Immobilienertragsteuer
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02. Jänner 2013 |
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Gast |
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2 Kommentare |
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2011 im März haben wir (meine Schwester und ich) das Einfamilienhaus meines Bruders nach dessen Tod geerbt. Wir haben das Haus nun 2012 nach dem 1.4. verkauft.
Das Haus entstand in Eigenleistung durch meinen Bruder, der das entsprechende Grundstück von unserer Mutter und uns durch Überschreibung (Schenkung) erhalten hat. Das Grundstück wurde von unserem Vater in den 80-er Jahren gekauft. Seit diesem Kauf hat keine Veräusserung gegen Entgelt mehr stattgefunden.
Der Verkaufserlös betrug 180.000,-- (+ ca. 15.000,-- Übernahme eines Landesförderungsdarlehens).
In welcher Höhe fällt nun die Immobilienertragssteuer an?
MFG
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Immobilienbesteuerung, Herstellerbefreiung
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| Michael BRAUN schrieb am 02. Jänner 2013 folgendes: |
Sehr geehrte Frau Mag.a Morgenbesser- Sakar
Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.
Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.
Verkauf bis 31.12.2012 muss (wenn vom Parteienvertreter nicht bererits erledigt) die Steuer mittels Steuererklärung (KZ 572 beim Formular E1) von Ihnen (oder Ihren Steuerberater) erklärt und abgeführt werden
Ab 1.1.2013 sollte die Besteuerung mittels Parteienvertreter erfolgen (Notar, Rechtsanwalt)
Von der Besteuerung ausgenommen sind selbst hergestellte Gebäude. Grund und Boden ist NICHT ausgenommen.
Nach Ansicht der FinVerw zur alten Rechtslage (EB RV 8) geht diese Befreiung auch auf den Rechtsnachfolger über. Die Einkommensteuerrichtlinien (siehe auch RZ 6645 EStRl 2000) betonen ausdrücklich, dass dies auch bei mehreren unentgeltlichen Erwerben hintereinander gilt.
Nach Ansicht der Literatur ist die Anwendbarkeit der Befreiung beim Rechtsnachfolger strittig.
lt. BMF, siehe https://findok.bmf.gv.at/findok/link?gz=%22BMF-010203%2F0402-VI%2F6%2F2012%22&gueltig=20120903&segid=%2261162.1.1+31.08.2012+14%3A22%3A34%3A94%22 , gilt diese Befreiung für Veräußerungen ab 1.1.2013 NICHT mehr für den Rechtsnachfolger (siehe 2.3. 27)
siehe auch Beitrag auf dieser Homepage: http://www.wien-steuerberater.at/928-Selbst-hergestellte-Gebaeude-die-Herstellerbefreiung.html?kat_nr=11
http://www.wien-steuerberater.at/613-ImmoESt-Definition-Selbst-hergestellte-Gebaeude.html?suchwort=Herstellerbefreiung
Fazit: Immobilienertragssteuer 3,5% vom Veräußerungserlös für Grund & Boden, Gebäude sollte (siehe RZ 6645 "..Hat der Rechtsvorgänger ein Gebäude selbst hergestellt, so gilt diese Befreiung auch für den, der das Gebäude unentgeltlich übernommen hat und sodann veräußert...").
) befreit sein
Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 02. Jänner 2013 folgendes: |
Nach § 30 Abs 2 Z 2 EStG sind Einkünfte aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben, von der Besteuerung ausgenommen.
Die Befreiung gilt nur für Gebäude. Veräußerungserlöse aus Grund und Boden sind hingegen steuerpflichtig.
Vor dem 1. Jänner 2013 galt die Herstellerbefreiung auch für Verkäufer, die nicht selbst gebaut haben, sofern Ihnen das Gebäude unentgeltlich übertragen wurde und der Rechtsvorgänger das Gebäude errichtet hat.
Bei Anwendung der Herstellerbefreiung ist der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn mittels Verhältnismethode zu bestimmen, wobei die tatsächlichen Wertverhältnisse im Zeitpunkt des Verkaufes von Gebäude zu Grund & Boden ausschlaggebend sind.
Vereinfachend darf aber der Anteil von Grund und Boden mit 20% angesetzt werden.
Liegen jedoch Gründe vor, die ein abweichendes Wertverhältnis nahelegen, müssen Gebäudewert und Grundwert mittels Gutachten oder Vergleichspreisen festgestellt werden.
Bei weiteren Fragen wenden Sie sich bitte an Herrn Braun oder einen anderen Steuerberater auf dieser Webseite.
Bitte beachten Sie, dass diese Auskunft keinesfalls den Rat eines Steuerberaters ersetzt.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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