Immobilien-Ertragsteuer
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23. Dezember 2013 |
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Gast |
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habe 2003 in ein schrebergarten gekauft auf pacht grund,leider bin ich so krank geworden und mein sohn hat keine zeit berufsmässig den garten zu pflegen, daher mussten wir den garten verkaufen,das garten haus haben wir in eigenregie komplett renoviert es war auf euro 6260 geschätzt und jetzt vor dem verkauf wurde die Baulichkeiten auf 23.587 euro geschätzt, muss ich von dieser summe jetzt Immobilien-Ertragsteuern zahlen danke mirna
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 23. Dezember 2013 folgendes: |
Sehr geehrte Frau Mirna
Hier handelt es sich um eine Veräußerung eines NEU (Anschaffung NACH 1.4.2002) Grundstück (in Ihrem Fall "nur" das Haus, da der Grund ja nicht Ihnen gehört)
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn
tatsächliche Anschaffungskosten (Kaufpreis den SIE bezahlt haben) samt Nebenkosten
abzüglich Afa, die bei VuV angesetz wurde
(zuzüglich Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen soweit nicht bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem § 28 (6) EStG- Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln)
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adaptierte Anschaffungskosten
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.
Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor (in Ihrem Fall muss geklärt werden, ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, da nicht in allen Kleingärten ein Hauptwohnsitz möglich ist- Vereinsstatut bzw. ganzjähriges Wohnen):
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."
Sollte die Hauptwohnsitzbefreiung nicht greifen, gilt eventuell die Herstellerbefreiung (keine Steuer, §30 (2) Z2 EStG).
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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