Dachbodenausbau auf 15 Jahre abschreiben?
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10. Jänner 2012 |
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Dachbodenausbauten erfreuen sich, insbesondere im städtischen Bereich, einer immer größer werdenden Beliebtheit.
Der große rechtliche Vorteil von Dachbodenausbauten ist, dass sie lediglich unter den Teilanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetzes) fallen. Denn für Mietobjekte, die durch Dachbodenausbau oder Aufbau nach dem 31.12.2001 neu errichtet worden sind (Datum der Baubewilligung) und bei denen der Mietvertrag nach dem 31.12.2001 bzw. bei Aufbauten nach dem 30.9.2006 abgeschlossen wurde, gelten im Wesentlichen nur die Bestimmungen über den Kündigungsschutz des MRG. Der Preisschutz hingegen hat keine Geltung. Demnach können Vermieter von Dachbodenausbauten die Mietpreise entsprechend den Marktgegebenheiten selbst bestimmen und sind nicht an die restriktiven Mietzinsbeschränkungen des MRG gebunden.
Steuerlich zählt der Dachbodenausbau zweifelsfrei zu den klassischen Beispielen für Herstellungsaufwand. Denn durch den Ausbau kommt es zu einer Erweiterung beziehungsweise zu einer Mehrung der Substanz an einem bereits vorhandenen Wirtschaftsgut; es entsteht zusätzlicher Nutzraum (vgl. § 203 Abs 3 UGB: „…Erweiterung…“).
Die Begünstigungen des § 28 EStG kommen nur bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zum Tragen. Das heißt nur eine vermögensverwaltende Tätigkeit ist begünstigt, nicht die gewerbliche Vermietung.
Zu beachten ist aber, dass ein Dachbodenausbau nicht unter die Begünstigung des § 28 Abs 3 Z 1 EStG in Verbindung mit §§ 3 bis 5 MRG fällt. Nach dem Erkenntnis des VwGH vom 22. 9. 2005, 2001/14/0041 ist ein Dachbodenausbau, eine eigene Baumaßnahme, die nicht in § 3 bis § 5 MRG unterzubringen ist (siehe auch EStR Rz 6480).
Demnach dürfen die Aufwendungen für einen Dachbodenausbauten nicht auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden, sondern sind auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben.
Allerdings kann, die mit dem Dachbodenausbau einhergehende Sanierung des Daches, als Instandsetzungsaufwand auf 10 Jahre verteilt abgesetzt werden (bei Wohngebäuden), falls die Sanierung nicht durch die Herstellungsaufwendungen bedingt ist und die Instandsetzungsaufwendungen vom Herstellungsaufwand abgrenzbar sind (vgl. auch UFS, GZ RV/2142-W/05 vom 16.06.2008). Liegt Instandsetzungsaufwand vor, handelt es sich aber bei dem zu sanierenden Gebäude, um kein Gebäude das Wohnzwecken dient, so muss der Aufwand sofort abgesetzt werden.
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Herstellungskosten, Vermietung & Verpachtung
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