Mietzinserlass als Bestandteil des Verkaufserlöses Immobilienertragsteuer
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14. November 2014 |
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Folgende interessante Frage wurde vor kurzem an mich herangetragen:
Ein Einzelhändler (Einkünfte aus Gewerbebetrieb) verkauft sein Geschäftslokal. Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Verkäufer auch nach dem Verkauf das Gebäude bzw. das Geschäftslokal weiterhin auf Basis eines Mietvertrages nutzen darf (sogenannter „Rückmietverkauf“).
In diesem Zusammenhang enthält der Kaufvertrag noch folgende Klausel: Verkäufer (künftig: Mieter) und Käufer (künftig: Vermieter) kommen überein, dass der Käufer dem Verkäufer ein Jahr lang keinen Mietzins verrechnet. Der erlassene Mietzins wird auf den Verkaufspreis angerechnet. Der Mietzinserlass wird mit EUR 10.000 beziffert.
Mit anderen Worten in Höhe des Mietzinserlasses vermindert sich der vereinbarte Verkaufspreis. Im Kaufvertrag wird der bereits gekürzte Kaufpreis als Verkaufspreis genannt (EUR 170.000).
Es stellt sich die Frage, ob der Mietzinserlass als Teil des Verkaufspreises anzusehen ist und damit Teil der Immobilienertragsteuer-Bemessungsgrundlage wird.
Lösung:
Nach § 30 Abs 3 EStG ist als Gewinn aus einer privaten Grundstücksveräußerung der Unterschiedsbetrag zwischen dem „Veräußerungserlös“ und den Anschaffungskosten anzusetzen. Der Begriff Veräußerungserlös wird in § 30 EStG 1998 nicht näher definiert.
Die EStR 2000 Rz 6655 führen dazu aus, dass der Veräußerungserlös stets in tatsächlicher Höhe anzusetzen ist. Es soll dabei nicht auf die Art der Einkünfteermittlung (Alt- oder Neuvermögen) ankommen.
Zum Veräußerungserlös gehören vor allem ein empfangener Barkaufpreis sowie die Übernahme von Verbindlichkeiten durch den Erwerber (dazu zählt auch die Übernahme der ImmoESt durch den Erwerber). Werden Verbindlichkeiten übernommen, sind diese unabhängig von der Laufzeit der Verbindlichkeit nicht abzuzinsen.
Die Bestimmung des § 30 Abs 3 EStG spricht nicht von einem „Veräußerungspreis“ sondern von einem „Veräußerungserlös“. Dadurch hat der Gesetzgeber klargestellt, dass auch Sachleistungen (geldwerte Vorteile) zum Verkaufserlös zählen.
Im Gegenstandsfall zahlt der Erwerber EUR 170.000 in bar und verzichtet überdies auf eine zukünftige, bestimmbare Mieteinnahme im Wert von EUR 10.000.
Der Verkaufserlös ist daher mit EUR 180.000 zu bewerten. EUR 170.000 werden bar entrichtet, EUR 10.000 fließen als sogenannter geldwerter Vorteil zu.
Der Mietzinsverzicht des Verkäufers ist auf Seiten des Mieters als Mietzinsvorauszahlung einzustufen. Demnach fließen dem Verkäufer gedanklich zunächst EUR 180.000 zu. Zeitgleich leistet er jedoch eine Mietzinsvorauszahlung in Höhe von EUR 10.000, die er unter der Voraussetzung des § 4 Abs 4 EStG im Rahmen seiner gewerblichen Einkünfte steuerlich geltend machen kann (wenn Bücher geführt werden, ist ein aktiver Rechnungsabrenzungsposten erforderlich).
Korrespondierend dazu hat auch der Erwerber im Rahmen seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Mieteinnahmen in gleicher Höhe, das heißt EUR 10.000 anzusetzen.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Immobilienbesteuerung? Kontaktieren Sie Mag. Peter Knöll, Steuerberater in Wien. Als Spezialist für Immobiliensteuerrecht unterstütze ich Sie gerne mit meinem Fachwissen im Immobilienbereich.
Kontakt: Mag. Peter Knöll, peter.knoell@wien-steuerberater.at
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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