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Schenkung einer Immobilie mit 75% Gegenleistung


02. November 2022 Autor Keine Kommentare Kommentar schreiben
Der VwGH hat im Erkenntnis vom 16.11.2021 Ro 2020/15/0015 einen Fall behandelt, bei dem Eltern einem ihrer Kinder eine Immobilie geschenkt haben (im Sinne einer vorweggenommenen Erbfolge). Es wurde auch vereinbart, dass das beschenkte Kind den drei, weichenden Geschwistern eine Ausgleichszahlung in Höhe von 75% des Wertes der übertragenen Liegenschaft leistet. Dabei stellte sich die Frage, ob aufgrund der Ausgleichszahlung eine entgeltliche Immobilienübertragung der Eltern an ihr Kind bzw. Tochter vorlag.

Das Gericht stellte zunächst klar, dass die Bestimmung des § 20 Abs 1 Z 4 EStG für die Lösung der gestellten Frage - entgegen der Ansicht der Vorinstanz (dem Bundesfinanzgericht) - keine geeignete Grundlage bildet. Nach dieser Regelung ist nämlich allgemein bereits ab einer Gegenleistungshöhe von 50% von einem entgeltlichen Rechtsgeschäft auszugehen.
Die Bestimmung hat allerdings einen anderen Regelungsinhalt; sie normiert ein Abzugsverbot für bestimmte Rentenzahlungen. Für andere als Rentengeschäfte hat sie keine Bedeutung. Der VwGH verwarf somit die bislang vorherrschende Ansicht, dass bei einer Gegenleistung von mehr als 50% automatisch ein entgeltliches Rechtsgeschäft vorliegen muss.

Die Liegenschafts-Übertragung der Eltern an ihr Kind stellt eine sogenannte gemischte Schenkung dar. Es war nämlich unbestritten, dass die Eltern ihre Tochter mit der Übertraung auch bereichern wollten. Nicht nur die reine Schenkung sondern auch eine gemischte Schenkung kann ertrasteuerlich als Schenkung gelten, wenn das Rechtsgeschäft mit deutlich im Vordergrund stehenden unentgeltlichen Komponenten ausgestattet ist. Erfolgte eine Verfügung teils entgeltlich, teils unentgeltlich, ist nämlich nach dem Hauptzweck und Gesamtcharakter des Geschäftes zu beurteilen, ob Unentgeltlichkeit vorliegt.

Beträgt allerdings der Wert der Gegenleistung mindestens 75% des übertragenen Wirtschaftsgutes, und liegen keine besonderen Umstände vor, die einen unentgeltlichen Gesamtcharakter nahelegen, ist für die Frage der ertragssteuerlichen Behandlung in der Regel von einem einheitlichen, entgeltlichen Rechtsgeschäft auszugehen. Der VwGH hat somit ausgesprochen, dass eine Grundstücksübertragung unter Angehörigen jedenfalls dann ein entgeltliches Rechtsgeschäft darstellt, wenn der Erwerber eine Ausgleichszahlung in Höhe von zumindest 75% des Werts der Liegenschaft leistet.

Bei Grundstücksübertragungen unter Familienangehörigen, bei denen die Gegenleistung zwischen 50% und 75% des Verkehrswerts der übertragenen Immobilie beträgt, ist dagegen nicht - wie bislang gedacht - automatisch ein entgeltliches Rechtsgeschäft anzunehmen. Hier wird auf den Gesamtcharakter und Hauptzweck des Geschäftes abzustellen sein.
Es könnte somit sein, dass trotz hoher Gegenleistung (50%-75%) ein unentgeltliches Rechtsgeschäft vorliegt.

Im Familienverband sind natürlich unentgeltliche Immobilien-Übertragungen zu bevorzugen, da sie einerseits keine Immobilienertragsteuerpflicht hervorrufen und andererseits eine allfällige Altvermögenseigenschaft der Liegenschaft erhalten bleibt.

Im vorlliegenden Fall ging es um eine Liegenschaftsübertragung durch vorweggenommene Erbfolge im Familienverband. Die Tochter hatte sich als Gegenleistung für die Übertragung zur Zahlung von 75% des Verkehrswertes der Immobilie an ihre Geschwister verpflichtet. Die große Höhe der Zahlung ließ auf ein entgeltliches Geschäft schließen (entgeltliche Charakter stand im Vordergrund). Die Übertragung der Liegenschaft wurde somit vom VwGH als entgeltlich eingestuft, die Revision war daher als unbegründet abzuweisen.

Haben Sie noch Fragen zum Thema gemischte Schenkung, Immobilienübertragung, Entgeltlichkeit einer Schenkung
Mag. Peter Knöll ist Steuerberater mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn unter 0650/ 634 70 42 an.

Web: https://www.steuerberater-wien.at/

Mag. Peter Knöll

Mag. Peter Knöll, Steuerberater
Schenkung, Immobilienbesteuerung 
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