Berechnung der Immobilienertragsteuer bei Umwidmung nach Verkauf
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02. September 2016 |
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BFG vom 17.05.2016, RV/1100587/2014
Beim Verkauf von Immobilien des Privatvermögens muss für die Berechnung der Einkommensteuer zwischen Alt- und Neuvermögen unterschieden werden. Bei Altvermögen kommt eine begünstigte Besteuerung zur Anwendung und zwar insofern als die Anschaffungskosten der zu verkaufenden Immobilie grundsätzlich mit 86% des Veräußerungserlöses angesetzt werden dürfen.
Im Falle einer Umwidmung der zu verkaufenden Immobilie - die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb und nach dem Jahr 1987 stattgefunden hat und die erstmals eine Bebauung ermöglicht - können die Anschaffungskosten dagegen pauschal nur noch mit 40% des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Nach dem Gesetzeswortlaut in der Fassung vor dem 2. AbgÄG 2014 galt dies gleichermaßen für Umwidmungen, die einem engen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer Grundstücksveräußerung stehen.
Das BFG hatte sich unlängst mit einem Fall befasst, bei dem es um die Frage ging, ob eine mögliche, künftige Umwidmung in einem engen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem Grundstücksverkauf stand. Ein Steuerpflichtiger veräußerte ein Grundstück, welches noch nicht Bauland war. Der Quadratmeterpreis für das Grundstück wurde aber von den Parteien so festgelegt, als ob das Grundstück schon umgewidmet worden wäre. Das Grundstück wurde somit zum Baulandpreis veräußert. Mit anderen Worten die Parteien haben ihre Erwartungen in den Kaufpreis eingepreist.
Bei der Berechnung der Immobilienertragsteuer pauschalierte daraufhin das Finanzamt die Anschaffungskosten mit 40% mit der Begründung, dass die zukünftige Umwidmung zu Bauland im Kaufpreis ihren Niederschlag fand. Danach sei jedenfalls ein enger zeitlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Veräußerung und Umwidmung festzustellen.
Das BFG widersprach der Ansicht des Finanzamtes. Es stellte nämlich fest, dass im vorliegenden Fall zwar ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Verkauf und künftiger Umwidmung gegeben ist, aber daraus noch nicht automatisch geschlossen werden kann, dass auch ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht. Dafür müssten noch zusätzliche Indizien vorliegen, die auf eine Umwidmung im zeitlichen Nahebereich zur Grundstücksveräußerung hindeuten. Solche Indizien könnten ein bereits laufendes Umwidmungsverfahren, eine das Grundstück betreffende Verkehrserschließung oder eine konkrete Zusage der Gemeinde, dass mit einer Umwidmung zu rechnen sein wird, sein.
Mit dem 2. AbgÄG 2014 hat der Gesetzgeber den engen zeitlichen Zusemmanhang mit 5 Jahren festgelegt. Die genannte absolute Zeitspanne wird wohl als äußerste Grenze für einen solchen zeitlichen Zusammenhang herangezogen werden können.
Im vorliegenden Fall lagen aber keinerlei Indizien für eine Umwidmung in zeitlichem Zusammenhang mit dem Verkauf vor. Es lag daher kein Umwidmungsfall vor. Die Anschaffungskosten durften daher pauschal mit 86% des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Der Beschwerde des Steuerpflichtigen war daher stattzugeben.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Umwidmung und ImmoESt. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater in Wien mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen im Bereich der Immobilienbesteuerung unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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