Immobilienertragsteuer nach Erbschaft (Pflichtteil)
|
 |
14. November 2012 |
 |
Gast |
 |
6 Kommentare |
 |
Kommentar schreiben |
|
Sehr geehrter Herr Mag. Knöll!
Meine Großeltern erwarben am 20.12.1971 ein neu errichtetes Reihenhaus. Mein Großvater verstarb am 16. Juni 2000, meine Großmutter am 20.März 2012. Beide waren bis zu ihrem Tode als "Hauptwohnsitz" gemeldet (ich war bei dieser Adresse nie gemeldet). Der damalige Kaufpreis betrug 27.632 Euro. Die Immobilie soll am 1. Dezember 2012 zu einem Kaufpreis von 170.000 Euro verkauft werden. Ich bin die Alleinerbin der Immobilie, muss aber meiner Mutter 50 % des Verkauferlöses als Pflichtteil ausbezahlen.Welche Höhe beträgt die Immobilienertragsteuer und muss sie von meiner Mutter und mir gezahlt werden?
Mit freundlichen Grüßen und Danke für Ihre Hilfe
|
|
Erbschaft, Pflichtteilsberechtigte, Immobilienbesteuerung
|
|
|
| Michael BRAUN schrieb am 14. November 2012 folgendes: |
Sehr geehrte Frau Elisabeth
Für "Altgrundstücke" (Anschaffung VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor.
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös (lt. Ihren Angaben daher Steuer in Höhe von 5.950 EUR).
Verkauf bis 31.12.2012 muss die Steuer mittels Steuererklärung (KZ 572 beim Formular E1) von Ihnen (oder Ihren Steuerberater) erklärt und abgeführt werden
Ab 1.1.2013 sollte die Besteuerung mittels Parteienvertreter erfolgen (Notar, Rechtsanwalt)
Aufgrund der Tatsache, das Sie alleiniger Besitzer der Immobilie sind, muß der Verkauf und die Besteuerung durch Sie erfolgen. Ihre Mutter erhält dann von Ihnen 82.025 EUR.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
|
| |
| Mag. Peter Knöll schrieb am 14. November 2012 folgendes: |
Mit der Einantwortung haben Sie das zivilrechtliche Eigentum an der Immobilie erhalten.
Demnach sind sie sowohl zivilrechtlicher als auch wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie geworden. Etwaige Einkünfte aus einem Verkauf sind somit ausschließlich Ihnen zuzurechnen. Anders gesagt, Sie müssen alleine für die Immobilienertragsteuer aufkommen.
Bei einem Verkaufspreis von EUR 170.000 würde die Immobiliensteuer EUR 5.950 betragen (ermittelt nach § 30 Abs 4 EStG). Bei Berechnung nach § 30 Abs 3 EStG würde die Immo-ESt EUR 71.184 betragen. Somit ist die pauschalierte Ermittlung der Immobilienertragsteuer in Ihrem Fall die eindeutig bessere Variante.
Interessant ist, dass bei der Berechnung des Pflichtteilsanspruches bzw. der Geldforderung Ihrer Mutter die auf dem ererbten Vermögen (hier: Reihenhaus) ruhenden stillen Steuerlasten bzw. latente Einkommensteuern in Österreich – soweit ersichtlich - nicht berücksichtigt werden. Begründet wird dies damit, dass der (Netto-)Nachlass nach dem Stichtagsprinzip bewertet wird und allfällig später eintretende Steuerlasten nicht dem Erblasser zuzurechnen sind (vgl. UFS 03.12.2009, GZ RV/1377-W/09). Der Bundesgerichtshof in Deutschland hat demgegenüber bereits mehrfach die Ansicht vertreten, dass eine latente Steuerlast bei der Pflichtanteilsberechnung zu berücksichtigen ist (vgl. BGH, Urteil vom 22. 10. 1986).
Die Nichtberücksichtigung von latenten Steuern erscheint mir insbesondere dann verständlich, wenn ein Verkauf der ererbten Immobilie nicht geplant bzw. unwahrscheinlich ist. Zudem verursacht die Berechnung der zukünftigen Steuerlast erhebliche Schwierigkeiten, da die Steuer zumindest bei privaten Immobilien regelmäßig von der (zusammengerechneten) Besitzdauer abhängt.
Gegenständlich wäre meines Erachtens aber eine Berücksichtigung der Steuerlast im Sinne der Lösung des Herrn StB Braun durchaus argumentierbar.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
|
| |
| Michaela schrieb am 09. April 2013 folgendes: |
Sehr geehrte Herren!
Ich habe auch eine Frage zur Immobilienertragssteuer und Erbschaft.
In meinem Fall ging die Liegenschaft/Haus durch Erbe am 20.09.2002 (Einantwortungsurkunde) an mich über.
Es ist dies ein ganzes Haus mit 3 abgeschlossenen Wohnungen. Gebaut vom Vater 1965. Ich möchte das Haus nun parifizieren und eine Wohnung verkaufen. Das Haus ist noch mit einem Wohn-/Fruchtgenussrecht meiner Mutter auf 2 Wohnungen belastet, die sie selber nutzt bzw. vermietet.
Wenn ich 1 Wohnung verkaufe, wie wird diese besteuert. Mit 3,5 % vom Verkaufserlös oder mit 25 % vom Gewin?
Wenn mit 25 %, was kann alles vom Verkaufspreis abgezogen werden, bzw. wie ermittle ich einen Gewinn?
Danke im Voraus für die Hilfe!
Michaela |
| |
| Stb Michael BRAUN schrieb am 10. April 2013 folgendes: |
Sehr geehrte Frau Michaela
Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.
Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.
Bei der bei Ihnen zureffenden Pauschalermittlung können Sie KEINE Werbungskosten geltend machen !
Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
|
| |
| Stefan Bruckböck schrieb am 11. Dezember 2013 folgendes: |
Lieber Steuerberater !
Habe eine Frage.
Eine Frau hat verkauft Ihre Eigentumswohnung.
Es war eine Mietkaufvariante (ähnlich wie Genossenschaft).
Sie hat seit 7 Jahren durchgehend Hauptwohnsitz, der Kauf war aber erst im Oktober 2012.
Meine Frage ist nun: Muss sie Immobilienertragssteuer bezahlen, der hat sie Hauptwohnsitzbefreiung.
DANKE
bruckböck |
| |
| Stb Michael BRAUN schrieb am 11. Dezember 2013 folgendes: |
Sehr geehrter Herr Bruckböck
ME kommt es zur hauptwohnsitzbefreiung, daher keine Steuer
Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben (gilt in Ihrem Fall nicht) ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."
Siehe auch
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
|
| |
|
