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Besteuerung bei Verkauf eines erstmalig vermieteten Immobilien-Altvermögens


31. Dezember 2021 Autor Keine Kommentare Kommentar schreiben
Eine Frage, die in der Praxis häufig für Unsicherheit sorgt ist, wie die Veräußerung von Immobilien-Altvermögen des Privatvermögens, das erstmalig für Vermietungszwecke genutzt wurde, bei einem Verkauf steuerlich zu behandeln ist. Der nachfolgende kurze Beitrag widmet sich dieser Thematik.

Für Immobilien des Altvermögens - die nach dem 31. Dezember 2012 erstmalig zur Erzielung von Einkünften z.B. Vermietung verwendet werden - sind für die Bemessung der Abschreibung bzw. der Absetzung für Abnutzung die fiktiven Anschaffungskosten heranzuziehen (§ 16 Abs 1 Z 8 lit c EStG). D.h. vereinfacht gesprochen, es ist der Marktwert der Immobilie bzw. genauer des Gebäudes zu ermitteln und dieser der Absetzung für Abnutzung zu Grunde zu legen.

Die Regelung, die mit dem Abgabenänderungsgesetz 2012 eingeführt wurde, bildet den Einlagetatbestand von Grundstücken in das Betriebsvermögen nach. Auch bei Einlagen in das Betriebsvermögen ist bei Grundstücken des Altvermögens der Teilwert zu ermitteln. Der Teilwert bildet den Einlagewert und ist sodann die Basis für die Abschreibung des Betriebsvermögens.

Ebenfalls mit dem Abgabenänderungsgesetz 2012 wurde die Regelung des § 30 Abs 6 lit a EStG in das Gesetz aufgenommen. Danach soll bei Grundstücken, die nach dem 31.12.2012 erstmalig zur Einkünfteerzielung verwendet werden und Altvermögen darstellen, die Besteuerung einer Immobilienveräußerung in zwei Teile aufgespalten werden. Die fiktiven Anschaffungskosten des Gebäudes sind zunächst nach den Grundsätzen, die für Altvermögen gelten, zu besteuern. Alle Wertsteigerungen die ab erstmaliger Nutzung zur Erzielung von Einkünften z.B. Vermietung entstehen sind dagegen nach § 30 Abs 3 EStG abzurechnen (Neuvermögensgrundsätze). Für den zweiten Teil der Besteuerung bildet sonach der Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und fiktiven Anschaffungskosten (abzüglich einer Absetzung für Abnutzung) die Grundlage.

Aus der Systematik des Gesetzes ergibt sich, dass § 16 Abs 1 Z 8 lit c EStG und § 30 Abs 6 lit a EStG verwandte Bestimmungen sind und nur auf Gebäude abzielen. Der Grund und Boden hingegen bleibt von den beiden Bestimmungen unberührt. Daraus folgt, dass der Grund und Bodenanteil des Veräußerungserlöses pauschal nach § 30 Abs 4 EStG ermittelt werden kann. Hinsichtlich des Grund und Bodenanteils der Veräußerung führt also eine erstmalige Vermietung nach dem 31.12.2012 zu keiner Änderung der Besteuerungsgrundsätze.

Die Systematik die § 30 Abs 6 lit a EStG vorgibt korrespondiert mit den Regelungen, die für in ein Betriebsvermögen eingelegtes Altvermögen gelten. Auch dort kann ein eingelegter Grund und Boden des Altvermögens bei einem Verkauf nach § 30 Abs 4 EStG abgerechnet werden. Die Regelung dient also in Bezug auf den Verkauf von Liegenschaften der Gleichstellung von betrieblichem und außerbetrieblichem Bereich.

Schließlich ist darauf aufmerksam zu machen, dass bei Liegenschaften des Altvermögens, die schon vor dem 1.1.2013 erstmalig für Vermietungszwecke genutzt wurden, ebenfalls die fiktiven Anschaffungskosten im Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung die Basis für die Absetzung für Abnutzung bilden (vgl. § 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG idF vor dem AbgÄG 2012). Bei einer allfälligen späteren Veräußerung kommt es aber dennoch zu keiner unterschiedlichen Behandlung des Gebäudes einerseits und Grund und Bodens andererseits, sondern auf den gesamten Veräußerungserlös kann die pauschale Regelung des § 30 Abs 4 EStG (Altvermögensgrundsätze) angewendet werden (gem. § 124b Z 227 EStG kommt auf solche Fälle § 30 Abs 6 lit a EStG nicht zur Anwendung).

Haben Sie noch Fragen zum Thema Immobilienverkauf, Altvermögen, erstmalige Vermietung, ImmoESt / Immobilienertragsteuer Mag. Peter Knöll ist Steuerberater mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.

Web: https://www.steuerberater-wien.at/

Mag. Peter Knöll

Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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