Privater Grundstücksverkauf oder schon gewerblicher Grundstückshandel?
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25. November 2016 |
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Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie unterliegt prinzipiell dem besonderen, einheitlichen Einkommensteuersatz von 30%. Die Steuer wird in aller Regel im Zuge des Verkaufes durch den Parteienvertreter erhoben und an das Finanzamt abgeführt (Immobilienertragsteuer); auf diesem Weg besteuerte Einkünfte bleiben bei der Einkommensteuerveranlagung außer Ansatz. Man spricht in diesem Zusammenhang von der Abgeltungswirkung der ImmoESt.
Dagegen wird auf Einkünfte aus einem Grundstücksverkauf - der als gewerblicher Grundstückshandel zu betrachten ist – der Tarifsteuersatz angewendet (Stufentarif bis zu 55%). Zudem löst ein gewerblicher Grundstücksverkauf eine Beitragspflicht in der gesetzlichen Sozialversicherung aus.
Beim gewerblichen Verkauf wird keine Immobilienertragsteuer erhoben. Vielmehr sind die gewerblichen Einkünfte in der Einkommensteuererklärung aufzuführen und nach der Veranlagung zu entrichten (vgl. § 30b Abs 5 EStG).
Als Zwischenergebnis kann somit festgehalten werden: Die Abgabenbelastung, die aus einem gewerblichen Grundstücksverkauf resultiert, ist in aller Regel weit höher als die, die bei einem privaten Grundstücksverkauf zu erwarten ist.
Wie vorangegangen dargestellt, macht es einen großen Unterschied, ob ein Grundstücksverkauf als gewerblicher Grundstückshandel oder als Vermögensverwaltung bzw. privater Immobilienverkauf einzustufen ist. Die Grenzen zwischen privaten Grundstücksverkauf und gewerblichem Grundstückshandel sind fließend. Die Beurteilung obliegt der Abgabenbehörde. Über jedem privaten Grundstücksverkauf hängt somit in gewisser Weise das Damoklesschwert des gewerblichen Grundstückshandels.
Wann liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor?
Gemäß § 23 Z 1 EStG sind Einkünfte aus Gewerbebetrieb solche aus einer
- selbständigen, nachhaltigen Betätigung,
- die mit Gewinnabsicht unternommen wird und
- sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt.
Eine Betätigung wird allerdings nur dann als gewerblich angesehen, wenn sie den Rahmen der Vermögensverwaltung überschreitet. Das ist dann der Fall, wenn das Tätigwerden des Steuerpflichtigen nach Art und Umfang deutlich jenes Ausmaß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist (vgl. VwGH 18.12.2001, 99/15/0155).
In Zweifelsfällen ist darauf abzustellen, ob die Tätigkeit, wenn sie in den gewerblichen Bereich fallen soll, dem Bild entspricht, das nach der Verkehrsauffassung einen Gewerbebetrieb ausmacht (VwGH 18.12.2001, 99/15/0155).
Es liegt nicht bloß Vermögensverwaltung vor, wenn die Vermögensnutzung durch Fruchtziehung in den Hintergrund tritt und die Vermögensverwertung entscheidend im Vordergrund steht; in einem solchen Fall begründen Grundstücksgeschäfte einen gewerblichen Grundstückshandel. Der gewerbliche Grundstückshandel hat zur Voraussetzung, dass die Veräußerungen auf planmäßige Art und Weise erfolgen (vgl. VwGH 24.2.2005, 2001/15/0159, und 26.7.2000, 95/14/0161).
Ob Vermögensnutzung oder Vermögensumschichtung und Vermögensverwertung im Vordergrund stehen, ist nach dem objektiven Gesamtbild des jeweiligen Falles zu beurteilen vgl. VwGH vom 24.2.2005, 2001/15/0159).
Der planmäßige Abverkauf von Immobilien nach baulichen Umgestaltungsmaßnahmen begründet regelmäßig einen gewerblichen Grundstückshandel. Erwirbt ein Steuerpflichtiger Grundstücke, um diese zu bebauen, und veräußert er sie in nahen zeitlichen Zusammenhang, so kann bereits bei einer geringen Anzahl von Objekten eine gewerbliche Tätigkeit entstehen. Neben der Anzahl der veräußerten Objekte ist dabei auf den Zeitraum zwischen Erwerbs- und Veräußerungsvorgängen Bedacht zu nehmen, weil der Ankauf von Grundstücken mit der Absicht, diese möglichst kurzfristig nach Erwerb und Fertigstellung von Gebäuden wieder zu veräußern, insbesondere in Fällen, in denen ein Steuerpflichtiger seine Tätigkeit werbend an die Allgemeinheit richtet, für eine gewerbliche Tätigkeit spricht (vgl. VwGH 25.3.1999, 94/15/0171).
Zwar tätigt ein gewerblicher Grundstückshändler im Allgemeinen bereits den Grundstückskauf in Verkaufsabsicht. Gewerblicher Grundstückshandel kann allerdings auch dann vorliegen, wenn erst auf Grund eines später gefassten Willensentschlusses der planmäßige Abverkauf der Immobilien umgesetzt wird (vgl. VwGH 24.2.2005, 2001/15/0159). Es kommt sohin nicht zwingend auf die ursprüngliche Absicht des Steuerpflichtigen im Zeitpunkt des Erwerbes von Liegenschaften an (vgl. VwGH 14.11.1984, 82/13/0242, 0249-0251).
Eine weitere Voraussetzung für das Vorliegen einer gewerblichen Betätigung ist, dass die Tätigkeit nachhaltig ausgeübt wird. Grundsätzlich ist eine Tätigkeit nachhaltig, wenn sie auf Wiederholung angelegt ist, also eine Wiederholungsabsicht in der Weise besteht, dass weitere Geschäfte geplant sind.
Ausnahmsweise kann nach der Rechtsprechung des VwGH Nachhaltigkeit selbst dann zu bejahen sein, wenn der Steuerpflichtige nur ein einziges Geschäft oder einen einzigen Vertrag abschließt und sich keine Wiederholungsabsicht feststellen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Erfüllung dieses Geschäfts oder Vertrags eine Vielzahl von unterschiedlichen Einzeltätigkeiten erfordert, die in ihrer Gesamtheit die Würdigung rechtfertigen, der Steuerpflichtige sei nachhaltig tätig geworden.
Zusammengefasst sprechen somit folgende Kriterien für einen gewerblichen Grundstückverkauf:
- Zeitraum zwischen Ankauf und Verkauf,
- Anzahl der im betreffenden Zeitraum umgesetzten Objekte,
- berufliche Nähe des Verkäufers zu Grundstücksgeschäften,
- Finanzierung durch Fremdkapital,
- Planmäßige Vorgehensweise (Abverkauf nach wertsteigernden Maßnahmen).
Die Abgrenzung zwischen gelegentlichem privaten Grundstücksverkauf (Vermögensverwaltung) und Grundstückshandel ist äußerst schwierig, da die beiden Begriffe unbestimmt sind. Im Gegensatz zu Deutschland existiert hierzulande auch keine 3-Objekt-Grenze, wonach regelmäßig von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen ist, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert werden. Eine solche Regelung würde eine gewisse Rechtsicherheit schaffen.
Klar ist nur, dass für einen Immobilienverkäufer eine negative Einschätzung (Annahme der Gewerblichkeit) durch die Abgabenbehörde gravierende Folgen hätte. In Zweifelsfällen ist es daher sicher ratsam – vor einem Immobilienverkauf - einen Experten zu konsultieren.
Haben Sie noch Fragen zum Thema gewerblicher Grundstückshandel. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater in Wien mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen im Bereich der Immobilienbesteuerung unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Grundstücke, Grundstückshandel, Grundstücksumsätze, Immobilienbesteuerung
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