Umwidmungszuschlag bei Berechnung der ImmoESt
|
 |
25. Dezember 2025 |
 |
Autor |
 |
Keine Kommentare |
 |
Kommentar schreiben |
|
In den letzten Jahren verfolgt uns immer häufiger die Aussage „Der Staat braucht Geld“. Vor diesem Hintergrund ist es nicht weiter verwunderlich, dass die Regierung nicht untätig dasitzt sondern immer wieder kreative Ideen, Pläne zur Geldbeschaffung hat. Im Regierungsprogramm der aktuellen Regierung hieß es bspw. Widmungsgewinne aus Umwidmungen sollen noch im Jahr 2025 im Rahmen der Immo-ESt steuerlich effektiver erfasst werden (Widmungsabgabe). „Effektiver“ soll in diesem Zusammenhang „deutlich höher“ heißen. Bei Umwidmungen soll also eine höhere Besteuerung greifen. Mit dem BudBegleitG 2025 wurde dieser Gedanke aufgegriffen und in die Tat umgesetzt.
Die Neuregelung unterwirft nicht den Akt der Umwidmung selbst einer (höheren) Besteuerung, sondern knüpft praktischerweise an den Veräußerungstatbestand an. Wird also ein Grundstück veräußert, dass nach dem 31.12.2024 erstmalig in Bauland umgewidmet wurde, kommt der Umwidmungszuschlag zum Tragen. Es spielt dabei keine Rolle, ob es sich dabei um Betriebs- oder Privatvermögen, Alt- oder Neuvermögen handelt. Der Umwidmungszuschlag kommt gleichermaßen zur Anwendung.
Der Umwidmungszuschlag beträgt 30% des Gewinnes bzw. der Einkünfte. Die Steuerbemessungsgrundlage soll also im Falle einer Umwidmung nicht bloß 100% sondern gleich 130% (der Einkünfte) sein. Hinsichtlich der Erhöhung beteht allerdins eine Einschränkung: Der Zuschlag kann die Einkünfte nur bis zum Veräußerungserlös erhöhen. Der Veräußerungserlös bildet somit den Höchstbetrag der Einkünfte (Erlösschranke).
Dass der Umwidmungszuschlag ein fiktiver Gewinn bzw. ein Scheingewinn ist liegt auf der Hand. Wohl um diese Scheingewinnbesteuerung nicht überzustrapazieren wurde die Erlösschranke eingeführt. Die Schranke hat aber noch einen anderen (seltsamen) Effekt: Der Umwidmungszuschlag trifft die nicht bzw. nur geringem Ausmaß, die aus einer Umwidmung am meisten profitieren, nämlich die die keine oder nur geringe Anschaffungskosten hatten. Sie sind durch die Erlösschranke quasi „geschützt“.
Des Weiteren ist festzuhalten, dass der Umwidmungszuschlag (anders als beim Umwidmungstatbestand nach § 30 Abs 4 Z 1 EStG) nur den Grund und Boden-Anteil einer Veräußerung betrifft. Der Veräußerungsgewinn betreffend die Gebäude erfährt also - auch bei einer Umwidmung nach dem 31.12.2024 - keine Änderung.
Das nachfolgende Beispiel soll die Funktionsweise des Umwidmungszuschlags verdeutlichen: Ein Grund und Boden wurde vor 10 Jahren für EUR 20.000 erworben. Nunmehr wird er für EUR 100.000 veräußert. Im Jahr 2025 hat eine erstmalige Umwidmung in Bauland stattgefunden.
Die Einkünfte aus der privaten Grundstücksveräußerung würden grundsätzlich EUR 80.000 betragen. Aufgrund des Umwidmungszuschlags wären Einkünfte jedoch mit EUR 104.000 (= EUR 80.000 x 130%) anzusetzen. Da aber der Veräußerungserlös EUR 100.000 beträgt kann nur dieser Betrag (maximal) der Besteuerung unterzogen werden (Erlösschranke). Der Erlös ist also auf EUR 100.000 abzustocken. Variante: Würden hingegen keine Anschaffungskosten vorliegen hätte der Umwidmungszuschlag aufgrund der Erlösschranke keinen Einfluss auf die Höhe der Einkünfte. Sie würden trotz Umwidmung unverändert bleiben.
Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass der Umwidmungszuschlag im Falle von Verlusten aus einer Grundstücksveräußerung keinen Anwendungsbereich hat.
Haben Sie noch Fragen zum Thema ImmoESt, Immobilienertragsteuer und dem Umwidmungszuschlag. Kontaktieren Sie Mag. Peter Knöll. Als Spezialist für Immobilienbesteuerung hilft er Ihnen gerne mit seinem Fachwissen weiter. Rufen Sie ihn unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: https://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
|
Immobilienbesteuerung
|
|
|
|
