Vermietung eines Reihenhauses Einkunftsquelle, Liebhaberei?
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05. Mai 2016 |
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BFG vom 27.11.2015, RV/3100417/2010
Das Bundesfinanzgericht (kurz: BFG) hatte sich mit einem Fall zu beschäftigen bei dem ein Reihenhaus mehrere Jahre leer stand bevor es schließlich vermietet werden konnte. Das Gericht hatte zu klären, ob der Steuerpflichtige die Anfangsverluste aus der Vermietung – während des Leerstandes - mit anderen Einkünften gegenrechnen durfte. Dabei war im ersten Schritt zu beurteilen, ob überhaupt eine Einkunftsquelle vorlag und in einem zweiten Schritt, ob die Vermietung keine Liebhaberei darstellte.
Ein Steuerpflichtiger erwarb im Jahr 2007 ein Reihenhaus. Dieses Haus konnte er aufgrund seiner Präferenz für eine Vermietung als Büro zunächst nicht vermieten. Das Haus wurde zwar von Anfang an im Internet inseriert, auch ein Makler wurde mit der Mietersuche beauftragt. Dennoch konnte erst im Jahr 2010 ein geeigneter Mieter gefunden werden. Das Haus wurde dann anschließend - abgesehen von kurzen Unterbrechungen - durchgehend vermietet.
Das Finanzamt ging davon aus, da das Reihenhaus in den ersten Jahren nach dem Erwerb leer stand, dass keine ernsthafte Absicht zur Vermietung bestand. Aus diesem Grund blieben die Verluste aus der Vermietung bzw. die Einkunftsquelle im Einkommensteuerbescheid 2007 außer Ansatz.
Das BFG stellte hingegen fest, dass das Finanzamt in keiner Weise darlegte, dass das Reihenhaus für eigene Zwecke verwendet wurde bzw. der Steuerpflichtige es nahen Angehörigen unentgeltlich zur Verfügung gestellt hätte. Vielmehr sei die Tatsache zu berücksichtigen, dass das Haus ab 2010 tatsächlich vermietet war. Die Vermietungsabsicht des Steuerpfllichtigen war daher als erwiesen anzusehen, insbesondere auch deshalb, weil keine Anzeichen für eine Änderung dieser Absicht in späteren Jahren zu erkennen war. Infolgedessen stellte die Vermietung nach Ansicht des Gerichtes jedenfalls eine Einkunftsquelle dar.
Nach § 1 Abs 3 der Liebhabereivoerordnung ist Liebhaberei bei einer Betätigung anzunehmen, wenn Verluste entstehen aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mitwohnungen mit qulifizierten Nutzungsrechten. Die Liebhabereivermutung kann jedoch widerlegt werden, wenn die Art der Bewirtschaftung in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Ausgaben erwarten lässt. Ein absehbarer Zeitraum wird definiert als Zeitspanne von 20 bis 23 Jahren.
Die Beweislast dafür, dass keine Liebhaberei vorliegt, trifft den Abgabenpflichtigen. Nachdem die vom steuerlichen Vertreter des Steuerpflichtigen vorgelegte Prognoserechnung unstrittig als realitätsnah einzustufen war und sie einen Gesamtüberschuss aufwies, war die Vermietungstätigkeit nicht als Liebhaberei einzustufen. Die Verluste des Steuerpflichtigen aus der Vermietung waren daher anzuerkennen. Einem Verlustausgleich mit anderen positiven Einkünften des Steuerpflichtigen stand daher nichts im Wege.
Gegen dieses Urteil des BFG hat das Finanzamt Amtsbeschwerde eingelegt. Es bleibt daher die Entscheidung des VwGH abzuwarten.
Haben Sie noch Fragen? Mag. Peter Knöll ist Steuerberater in Wien. Mit seinem Fachwissen im Bereich der Immobilienbesteuerung unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Einkunftsquelle, Liebhaberei, Vermietung & Verpachtung
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