Anteilsvereinigung und Grunderwerbsteuer
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02. November 2016 |
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Die Grunderwerbsteuer besteuert die Übertragung von inländischem Grundvermögen bzw. inländischen Immobilien zwischen verschiedenen Rechtsträgern. Die Grunderwerbsteuerpflicht könnte daher relativ leicht umgangen werden, indem nicht die Liegenschaft selbst, sondern die Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft bewegt werden.
In diesem Fall würde es nämlich zu keinem Rechtsträgerwechsel hinsichtlich des Grundstücks kommen. Der Eigentümer der Liegenschaft bliebe ja auch nach der Anteilsübertragung unverändert die Gesellschaft. Durch Einschaltung einer Gesellschaft wäre es daher möglich, Grunderwerbsteuer zu vermeiden.
Anteilsvereinigung bei Personen- und Kapitalgesellschaften
Alte Rechtslage
Im Rechtsbestand befand sich jedoch schon seit jeher eine Vorschrift, der § 1 Abs 3 GrEStG, die eine solche Steuerumgehung verhindern sollte: Danach löste eine Änderung des Gesellschafterbestandes an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft dann Grunderwerbsteuerpflicht aus, wenn entweder alle Anteile an der Besitzgesellschaft gleichzeitig übertragen oder durch eine Anteilsübertragung alle Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in einer Hand vereinigt wurden.
Der Erwerb einzelner Anteile an einer Gesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört, löste demnach nur dann Grunderwerbsteuer aus, wenn damit alle Anteile in einer Hand vereinigt wurden.
Bei Personengesellschaften hatte der Tatbestand der Vereinigung aller Anteile in einer Hand bisher keine Bedeutung, da das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters und damit die Anwachsung des Vermögens beim letzten Gesellschafter schon dem Grunde nach - gemäß § 1 Abs 1 Z 2 GrEStG - der Grunderwerbsteuer zu unterziehen war. Dies ist auch darauf zurückzuführen, dass Eingesellschafter-Personengesellschaften im Gegensatz zu Eingesellschafter-Kapitalgesellschaften nicht denkbar sind.
Neue Rechtslage
Mit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 wurde der Tatbestand der Anteilsvereinigung in einer Hand bzw. die Übertragung aller Anteile insoweit angepasst, als bereits die Übertragung oder die Vereinigung von mindestens 95% aller Anteile an einer Gesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört, Grunderwerbsteuer auslöst. Das Zurückbehalten eines Zwerganteils reicht demnach nicht mehr aus um Grunderwerbsteuer zu vermeiden.
Mit der gesetzlichen Herabsetzung auf 95% der Anteile erstreckt sich der Tatbestand der Anteilsvereinigung nunmehr auch auf Personengesellschaften. Bei Kapitalgesellschafen war der Tatbestand schon bisher zu beachten.
Der Erwerb von weniger als 95% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Liegenschaft unterliegt demnach nur dann der Grunderwerbsteuer, wenn dabei 95% der Anteile in einer Hand vereinigt werden. Mit anderen Worten: Der Übertragungstatbestand wäre ohne den Vereinigungstatbestand ziemlich zahnlos. Wird die 95%-Grenze von einem Erwerber erreicht, zieht der Erwerb weiterer Anteile keine Grunderwerbsteuerpflicht nach sich.
Eine Anteilsvereinigung liegt auch dann vor, wenn 95% der Anteile einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in der Hand von Unternehmen, die eine Unternehmensgruppe im Sinne des § 9 KStG bilden, vereinigt werden. Die Mitglieder einer Unternehmensgruppe werden vom Gesetz wie ein Erwerber behandelt.
Nach derzeitigem Verständnis kann nur eine unmittelbare Anteilsvereinigung Grunderwerbsteuer auslösen. Oder anders gesprochen: Die Übertragung oder Vereinigung aller bzw. von 95% der Anteile an einer Großmuttergesellschaft, zu deren Vermögen eine Tochtergesellschaft mit inländischem Grundvermögen gehört, ist nicht der Grunderwerbsteuer zu unterziehen. Es besteht daher kein Durchgriff auf mittelbar gehaltene Anteile.
Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften
Neben der Absenkung der Schwelle, ab der eine Anteilsvereinigung eintritt, wurde ein weiterer Grunderwerbsteuertatbestand geschaffen, der explizit nur bei Personengesellschaften anzuwenden ist
Dieser neue Tatbestand, für den ein eigener Absatz (vgl. § 1 Abs 2a GrEStG) im Gesetz eingefügt wurde, sieht vor, dass die Änderung des Gesellschafterbestandes, wenn der Gesellschafterbestand sich zu mindestens 95% ändert und die Änderung des Gesellschafterbestandes innerhalb von fünf Jahren stattfindet, Grunderwerbsteuer auslöst.
Es müssen somit, damit Grunderwerbsteuer anfällt, Anteile im Ausmaß von 95% innerhalb von 5 Jahren an Personen außerhalb der Gesellschaft (neue Gesellschafter) übertragen werden. Dabei muss es sich um Anteile handeln, die eine Substanzbeteiligung vermitteln. Anteile von reinen Arbeitsgesellschaften spielen dagegen keine Rolle.
Neue Gesellschafter sind solche, die bisher noch nicht am Vermögen der Gesellschaft beteiligt waren. Somit gilt auch ein Arbeitsgesellschafter der eine Substanzbeteiligung erwirbt als neuer Gesellschafter. Als neuer Gesellschafter gelten aber auch Personen, die bereits beteiligt waren aber vor Beginn des Beobachtungszeitraumes ausgeschieden sind. Mit Ablauf der 5 Jahresfrist wird jeder neue Gesellschafter zu einem alten Gesellschafter.
Der neue Tatbestand ist erstmalig auf Übertragungsvorgänge nach dem 1.1.2016 anzuwenden. Sobald der Tatbestand des Gesellschafterwechsels einmal erfüllt ist, beginnt die 5-Jahresfrist mit der nächsten Anteilsübertragung erneut zu laufen.
Wird der Tatbestand verwirklicht, sind die im Zeitpunkt der Tatbestandsverwirklichung zum Vermögen der Personengesellschaft gehörenden Grundstücke, der Besteuerung zu unterziehen. Die Steuer beträgt 0,5% des Grundstückswertes.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Anteilsvereinigung, Gesellschafterwechsel. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater in Wien mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen im Bereich der Immobilienbesteuerung unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Grunderwerbsteuer, Immobilienbesteuerung
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