Schenkung von Grundstück steuerpflichtig (gemischte Schenkung)?
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17. Jänner 2012 |
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Gast |
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Meine Eltern möchten, da Sie davon ausgehen, dass die Regierung die Schenkungssteuer wieder einzuführen wird, mir unser Gebäude (wo wir wohnen) jetzt schon übertragen. Ich soll aber, den auf dem Grundstück ruhenden Kredit (Hypothekardarlehen), mitübernehmen. Kann die Schenkung steuerliche Folgen für mich oder meine Eltern auslösen?
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Grunderwerbsteuer, Spekulationsfristen, Spekulationsgeschäft, Spekulationssteuer, Gemischte Schenkung
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 30. Jänner 2012 folgendes: |
Sehr geehrte Frau Jaquline!
Danke für Ihre sehr interessante Frage.
In der Folge gehe ich davon aus, dass der Rückzahlungsbetrag des Kredites unter dem objektiven Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Übertragung liegt.
Einkommensteuer
Gegenständlich wird belastetes Eigentum (hier: mit Hypothek belastete Liegenschaft) übertragen.
Es stellt sich die Frage, ob eine gemischte Schenkung nach § 935 ABGB vorliegt. Eine solche Feststellung ist auch für ertragsteuerliche Zwecke maßgebend (vgl. § 21 Abs 2 BAO, Stoll, Rentenbesteuerung, Rz 1607, 4 Auflage). Liegt hingegen keine gemischte Schenkung vor, ist ertragsteuerlich ein Veräußerungs-/Anschaffungsvorgang anzunehmen.
Für die Annahme einer gemischten Schenkung nach § 935 ABGB müssen zwei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein:
- es muss objektiv erkennbar ein krasses Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegen (objektive Komponente), und
- der subjektive Wille der Vertragsparteien ist darauf gerichtet „einen, aus einem entgeltlichen und unentgeltlichen vermischten, Vertrag" abschließen zu wollen. Mit anderen Worten der Wille der schenkenden Partei ist, jemanden etwas zumindest teilweise unentgeltlich (ohne Gegenleistung) zukommen lassen zu wollen (subjektive Komponente).
Vor allem bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen wird bei offenbaren Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eine Schenkungsabsicht vermutet (vgl. VwGH 16.3.1993, 92/08/0190).
Der Umstand, dass die Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihren Eltern als "Schenkung" bezeichnet wird, muss zwar berücksichtigt werden, kann aber für sich alleine noch keine gemischte Schenkung begründen. Allerdings kann die persönlichen Nahebeziehung zwischen den Vertragparteien auf eine Schenkung hinweisen (vgl. VwGH 17. 12. 1998, 96/16/0241).
Ein offensichtliches Missverhältnis zwischen dem gemeinen Wert von Leistung und Gegenleistung ist ein maßgebliches Indiz für die Beurteilung der Frage, ob ein Rechtsgeschäft als Kauf (hier: Liegenschaft gegen Wert des Darlehens) oder als gemischte Schenkung anzusehen ist. Ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ist nach Rechtsprechung und Lehre bereits anzunehmen, wenn die tatsächliche Gegenleistung die sonst übliche angemessene Gegenleistung um (teilweise schon 20%) 25% unterschreitet (VwGH 1.12.1987, 86/16/0008; VwGH 12.7.1990, 89/16/0088).
Nach Meinung des BMF liegt eine gemischte Schenkung vor, wenn der Schenkungscharakter des Rechtsgeschäftes überwiegt (BMF, GZ BMF-010203/0549-IV/6/2005, RZ 6621 EStR 2000, vgl. UFS 14.11.2005, RV/2669-W/02). Nach § 20 Abs 1 Z 4 EStG wird eine freiwillige Zusendung angenommen, wenn die Gegenleistung für die Übertragung von Wirtschaftsgütern weniger als die Hälfte ihres gemeinen Wertes beträgt.
Leider kann man Ihrer Frage nicht entnehmen, ob ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung (hier: Liegenschaft) und Gegenleistung (hier: Übernahme Hypothekardarlehen) vorliegt. Wäre ein starkes Missverhältnis - der Wert der Liegenschaft liegt weit über dem Wert des übergehenden Kredites - gegeben, so müsste eine gemischte Schenkung angenommen werden, die keine ertragsteuerlichen Konsequenzen auslösen würde.
Anderfalls würde eine Veräußerungs-/Anschaffungsvorgang der gegenständlichen Liegenschaft vorliegen, der allenfalls der "Spekulationssteuer" unterliegen könnte. Dabei handelt es sich aber um keine eigene Steuer, sondern um die Einkommensteuer, die bei Vorliegen eines so genannten "Spekulationsgeschäftes" im Sinn des Einkommensteuergesetzes (§ 30 EStG 1988) anfällt (vgl. BMF-Hompage: "Spekulationseinkünfte").
Entgegen der Bezeichnung kommt es bei Spekulationseinkünften nicht auf das Motiv an. Allein entscheidend ist, ob zwischen Anschaffung und Veräußerung des bebauten Grundstückes weniger als 10 Jahre liegen. Ist das der Fall - Ihre Eltern haben das Grundstück vor weniger als 10 Jahren erworben - so könnte ein nicht ausgleichsfähiger Spekulationsverlust entstehen.
Zusammenfassung
Weder die Annahme einer gemischten Schenkung noch ein Anschauffungs-/Veräußerungsvorgang würden, bei gegebenem Sachverhalt (Annahme: Wert des Darlehens liegt unter dem Wert der Liegenschaft), ertragsteuerliche Konseqenzen auslösen.
Grunderwerbsteuer
Die Übertragung des Grundstückes löst Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs 1 Z 2 GrEStG als auch Grundbucheintragungsgebühr aus.
Nach § 4 Abs 1 GrEStG ist die Steuer in erster Linie von der Gegenleistung zu berechnen, die sich nach § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG ergibt. Zur Gegenleistung gehören auch sonstige Leistungen, wie die Übernahme eines Hypothekardarlehens. Allerdings liegt der Wert des Darlehens annahmegemäß unter dem Wert des Grundstückes. Aus diesem Grund ist die Steuer nicht von der Gegenleistung, sondern vom Wert den Grundstückes zu bemessen (vgl. § 4 Abs 2 Z 1 GrEStG).
Nach § 6 Abs 1 lit b) GrEStG ist die Steuer vom dreifachen Einheitswert zu bemessen. Der Steuersatz beträgt gemäß § 7 Abs 1 Z 1 GrEStG 2,0% von der Bemessungsgrundlage.
Die Grundbucheintragungsgebühr ist ebenfalls vom dreifachen Einheitswert zu bemessen und beträgt 1,1%. Der VfGH hat mit seinem Erkenntnis vom 21.09.2011, G34/11 ua festgestellt, dass das Anknüpfen an den Einheitswert für die Bemessung der Grundbucheintragungsgebühr kein sachgerechter Maßstab ist. Dem Gesetzgeber wurde eine Reparaturfrist bis zum 31.12.2012 eingeräumt. Meines Erachtens fällt eine Schenkung bis zur "Reparatur" des Gesetzes noch unter die Einheitswertbestimmung.
Die Steuerschuld entsteht mit Verwirklichung des des Steuertatbestandes und ist am 15. des zweitfolgenden Kalendermonats zu erklären.
Zusammenfassung
Demnach müssen Sie oder Ihre Eltern (beide Vertragsparteien sind Schuldner der Steuer) für die Übertragung der Liegenschaft Grunderwerbsteuer (2,0%) und Grundbucheintragungsgebühr (1,1%) bemessen vom dreifachen Einheitswert der Liegenschaft bezahlen.
- Schenkungsmeldegestz
Bitte wenden Sie sich diesbezüglich an einen Steuerberater Ihrer Wahl auf dieser Webseite.
Liste der Steuerberater in Wien
Ich hoffe die Ausführungen helfen weiter.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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