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Liebhaberei bei vorzeitiger Beendigung einer Vermietung durch Schenkung


16. Juni 2019 Autor Keine Kommentare Kommentar schreiben
Ihr Ansprechpartner zu diesem Thema: Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Nur eine Betätigung, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird kommt als Einkunftsquelle in Betracht. Dient eine Betätigung nicht dem Erzielen von Gewinnen, sondern wird sie primär aus persönlichen Motiven aufrechterhalten spricht man von Liebhaberei. Eine Liebhabereibetätigung wird aus der Einkommensteuer ausgeklammert; demzufolge können bspw. Verluste aus einer solchen Betätigung nicht mit positiven Einkünften aus anderen Quellen ausgeglichen werden.

Das Auftreten von (dauerhaften) Verlusten kann als Indiz für einen mangelnden Willen des Steuerpflichtigen Gewinne zu erzielen gewertet werden. Insbesondere bei der Vermietung von Immobilien gilt die Besonderheit, dass Liebhaberei anzunehmen ist, wenn innerhalb eines bestimmten Beobachtungszeitraumes (prinzipiell 20 oder 25 Jahre) kein Gesamtüberschuss erzielt wird.

Wird ein vermietetes Objekt vorzeitig übertragen gilt damit auch der Beobachtungszeitraum als beendet, sofern der Steuerpflichtige nicht den Nachweis erbringt, dass die Weitergabe nicht schon von vornherein geplant war. Mit anderen Worten: Wird eine Immobilie verkauft oder geschenkt bevor ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten vorliegt, gilt zunächst zu klären, ob bei gedachter Fortsetzung der Vermietung (bis zum Ende des Beobachtungszeitraumes) sich ein Überschuss aus der Vermietung ergeben hätte. Kann diese Frage nicht mit 'Ja' beantwortet werden ist die Vermietung ohnehin als Liebhaberei einzustufen, d.h. grundsätzlich von Beginn an steuerlich unbeachtlich. Ergibt dagegen die Prognoserechnung über den gesamten Beobachtungszeitraum ein positives Ergebnis muss der Steuerpflichtige den Nachweis antreten, dass sich der Entschluss zur Übertragung der Immobilie erst nachträglich ergeben hat, damit die Vermietung als Einkunftsquelle anerkannt wird. In diesem Fall können Verluste aus der Anlaufzeit einer Vermietung steuerlich verwendet werden ohne dass sie durch spätere Gewinne ausgeglichen werden müssten.

Der VwGH 27.06.2017, Ra 2017/13/0029 hatte sich mit einem Fall zu beschäftigen, indem ein Steuerpflichtiger nach drei Verlustjahren ein vermietetes Zinshaus seinen Kindern schenkte. Das Finanzamt vertrat dazu die Auffassung, dass mit der Weitergabe der Immobilie der Beobachtungszeitraum beendet wurde. Der Steuerpflichtige konnte nämlich nicht den Nachweis führen, dass sich der Entschluss zur Einstellung der Vermietung erst im nachhinein ergeben hatte. Nur, wenn die vorzeitige Beendigung der Vermietung aufgrund einer Unwägbarkeit (z.B. Notverkauf) passiert, könnte man davon ausgehen, dass die Betätigung des Steuerpflichtigen nicht von Beginn an nur auf einen begrenzten Zeitraum ausgelegt war. D.h. nur, wenn der Steuerpflichtige durch ein unvorhersehbares und unabwendbares Ereignis (Unwägbarkeit) zur Aufgabe der Vermietungstätigkeit gezwungen wird, hätte die Annahme einer Liebhaberei abgewendet werden können.

Der VwGH sah dies anders und berief sich dabei uA auf das Erkenntnis vom 27. April 2000, 99/15/0012, wonach nicht allein nur das Vorliegen einer Unwägbarkeit als Beweis für eine auf Dauer geplante Vermietung angesehen werden kann. Vielmehr kann der Abgabenpflichtige auch durch andere Tatsachen (hier: Angst vor der Wiedereinführung der Erbschafts- und Schenkungssteuer) beweisen, dass seine Betätigung bis zum Erreichen eines insgesamt positiven Ergebnisses geplant war. Der VwGH erteilte damit der Auffassung des Finanzamtes eine Absage, dass nur Unwägbarkeiten bei Beendigung der Vermietungstätigkeit vor Erzielen eines Gesamtüberschusses die Beurteilung als Liebhaberei verhindern können.

Haben Sie noch Fragen zum Thema Vermietung, Beendigung, Schenkung, Prognoserechnung. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.

Web: https://www.steuerberater-wien.at/

Mag. Peter Knöll

Mag. Peter Knöll, Steuerberater
Liebhaberei, Schenkung, Vermietung Grundstücke 
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