grund und Boden: 31,25%, Anteil Gebäude: 68,75%). Der Grund und Boden ist demnach mit EUR 187.500, das Gebäude mit EUR 412.500 zu bewerten.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude auch nach der Differenzmethode erfolgen. Dazu zählt, dass der Gesamtkaufpreis für eine bebaute Liegenschaft weitestgehend ihrem Verkehrswert entspricht und auch der Wert von Grund und Boden außer Streit steht. Der Gebäudewert kann in solchen Fällen als „Restgröße” abgeleitet werden, indem vom Gesamtwert der Liegenschaft der Wert des Grund und Bodens abgezogen wird.
Haben Sie noch Fragen zum Thema „Immobilienbewertung im Steuerrecht“. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Grund und Boden, Immobilienbesteuerung
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