Zweimal Grunderwerbsteuer bei wirtschaftlichem Eigentum durch Vorbehaltsfruchtgenussrecht?
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27. Dezember 2016 |
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In der Praxis werden dem Autor immer wieder Immobilien-Schenkungsverträge vorgelegt, die den Vorbehalt des Fruchtgenusses in einer solch starken Ausprägung vorsehen, dass sie dem Geschenkgeber wirtschaftliches Eigentum an der (zivilrechtlich) geschenkten Immobilie einräumen. Zweck solcher Vertragsgestaltungen ist es, dem Fruchtgenießer die Absetzung für Abnutzung (AfA) am geschenkten Gebäude zu erhalten. Dabei wird jedoch übersehen, dass nicht nur durch die Übertragung des zivilrechtlichen sondern auch durch die des wirtschaftlichen Eigentums ein Grunderwerbsteuertatbestand verwirklicht wird.
Vielfach wurden Schenkungen unter Vorbehalt des Fruchtgenussrechtes aus Gründen der Steuerersparnis im Jahr 2015 durchgeführt (Schenkung zur Vorwegnahme der Erbfolge). Damals war die Grunderwerbsteuer bei Übertragung von Liegenschaften im Familienverband nur vom dreifachen Einheitswert zu bemessen. Diesen Steuervorteil wollten viele noch vor dem Jahreswechsel nützen. Sollte jedoch der damalige Schenkungs- und Fruchtgenussrechtsvertrag so ausgestaltet sein, dass das wirtschaftliche Eigentum am Gebäude beim Geschenkgeber verblieben ist, hätte man sich den gesamten Übertragungsakt ersparen können, wie der nachfolgende Beitrag in aller Kürze darstellen soll.
Nach § 1 Abs 2 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer auch Rechtsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruches auf Übereignung einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten. Dazu gehört beispielsweise, dass der zivilrechtliche Eigentümer das Grundstück auf Weisung verkaufen muss und der wirtschaftliche Verfügungsberechtigte den Erlös lukriert.
Anerkannter Zweck dieser Gesetzesstelle ist es, jene Grundstücksumsätze zu erfassen, die den Tatbeständen des § 1 Abs 1 GrEStG so nahe kommen, dass sie es wie diese ermöglichen, sich den Wert der Grundstücke für eigene Rechnung nutzbar zu machen. Mit anderen Worten auch die Übertragung des wirtschaflichen Eigentums bzw. der Erwerb der wirtschaftlichen Verfügungsmacht an einer inländischen Liegenschaft löst Grunderwerbsteuer aus.
Wurde z.B. im Jahr 2015 zwecks vorweggenommener Erbfolge das zivilrechtliche Eigentum an einer Liegenschaft unter gleichzeitiger Zurückbehaltung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht übertragen, so war Grunderwerbsteuer aufgrund des zivilrechtlichen Rechtsträgerwechsels gemäß § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG zu entrichten.
Das Zürückbehalten des wirtschaftlichen Eigentums am Gebäude löst für sich noch keinen Grunderwerbsteuertatbestand aus, da dieses ja unverändert beim Geschenkgeber verbleibt.
Wenn allerdings das wirtschaftliche Eigentum an der Liegenschaft z.B. im Wege der Erbschaft auf die Erben (auf die zivilrechtlichen Eigentümer) übergeht wird nochmals Grunderwerbsteuer – diesmal nach § 1 Abs 2 GrEStG – fällig. Für die Bemessung der Grunderwerbsteuer ist die Rechtslage maßgeblich, die im Zeitpunkt der Tatbestandsverwirklichung in Kraft ist.
Ein solcher Vorgang kann allenfalls unter die Bestimmung des § 1 Abs 4 GrEStG fallen, wonach die Grunderwerbsteuer nur insoweit erhoben wird, als die Bemessungsgrundlage für den späteren Erwerbsvorgang den Betrag übersteigt, bei dem beim vorangegangenen Rechtsvorgang die Steuer berechnet worden ist.
Beispiel:
Der Vater schenkt im Jahr 2015 dem Sohn unter Vorbehalt des wirtschaftlichen Eigentums bzw. des Fruchtgenusses eine Liegenschaft in Wien (Einheitswert EUR 40.000). Die Bemessungsgrundlage der Grunderwebsteuer war im Jahr 2015 der dreifache Einheitswert, sonach EUR 120.000. Steuersatz 2%. Die Grunderwerbsteuer betrug somit EUR 2.400.
Der Vater verstirbt im Jahr 2020. Infolgedessen wird die wirtschaftliche Verfügungsmacht an den zivilrechtlichen Eigentümer (hier: Sohn) übertragen. Zu diesem Zeitpunkt hat die Liegenschaft einen Grundstückwert von EUR 600.000. Nach dem Wortlaut der Bestimmung des § 1 Abs 4 GrEStG beträgt die Grunderwerbsteuer somit: (EUR 250.000 – EUR 120.000) x 0,5% + EUR 150.000 x 2% + EUR 200.000 x 3,5%, daher EUR 10.650.
Abschließend ist festzuhalten, dass § 1 Abs 4 GrEStG nur dann zur Anwendung gelangt, wenn die zweite Übertragung auf den zivilrechtlichen Eigentümer erfolgt. Wird dagegen das wirtschaftliche Eigentum jemand Dritten eingeräumt unterliegt dieser Vorgang ohne Einschränkung der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs 2 GrEStG (vgl. BMF-010206/0058-VI/5/2016).
Haben Sie noch Fragen zum Thema Grunderwerbsteuer und Vorbehaltsfruchtgenuss. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater in Wien mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen im Bereich der Immobilienbesteuerung unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Fruchtgenuss, Grunderwerbsteuer, Vorbehaltsfruchtgenuss, Immobilienbesteuerung, Fruchtgenussrecht
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