Vorsteuerabzug aus Baukosten für Miteigentumsgemeinschaft (kurz: MEG)
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09. Juni 2016 |
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Mit der Errichtung, Herstellung von Gebäuden oder der Renovierung von Wohnungen sind meist hohe Kosten verbunden. Die Baukosten beinhalten in aller Regel 20 Prozent Umsatzsteuer. Insbesondere aus Gründen der Liquidität wäre es wünschenswert, wenn man als Bauherr die Umsatzsteuer - die in den Baukosten steckt - als Vorsteuer vom Finanzamt zurückverlangen könnte. Der nachfolgende Artikel beschäftigt sich mit der Frage unter welchen Bedingungen für eine Miteigentumsgemeinschaft – die als Bauherr auftritt - ein Vorsteuerabzug aus den Errichtungs- bzw. Renovierungskosten möglich ist.
Vorweg ist festzuhalten, dass Vorsteuern aus Baukosten für Gebäude oder Wohnungen, die der privaten Wohnraumnutzung der Miteigentümer dienen sollen, nicht abzugsfähig sind. Dies gilt selbst dann, wenn eine MEG oder eine Personengesellschaft als Bauherr auftritt und nach Fertigstellung die Immobilie an die Miteigentümer bzw. Gesellschafter zur privaten Nutzung vermietet. Die Höchstgerichte versagen nämlich allen zivilrechtlichen Konstruktionen die Anerkennung, die darauf gerichtet sind, die private Wohnraumnutzung in ein erwerbswirtschaftliches Kleid zu gießen.
1. Errichtung eines Gebäudes im Wohnungseigentum
Wird ein Gebäude von einer Wohnungseigentümer-Miteigentumsgemeinschaft als Bauherr errichtet, so wird dieser Vorgang steuerlich gedanklich in zwei Schritte unterteilt: Errichtung eines Gebäudes mit darauffolgender Einräumung von Wohnungseigentum an die Wohnungseigentümer. Es wird unterstellt, dass die Errichtergemeinschaft unternehmerisch tätig wird, indem sie den Miteigentümern das Wohnungseigentumsrecht entgeltlich einräumt. Als Gegenleistung für die Begründung von Wohnungseigentum erhält die Gemeinschaft die Errichtungskosten ersetzt. Die Einräumung des Nutzungsrechtes ist ein umsatzsteuerpflichtiger Vorgang der dem Normalsteuersatz zu unterziehen ist. Da der Errichtergemeinschaft Unternehmereigenschaft zukommt und ein Bezug zu steuerpflichtigen Umsätzen besteht (Nutzungseinräumung) kann sie die gesamten Vorsteuern aus den Baukosten abziehen.
2.1. Errichtung eines Gebäudes ohne Begründung von Wohnungseigentum
Wird ein Gebäude errichtet, welches in der Folge von der Gemeinschaft einheitlich unternehmerisch genutzt wird (z.B. das Gebäude wird von der MEG an Dritte vermietet), so kann die Miteigentumsgemeinschaft aus den Errichtungskosten die Vorsteuer geltend machen. Zahlungen der Miteigentümer zur Erfüllung von Gemeinschaftsaufgaben stellen reine Innenumsätze dar und sind daher aus dem Blickwinkel der Umsatzsteuer irrelevant.
Dies gilt gleichermaßen für eine Ehegattengemeinschaft, die gemeinschaftlich unternehmerisch nach außen auftritt bzw. tatsächlich tätig wird. Eine solche Ehegattengemeinschaft wird nämlich als Unternehmer anerkannt. Dagegen gilt eine Ehegattengemeinschaft, die weder eine eigene Rechtspersönlichkeit noch eine eigenständige Handlungsbefugnis besitzt, und die neben dem gemeinsamen Erwerb eines Grundstückes und der gemeinschaftlichen Errichtung eines Gebäudes tatsächlich keine weitere Tätigkeiten ausübt, per se nicht als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Bei Leistungsbezügen sind die Eheleute, die diese Gemeinschaft bilden, unmittelbar als Leistungsempfänger anzusehen (vgl. EuGH 21.4.2005, Rs C-25/03m, „HE“).
2.2. Das Gebäude wird von der Miteigentumsgemeinschaft an die Mieteigentümer ohne besonderes Entgelt überlassen
Im Unterschied zum vorangegangenen Punkt wird die Miteigentumsgemeinschaft nicht einheitlich nach außen unternehmerisch tätig, sondern überlässt die Liegenschaftsanteile den einzelnen Miteigentümern ohne besonderes Entgelt.
Nach den Umsatzsteuerrichtlinien wird die Miteigentumsgemeinschaft analog wie die Wohnungseigentümer-Miteigentumsgemeinschaft (vgl. oben) behandelt, sofern sämtliche Miteigentümer mit dieser Vorgangsweise einverstanden sind. Dabei wird fingiert, dass die Miteigentumsgemeinschaft die Miteigentumsanteile an die Miteigentümer liefert. Dafür erhält die Gemeinschaft von den Miteigentümern die Errichtungskosten ersetzt. Die Gemeinschaft ist zum vollen Vorsteuerabzug aus den Baukosten berechtigt. Bezüglich der von der Mieteigentumsgemeinschaft an die Miteigentümer weiterverrechneten anteiligen Errichtungskosten sind die Miteigentümer bei Zutreffen der Voraussetzungen des § 12 UStG zum Vorsteuerabzug berechtigt.
Die Weiterveräußerung eines vom Miteigentümer erworbenen Grundstücksanteils, wird als Grundstücksumsatz behandelt, der grundsätzlich nach § 6 Abs 1 Z 9 UStG steuerfrei ist, d.h. allenfalls zu einer Korrektur der Vorsteuer führt. Dies kann vermieden werden, indem der veräußernde Miteigentümer zur Umsatzsteuerpflicht optiert.
Im Falle der Errichtung, Renovierung eines Gebäudes durch eine Miteigentumsgemeinschaft die keine Unternehmereigenschaft besitzt (Ehegattengemeinschaft, vgl. oben), sind die Miteigentümer die die Gemeinschaft bilden, als unmittelbare Leistungsempfänger anzusehen. Sie sind allenfalls zum Vorsteuerabzug berechtigt. Voraussetzung dafür ist, dass ein Miteigentümer als Unternehmer im Sinn des UStG einzustufen ist. Darüber hinaus ist zu erwähnen, dass ein Vorsteuerabzug nur soweit möglich, als Vorsteuern auf den eigenen Miteigentumsanteil (des Unternehmers) entfallen. Eine darüber hinausgehende unternehmerische Nutzung führt zu keinem höheren Vorsteuerabzug.
Beispiel
Die Eheleute A und B erwerben zu gleichen Teilen eine Eigentumswohnung. Diese Wohnung wird umfassend saniert. A ist von Beruf Architekt und nutzt 60 Prozent der Gesamtfläche der renovierten Eigentumswohnung als Ziviltechnikerbüro bzw. Planungsbüro d.h. für unternehmerische Zwecke. B nutzt 40 Prozent der Wohnung für private Zwecke.
Ein Vorsteuerabzug ist nur soweit möglich, als Vorsteuern auf den Miteigentumsanteil von A entfallen. Die gesamten Baukosten beliefen sich auf EUR 100.000 + EUR 20.000 Umsatzsteuer. A kann daher die Hälfte der Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen. Auf der Rechnung des Baumeisters ist die UID von A anzuführen, sowie eine nachvollziehbare Darstellung der Ermittlung der auf den unternehmerisch genutzten Teil einfallenden Vorsteuer. Diese Regelung gilt im Übrigen auch für die laufenden Betriebskosten.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Vorsteuerabzug bei Baukosten? Mag. Peter Knöll ist Steuerberater in Wien. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an. Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Miteigentumsgemeinschaft, Vorsteuer, Vorsteuerabzug, Wohnungseigentumsgemeinschaft, Immobilienbesteuerung
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| Konsti1967 schrieb am 16. Dezember 2016 folgendes: |
Werter Herr Mag. Knöll,
vielen Dank für den Beitrag betreffend Vorsteuerarbzug.
Wie sieht es mit dem Vst-Abzug in folgendem Fall aus.
Wohnungskauf 2014: A + B kaufen gemeinsam 2 Wohneinheiten 1 + 2 (A gehört 1 + B gehört Wohnung 2)
Wohnungsrenovierung 2015: 2015 werden die Wohnungen saniert bzw. abgerissen und neu errichtet. Die Zahlungen werden hauptsächlich von B übernommen
Schenkung: 2016: 2016 schenkt A die Wohneinheit 1 and B
Vermietung 2017: 2017 wird die Wohnung 1 von B vermietet.
Kann B nun nachträglich den Vst-Abzug geltend machen unter der Voraussetzung, dass B die ATU Nummer auf den Rechnungen aus 2015 nachträglich korrigieren lässt.
Mieter B war zum Zeitpunkt der Errichtung ja noch kein Eigentümer, das Einkommenssteuergesetz besagt ja, dass die Voraussetzung für den Vst-Abzug die wirtschaftliche Eigentümerschaft voraussetzt. Dadurch, dass B bereits den gesamten Teil der Errichtungskosten (auch für Wohneinheit B) getragen hat, sollte doch die wirtschaftliche Eigentümerschaft dargelegt werden können!?
Status Qou:
Mietvertrag mit ausgewiesener Ust-> Pflicht der Umsatzsteuerabfuhr
Fehlender Vst-Abzug für Errichtungskosten
Geringer Rücklauf durch Est Erklärung (im Moment lediglich durch Afa 1,5% )
Vielen Dank!
Mfg K
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