Immobilienertragsteuer bzw. ImmoESt bei Tausch von Grundstücken
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07. September 2014 |
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Das der Tausch von Grundstücken Grunderwerbsteuer auslöst ist jedermann einleuchtend. Denn die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, die an zivilrechtliche Rechtsvorgänge – nämlich an die Übertragung von Grundstücken zwischen verschiedenen Rechtsträgern – anknüpft.
Warum jedoch der Tausch von Grundstücken oder Grundstücksteilen Immobilienertragsteuer bzw. ImmoESt verursachen soll ist weniger verständlich. Die gestellte Frage hat in der Praxis Bedeutung erlangt, weshalb ihr hier eine kurze Darstellung gewidmet wird.
Der Begriff der Immobilienertragsteuer oder ImmoESt wird vielfach als Synonym für eine eigene Steuer verwendet. In Wirklichkeit handelt es sich jedoch bei der ImmoESt bloß um eine Erhebungsform der Einkommensteuer, die bei Grundstücksveräußerungen zum Tragen kommt.
Während die Grunderwerbsteuer an zivilrechtliche Verkehrsvorgänge anknüpft (vgl. oben), zielt die Einkommensteuer darauf ab Vermögenszuwächse des Steuerpflichtigen zu erfassen.
Soweit daher Grundstücke mit Gewinn (~ Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungskosten) veräußert werden, unterliegt die Übertragung der Einkommensteuer. Die Besteuerung erfolgt nicht zum Normaltarif, vielmehr kommt ein besonderer Steuersatz in Höhe von 25% zur Anwendung.
Ergibt sich aus einer Grundstückstransaktion kein Gewinn, so fällt auch keine Einkommensteuer (Immobilienertragsteuer, ImmoESt) an.
Wird ein Wirtschaftsgut hingegeben und im Austausch dafür ein anderes erhalten liegt ein Tausch im Sinne des § 6 Z 14 EStG vor. Die Tauschgrundsätze des § 6 Z 14 EStG kommen auch im außerbetrieblichen bzw. „privaten“ Bereich zur Anwendung (siehe dazu klarstellend der explizite Verweis in § 30 Abs 1 letzter Satz EStG).
Die Bestimmung § 6 Z 14 EStG lautet wörtlich wie folgt: „Beim Tausch von Wirtschaftsgütern liegt jeweils eine Anschaffung und eine Veräußerung vor. Als Veräußerungspreis des hingegebenen Wirtschaftsgutes und als Anschaffungskosten des erworbenen Wirtschaftsgutes sind jeweils der gemeine Wert (Verkehrswert) des hingegebenen Wirtschaftsgutes anzusetzen.“ Hinweis: Der Klammerausdruck wurde vom Autor hinzugefügt.
Der Tausch stellt ein entgeltliches Rechtsgeschäft dar, da beim Tausch eine Veräußerung des hingegebenen Wirtschaftsgutes (z.B. Grundstück A) zum Verkehrswert angenommen wird.
Liegt der Verkehrswert der hingegebenen Immobilie (hier: Grundstück A) im Zeitpunkt des Tausches über den historischen Anschaffungskosten, so werden vorhandene stille Reserven aufgedeckt (vgl. VwGH 22.6.1976, 0529/74). Anders gesagt, es entsteht ein Gewinn (Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungskosten) aus dem Tausch. Der Gewinn unterliegt der Einkommensteuer (bzw. Immobilienertragsteuer oder ImmoESt).
Gleichzeitig unterstellt § 6 Z 14 EStG, dass das erhaltene Wirtschaftsgut (z.B. Grundstück B) zum Verkehrswert der hingegebenen Immobilie (Verkehrswert der Immobilie A) angeschafft wurde.
Beispiel
Die Geschwister Hans und Susanne kommen überein ihre Grundstücke (Hans ist Eigentümer von Grundstück A, Susanne von Grundstück B) zu tauschen. Das Grundstück A hat einen Verkehrswert von EUR 1.000. Die Anschaffungskosten desselben betrugen EUR 200.
Lösung
Hans hat einen Veräußerungsgewinn von EUR 800 (EUR 1.000 – EUR 200) zu versteuern. Dieser unterliegt dem besonderen Steuersatz von 25%. Gleichzeitig schafft Hans die Liegenschaft B um EUR 1.000 an.
Die Anschaffung und Veräußerung tritt im privaten Bereich nach Ansicht des BMF mit dem Verpflichtungsgeschäft ein. Im betrieblichen Bereich ist hingegen auf die Übertragung der Verfügungsmacht bzw. des wirtschaftlichen Eigentums abzustellen.
Auch beim Tausch kommen allfällige Befreiungstatbestände (Hauptwohnsitzbefreiung, Herstellerbefreiung,…) zur Anwendung.
Tauschen zwei Parteien Vermögenswerte und besteht die Leistung einer Partei aus Geld und aus Sachen, so liegt dennoch ein Tausch vor, sofern der Geldwert der Sachwert nicht erreicht oder gar übersteigt. Bei einem Tausch mit Aufzahlung ergeben sich die Anschaffungskosten des erhaltenen Vermögensgegenstandes aus dem gemeinen Wert des hingegebenen Wirtschaftsgutes zuzüglich der Aufzahlung. Als Veräußerungspreis gilt allerdings auch in diesem Fall nur der gemeine Wert der hingegebenen Sache, da die Bewertung der Veräußerung von jener der Anschaffung zu trennen ist (vgl. Weinhandl, Übertragung betrieblicher Immobilien (2013), S 46ff mwN).
Im Gegensatz zur grunderwerbsteuerlichen Behandlung stellt die schlichte Realteilung von Miteigentum in Wohnungseigentum und umgekehrt keinen Tausch dar, sofern die wirtschaftlichen Eigentumsverhältnisse vor und nach dem Tausch unverändert bleiben.
Abschließend sei angemerkt, dass auch bei Einlage von Grundstücken oder Immobilien in Kapitalgesellschaften die Tauschgrundsätze zur Anwendung gelangen. Infolgedessen löst eine Einlage in eine Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH) nicht nur Grunderwerbsteuer sondern regelmäßig auch Einkommensteuer aus.
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Kontakt: Mag. Peter Knöll, peter.knoell@wien-steuerberater.at
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Tausch, Tauschgrundsätze, Immobilienbesteuerung
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| Herr Kafka schrieb am 10. November 2014 folgendes: |
Mit Interesse habe ich die verschiedenen Themen bzw. Beiträge in diesem Forum verfolgt. In diesem Zuge ist auch für mich eine Frage aufgetaucht.
Folgende Situation: Ich tausche ein Alt-Grundstück gegen zwei Wohnungen. Genauer gesagt beschließe ich ein Tauschgeschäft mit einem Bauträger. Auf einem in meinem Eigentum befindlichen Grundstück werden vom Bauträger vier Wohnungen errichtet, ich erhalte dabei zwei Wohnungen und die anderen zwei Wohnungen werden vom Bauträger verkauft.
Der Verkehrswert wird dabei mit Summe X bemessen. Hier taucht meine erste Frage auf. Wie kommt dieser Verkehrswert und in weiterer Folge diese Bemessungsgrundlage überhaupt zu Stande. Nachdem sich dieser nicht unbedingt nach dem Marktwert richtet, könnte es ja auch sein, dass der Bauträger für den Grund nur Summe Y leisten will und dafür zwei Wohnungen bereit stellt. Dementsprechend verändert sich ja auch die Bemessungsgrundlage…
Von der Steuerbelastung her würden laut meinem Verständnis folgende Kosten anfallen:
Immobilienertragssteuer 3,5 % vom Verkehrswert (für das theoretische Übergehen des gesamten Grundstücks an den Bauträger?!)
Grunderwerbssteuer 3,5 % vom Verkehrswert (für den theoretischen Wiedererwerb der zwei Wohnungen?!)
Zusätzlich natürlich noch Gebühren für die Grundbucheintragung, etc.
Rein vom Kopf her fühlt es sich für mich nicht richtig an, dass für ein Grundstück – welches sich in meinem Eigentum befindet und für welches schon etliche Steuern entrichtet wurden (damals z.B. Erbschaftssteuer, etc.) – dann nochmals eine Grunderwerbssteuer zu entrichten ist, nur weil sozusagen etwas darauf gebaut wird.
Gibt es hier steuerschonende Möglichkeiten oder handelt es sich bei der von mir angesprochenen Steuerbelastung einfach um die Realtität. Vielen Dank im Voraus für Ihren Input! Beste Grüße |
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