Mietzinsvorauszahlung oder zeitanteiliger Mietzinszufluss
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08. August 2016 |
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BFG vom 18.02.2016, RV/4100031/2014
Das BFG hatte einen Fall zu beurteilen, bei dem ein Mieter einer Wohnung die Miete nicht in Form von Geld, sondern durch Übertragung einer Immobilie auf den Vermieter bezahlte. Durch den Verkauf der Liegenschaft an den Vermieter sicherte sich der Mieter das Mietrecht an der betreffenden Wohnung für die nächsten 50 Jahre.
Für das BFG stellte sich die Frage, ob die Übertragung der Immobilie als Mietzinsvorauszahlung zu qualifizieren und damit sofort (im Jahr der Übertragung), insgesamt beim Vermieter der Einkommensteuer zu unterwerfen ist.
Nach § 19 EStG gelten Einnahmen in jenem Kalenderjahr bezogen, in dem diese zugeflossen bzw. geleistet worden sind. Zugeflossen ist eine Einnahme, sobald der Empfänger über sie 'tatsächlich und rechtlich' bzw. 'rechtlich und wirtschaftlich' verfügen kann. Ein Eigentumsübergang nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechts ist nicht erforderlich, wohl aber eine objektive und tatsächliche Verfügungsmacht eines in Geld ausdrückbaren Vorteils und nicht nur einer steuerlich unerheblichen Chance. Subjektive Kenntnis der Verfügungsmöglichkeit ist dabei nicht gefordert.
Das BFG vertrat die Ansicht, dass es sich bei der übertragenen Immobilie um einen geldwerten Vorteil handelte. Nach den Grundsätzen des § 19 EStG ist der Vorteil im Zeitpunkt der Liegenschaftsübertragung zugeflossen. Danach ist der Wert der Immobilie als Mietzinsvorauszahlung im Jahr der Übertragung insgesamt beim Vermieter als Einnahme zu erfassen.
Eine zeitanteilige (pro rata temporis) Erfassung ist nur dann möglich, wenn der Mietzinsvorauszahlung Darlehenscharakter zukommt und eine vom Fortbestand des Bestandverhältnisses losgelöste Rückzahlungsverpflichtung mit vereinbarter Laufzeit, Verzinsung und Rückzahlungsmodalität besteht. Ein Darlehen würde also nur dann vorliegen, wenn eine vom Fortbestand des Miet-(Pacht-)vertrages losgelöste Rückzahlungsverpflichtung mit vereinbarter Laufzeit, Rückzahlungsmodalität und Verzinsung des Darlehens besteht. In diesem Fall gilt der Mietzins nur als insoweit zugeflossen, als er mit der Darlehensvaluta gegengerechnet wird.
Das BFG hielt somit zusammenfassend fest, dass im gegebenen Fall eine zeitanteilige Verrechnung des Mietzinses mit der übereigneten Immobilie pro rata temporis aufgrund des § 19 EStG nicht zulässig war. Die Beschwerde des Vermieters wurde daher vom Gericht abgewiesen.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Mietzinsvorauszahlung und Einkommensteuer. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater in Wien mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen im Bereich der Immobilienbesteuerung unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
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Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Mietzinsvorauszahlungen, Immobilienbesteuerung
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