Immobilienertragsteuer: Fremdwährungskursverlust bei privatem Grundstücksverkauf
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25. Dezember 2015 |
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In der Vergangenheit wurden - zur Finanzierung von privaten Grundstücken - vielfach Fremdwährungskredite aufgenommen. Diese Fremdwährungskredite können in vielen Fällen nur mit hohen Konvertierungsverlusten beim Verkauf der Liegenschaft getilgt werden. Dabei stellt sich für Immobilienverkäufer die Frage, ob diese Verluste im Rahmen der Berechnung der Immobilienertragsteuer berücksichtigt werden können. Der nachfolgende Beitrag gibt hierzu in Bezug auf das Urteil des VfGH vom 29.11.2014, G 137/2014 eine Antwort.
Nach § 16 Abs 1 EStG sind Aufwendungen oder Ausgaben, die zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen dienen, als Werbungskosten abzugsfähig. Dies gilt auch für Schuldzinsen, oder dauernde Lasten die mit einer Einkunftsart in in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen.
Schuldzinsen und sonstige Kreditkosten aus der Schuldaufnahme zur Finanzierung einer Immobilie sind grundsätzlich ebenso wie beispielsweise Betriebskosten bei Ermittlung der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen zu berücksichtigen, sofern das Objekt keiner anderen Einkunftsquelle und keinen abzugsschädlichen Zwecken gemäß § 20 Abs 1 EStG gedient hat. Wird zum Beispiel eine Immobilie privat genutzt, so können die Zinsen, die auf die Zeit der privaten Nutzung entfallen, nicht abgezogen werden.
Nach § 20 Abs 2 dritter Teilstrich EStG in der Fassung des StRefG 2015/2016 dürfen Aufwendungen und Ausgaben bei der Ermittlung der Einkünfte nicht abgezogen werden, soweit sie mit Einkünften in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehen auf die der besondere Steuersatz gemäß §30a Abs 1 EStG angewendet wird. Schuldzinsen zur Finanzierung der Anschaffung eines Grundstückes können somit bei der Ermittlung der Einkünfte aus privaten Grunstücksveräußerungen nur dann abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige einen Relgelbesteuerungsatrag gemäß § 30a Abs 2 EStG stellt (Besteuerung zum allgemeinen Steuertarif).
Anders als Schuldzinsen, weisen Kursverluste, die im Zusammenhang mit Fremdwährungskrediten anfallen, die für die Anschaffung einer Liegenschaft aufgenommen wurden, keinen unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung auf. Kursverluste stellen kein Entgelt für die Nutzung oder Beschaffung des Fremdkapitals dar, sondern dienen der Tilgung des Fremdkapitals. Kursverluste sind regelmäßig das Ergebnis einer Marktentwicklung, die keinen unmittelbaren Bezug zu den Erträgen hat (vgl. VwGH 28.10.2009, 2008/15/0051).
Kursverluste aus Fremdwährungskrediten sind daher nicht als Werbungskosten von den Einnahmen aus dem fremdfinanzierten Wirtschaftsgut abzugsfähig. Sie stellen vielmehr negative Kapitaleinkünfte im Sinne des § 27 Abs 3 EStG dar.
Mag. Peter Knöll ist Steuerberater in Wien mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an. Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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