Austausch einer Heiz-Therme – Instandhaltung oder Instandsetzung?
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27. April 2019 |
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Immer dann, wenn an einem Gebäude etwas bereits Vorhandenes instand gehalten, instand gesetzt, erneuert oder modernisiert wird stellt das Erhaltungsaufwand dar. Mit anderen Worten eine Maßnahme, die der Bewahrung der Gebrauchstauglichkeit bzw. Ordnungsmäßigkeit des Gebäudes dient ist als Erhaltungsaufwand zu betrachten. Dagegen führen Maßnahmen, die die Wesensart eines Gebäudes verändern z.B. erstmaliger Einbau von Aufzugsanlagen, Wohnungzusammenlegungen, Gebäudeaufstockungen zu Herstellungsaufwand.
Beim Erhaltungsaufwand kommt nicht darauf an, ob die Arbeiten zwingend erforderlich waren. Das Alter der ersetzten oder modernisierten Gebäudebestandteile spielt grundsätzlich genauso wenig eine Rolle wie die Höhe der entstandenen Kosten. Der Umstand, dass im Zuge der Erhaltung besseres Material oder eine modernere Ausführung gewählt wird, führt nicht zu Herstellungsaufwand, solange nicht die Wesensart des Wirtschaftsgutes verändert wird (vgl. VwGH vom 21.11.2013, 2011/15/0114).
Grundsätzlich kann Erhaltungsaufwand als Werbungskosten sofort abgezogen werden. Eine Ausnahme besteht allerdings bei Gebäuden, die für Wohnzwecke vermietet werden. Hier ist der Erhaltungsaufwand noch weiter in Instandhaltungsaufwand und Instandsetzungsaufwand zu untergliedern. Instandsetzungsaufwand ist – im Gegensatz zu Instandhaltungsaufwand - bei Mietwohngebäude gleichmäßig verteilt über 15 Jahre geltend zu machen.
Überdies hat die Unterscheidung zwischen Instanhaltungs- und Instandsetzungsaufwand im Bereich der Immobilienertragsteuer bzw. privater Grundstücksveräußerungen große Bedeutung. Hier ist nämlich nur der Instandsetzungsaufwand im Zuge der Berechnung der Einkünfte absetzbar (soweit diese nicht bei der Ermittlung von Einkünften zu berücksichtigen waren vgl. § 30 Abs 3 EStG).
Unter Instandhaltungsaufwand werden einfache und tendenziell regemäßig anfallende Reparaturarbeiten subsummiert (laufende Wartungsarbeiten, Ausmalen des Stiegenhauses oder von Räumen, Anfärbeln der Fassade ohne Erneuerung des Außenputzes, Erneuerung von
Gebäudeteilen infolge höherer Gewalt).
Nach § 28 Abs 2 EStG sind Instandsetzungsaufwendungen jene Aufwendungen, die nicht zu den
Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören und allein oder zusammen mit Herstellungsaufwand
den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder seine Nutzungsdauer wesentlich
verlängern.
Für die Frage, ob ein Aufwand Instandhaltung oder Instandsetzung darstellt ist grundsätzlich nicht die Höhe der entstanden Kosten maßgeblich; wenn auch das Ausmaß der Kosten realistischwerweise einen gewissen Indizcharakter besitzt. Überdies ist Instandsetzungsaufwand dann zu sehen, wenn durch ihn eine wesentliche Verbesserung eintritt (Austausch einzelner Fenster bei Verbesserung des Wärmeschutzes oder Lärmschutzes, der Eingangstür bei Verbesserung des Wärmeschutzes oder Einbruchschutzes) oder wenn er ein gewisses Ausmaß überschreitet. Der Austausch von mehr als 25% der Fenster – d.h. eines unselbständigen Gebäudeteils - einer Einkunftsquelle stellt typischerweise eine Instandsetzung dar. Als unselbständige Gebäudeteile gelten z.B.: Fenster, Türen, Dach und Dachstuhl, Zwischenwänden, Unterböden, Aufzugsanlagen, Heizungsanlagen, Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen, Sanitäranlagen.
Ist die Einkunftsquelle nicht das gesamte Gebäude, sondern eine Eigentumswohnung, ist die für das Vorliegen von Instandsetzungsaufwand bedeutsame Verlängerung der Nutzungsdauer oder Verlängerung des Nutzungswertes nicht auf das Gebäude, sondern auf die jeweilige Einkunftsquelle (Eigentumswohnung) abzustellen (vgl. VwGH 27.05.2015, 2012/13/0024).
Fazit
Auch eine Heizungsanlage z.B. Gastherme ist als unselbständiger Bestandteil eines Gebäudes zu betrachten (vgl. EStR 2000 Rz 6469). Infolgedessen ist der Austausch der Heiztherme – in einer Eigentumswohnung – jedenfalls als Instandsetzungsaufwand zu behandeln (sofern nicht mehrere Eigentumswohnungen einheitlich vermietet werden und als eine Einkunftsquelle anzusehen sind). Unabhängig davon ist unseres Erachtens jedenfalls dann eine Instandsetzung in einem Thermentausch zu erblicken, wenn durch den Tausch eine wesentliche Verbesserung der Heizleistung (Nutzungsgradverbesserung) bzw. der Bedienbarkeit (Umstellung von Kohleheizung auf Gasheizung) eintritt.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Instandsetzung Instandhaltung, Thermentaussch. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Instandhaltungsaufwand, Instandsetzungsaufwand, Werbungskosten, Immobilienbesteuerung
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