Schenkung Wohnung mit Ausgleichsverpflichtung
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30. Jänner 2013 |
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Gast |
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Mein Vater möchte mir (Sohn) seine Eigentumswohnung in Wien schenken unter dem Vorbehalt, dass ich meinen Bruder eine beträchtliche Ausgleichszahlung leiste.
Die Wohnung soll vor Übertragung mit einem Wohnrecht zugunsten meines Vaters belastet werden.
Fällt in diesem Fall eine Steuer an?
Danke für die Auskunft.
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Schenkung, Gemischte Schenkung, Immobilienbesteuerung
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 31. März 2013 folgendes: |
Ehernes Gesetz der Einkommensteuer ist, dass nur entgeltliche Vorgänge der Einkommensteuer unterliegen, unentgeltliche hingegen nicht. Im vorliegenden Fall ist somit zu prüfen, ob bei gegenständlicher Übertragung mit Ausgleichsverpflichtung der Schenkungscharakter oder der Entgeltlichkeitscharakter überwiegt.
Entgeltlichkeit ist gegeben, wenn die Ausgleichszahlung (aus fremden Mitteln bzw. dem Vermögen des Übernehmers) mehr als 50% des gemeinen Wertes der übertragenen Wohnung ausmacht (vgl. § 20 Abs 1 Z 4 EStG, EStR Rz 5571ff).
Das Wohnrecht ist bei der Ermittlung des gemeinen Wertes iSd § 10 Abs 2 BewG der Immobilie außer Ansatz zu lassen. Denn bei Ermittlung des gemeinen Wertes dürfen ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht berücksichtigt werden. Derartige ungewöhnliche oder subjektive Verhältnisse liegen aber unter anderem dann vor, wenn zum Beispiel ein Liegenschaftseigentümer sich vertraglich gegenüber einem Vorkaufsberechtigten bindet, seine Liegenschaft hypothekarisch belastet, oder wenn sie von einem letztwillig eingeräumten Wohnrecht betroffen ist (vgl. VwGH vom 28.04.1994, 93/16/0186).
Häufig wird aber auch die Meinung vertreten, dass der gemeine Wert der Wohnung nach Abzug des Wertes des Wohnrechtes für die Ermittlung des est-relevanten gemeinen Wertes der Wohnung heranzuziehen ist (sogenannte Nettomethode siehe Rz 114a EStR, § 6 Tz 59 Dingliche Lasten Quantschnigg/Schuch, EStR Rz 6651).
Liegt Entgeltlichkeit vor, so ist eine Veräußerung Ihres Vaters und eine Anschaffung ihrerseits gegeben. Veräußerung und Anschaffung sind korrespondierende Begriffe. Liegt auf der einen Seite eine Veräußerung vor, so ist auf der anderen Seite eine Anschaffung gegeben (vgl. EStR Rz 6620 2. Absatz). Die Ausgleichszahlung ist zugleich Veräußerungserlös und Anschaffungspreis. Die Veräußerung unterliegt gegebenenfalls der Immobilienertragsteuer.
Ist die Übertragung als Schenkung zu werten, so liegt kein Veräußerungs-/Anschaffungsvorgang vor. Die Anschaffungskosten Ihres Vaters sind weiterzuführen. Es fällt keine Immo-ESt an.
Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht zählen Ausgleichszahlung und der Wert des zurückbehaltenen Wohnrechts zur Gegenleistung für die Immobilienübertragung. Liegt der Wert der Gegenleistung unter dem dreifachen Einheitswert der Eigentumswohnung, so gilt der dreifache Einheitswert als Maßstab. Andernfalls der Wert der Gegenleistung. Der anzuwendende Steuersatz beträgt zwischen Verwandten grundsätzlich 2%.
Für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Angaben wird keine Haftung übernommen.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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