Überrechnung der Umsatzsteuer bei Kauf einer Vorsorgewohnung
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08. Jänner 2017 |
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Die Veräußerung einer Vorsorgewohnung kann einen umsatzsteuerpflichtigen Vorgang – insbesondere wenn die Anlegerwohnung von einem Bauträger verkauft wird – darstellen, wobei der Käufer in der Regel berechtigt ist, die vom Verkäufer in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer abzuziehen.
Bei derart großen Anschaffungen ist es in der Praxis durchaus üblich, dass das Guthaben aus dem Vorsteuerabzug des Käufers auf die Umsatzsteuerschuld des Verkäufers überrechnet wird. Dazu muss ein Überrechnungsantrag (bzw. Umbuchungsantrag) beim Finanzamt des Käufers rechtzeitig eingebracht werden.
Durch die Überrechnung des Vorsteuerguthabens muss der Käufer nur noch den Nettobetrag des Kaufpreises der Vorsorgewohnung bezahlen und erspart sich die Zwischenfinanzierung der vom Verkäufer verrechneten Umsatzsteuer. Dem Vorteil des Käufers steht kein Nachteil des Finanzamtes gegenüber, da das Vorsteuerguthaben des Käufers ohnehin hätte ausbezahlt werden müssen.
Wird eine Eigentumswohnung von einem Bauträger erworben, dann erfolgt in vielen Fällen die Bezahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt gemäß den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes. Der Käufer zahlt in diesem Fall den gesamten (Netto-)Kaufpreis der Wohnung nach Kaufvertragsunterfertigung auf ein Treuhandkonto ein. Der Bauträger ruft dieses Geld entsprechend dem Baufortschritt ab.
Grundsätzlich entsteht die Umsatzsteuerschuld des leistenden Unternehmers – des Bauträgers - mit Ablauf jenes Veranlagungszeitraumes (in der Regel: Kalendermonat), in dem die umsatzsteuerbare Teil-Leistung/Teil-Lieferung erbracht wurde. Die Umsatzsteuerschuld des Bauträgers entsteht somit entsprechend dem in Rechnung gestellten Baufortschritt. Spiegelbildlich ist der Leistungsempfänger sobald die Leistung erbracht wurde und eine Rechnung im Sinne des § 11 UStG vorliegt zum Vorsteuerabzug berechtigt.
Die Zeitpunkte des Entstehens der Umsatzsteuerschuld einerseits und des Vorsteuerguthabens andererseits unterscheiden sich - sofern die Veranlagungszeiträume übereinstimmen - somit nicht.
Damit die Vorsteuer aus der Teilrechnung des Bauträgers tatsächlich mit seiner Umsatzsteuerschuld verrechnet werden kann, muss eine Umsatzsteuervoranmeldung - aus der sich das entsprechende Vorsteuerguthaben ergibt - eingereicht werden. Zeitgleich sollte der Käufer einen Überrechnungsantrag gemäß § 211 Abs 1 lit g BAO stellen, indem auf das Vorsteuerguthaben aus der Umsatzsteuervoranmeldung verwiesen wird.
Die Übertragung eines Guthabens eines Abgabenpflichtigen auf die Abgabenschuldigkeiten eines anderen Abgabenpflichtigen gilt am Tag der nachweislichen Antragstellung, frühestens jedoch am Tage des Entstehens des Guthabens, als entrichtet.
Der Umbuchungs- bzw. Überrechnungsantrag muss daher fristgerecht, nämlich vor- bzw. spätestens bei Fälligkeit der Umsatzsteuervorauszahlung eingereicht werden und es muss sichergestellt sein, dass ein ausreichendes überrechenbares Guthaben auf dem Finanzamtskonto des Käufers besteht .
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Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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