Grundstücksveräußerungen gegen Rente, Einkommensteuererklärung
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08. Oktober 2014 |
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Wir haben einen Hausanteil, der vermietet wird, gegen Übernahme von Verbindlichkeiten und eine Leibrente verkauft. Insgesamt ergibt sich ein Kaufpreis, der einer Gegenleistungsrente entspricht.
Datum des Verkaufs: Anfang März 2013.
Der Notar hat eine Selbstberechnung der ImmoESt durchgeführt und die Steuer für alle Verbindlichkeiten, auch den Rentenbarwert, für uns ans Finanzamt überwiesen. Es handelt sich um ein "Alt-Grundstück" - also 3,5% vom Kaufpreis.
Unsere Steuerberatung hat auf eine Anfrage, ob das korrekt sei, geschwiegen. Ein paar Monate später hat sie uns gesagt, die ImmoESt wäre im Falle der Rente ja erst später fällig gewesen.
Nunmehr dürfte sich das aber noch einmal geändert haben, denn in der Steuererklärung steht, dass Einkünfte aus Veräußerungen gegen Rente gar nicht der ImmoESt unterliegen, sondern der Einkommensteuer.
"Hier sind Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen gegen Rente einzutragen. Diese sind stets nach dem allgemeinen Tarif zu versteuern und unterliegen nicht der Immobilienertragssteuer."
Bei weiteren Recherchen fanden wir, dass diese Steuer fällig ist, sobald 86% des Verkaufserlöses abgegolten wären - d.h. das ist dann der sog. "Anschaffungswert". In unserem Fall wäre dies nach ca. 10 Jahren. Nach alter Regelung wäre das in ca. 15 Jahren der Fall gewesen, da dann der sog. Rentenbarwert erreicht wäre.
Das Finanzamt teilte uns dazu tel. mit, da wir die ImmoESt bereits bezahlt haben, ist das erledigt. Die Rente sei nicht einkommensteuerpflichtig, lediglich steuerpflichtig und diese Steuer sei eben die ImmoESt, bei uns 25%. Da wir sie aber jetzt schon bezahlt haben, wird nie mehr eine Steuer fällig sein.
Wir sind verwirrt - mein Mann und ich.
Die Steuerberatung hingegen will die ImmoESt neu aufrollen und meint, dass sie zwar jetzt nicht zu bezahlen ist, dafür aber eben nach Erreichen des Anschaffungswertes (86% vom Kaufpreis) und zwar in Höhe der Einkommensteuer ab dann laufend. Da wir für die Vereinbarung der Rente immer den Steuerberater gefragt haben, sind wir jetzt auch etwas sauer, dass er uns das nicht rechtzeitig gesagt hat. Immerhin ist das ja im Vergleich zur alten Regelung um einiges mehr.
Wir haben der Steuerberatung gesagt, sie soll die ImmoESt NICHT neu aufrollen.
Jetzt wollten wir die Steuererklärung selbst durchführen und stehen ziemlich an. Ich habe beim Finanzamt ja schon mehrfach angerufen und die nette Dame ist felsefest davon überzeugt, dass wir die Steuern schon bezahlt haben. Sie sitzt in der Verrechnungsabteilung und ist auf die ImmoESt spezialisiert.
Wer hat nun recht und vor allem, welche Steuern müssen wir bezahlen für die Rente?
Ich wäre Ihnen für eine Antwort dieser schwierigen Frage sehr verbunden. Danke!
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