Kreditzinsen für Immobilien steuerlich absetzen
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10. Mai 2014 |
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Aus einem Passivum ergibt sich immer ein Aktivum. Im Zeitpunkt der Begründung einer Verbindlichkeit sind Aktivum und Passivum vereint, danach teilen sie unterschiedliche Schicksale. Aktivum und Passivum, sind für sich gesehen zwei voneinander völlig unabhängige und eigenständige Wirtschaftsgüter (sogenannte Zuordnungsindifferenz von Verbindlichkeiten, oder meines Erachtens treffender formuliert: freie Zuordenbarkeit von Verbindlichkeiten). Aktiva und Passiva stehen in keiner Bindung zueinander, sondern können selbständig gehandelt bzw. veräußert werden.
Aus steuerrechtlicher Sicht ist die Annahme einer Zuordnungsindifferenz von Verbindlichkeiten jedoch nicht zweckmäßig. Es muss ja festgestellt werden, ob die Verbindlichkeit Einkünfterelevanz hat. Dazu wird auf den Schuldgrund im Zeitpunkt der Fremdmittelaufnahme abgestellt (vgl. VwGH 28.3.2000, 96/14/0104). Der Veranlassungszusammenhang im Zeitpunkt der Schuldaufnahme ist daher entscheidend.
Finanzierungsfreiheit besteht dahingehend, dass es dem Abgabenpflichtigen freisteht sein Vermögen aus Fremdmitteln bzw. Krediten zu finanzieren, obwohl ihm genügend Eigenmittel zur Verfügung stehen. Die Finanzierungsfreiheit ist jedoch insofern eingeschränkt, als eine spätere willkürliche Umwidmung von bereits aufgenommenen Krediten prinzipiell nicht vorgesehen ist. Der einmal wirtschaftlich entstandene Zusammenhang der Schuldzinsen bzw. Kreditzinsen kann nicht durch bloße Willensentscheidung des Steuerpflichtigen beeinflusst werden(Marschner in Jakom, EStG-Kommentar [2013], § 4 Rz 108). Anderes würde ja letztlich auf eine Zuordnungsindifferenz von Verbindlichkeiten hinauslaufen, die eine sachgerechte Zuordnung von Verbindlichkeiten der entsprechenden Sphäre des Steuerpflichtigen unmöglich machen würde.
Wird mit der Aufnahme von Fremdmitteln bzw. eines Kredits ein bestimmtes Wirtschaftsgut finanziert, so teilt die Schuld das Schicksal des Wirtschaftsgutes. Wird das Wirtschaftsgut z.B. Gebäude in einen Betrieb eingelegt, so gilt auch die Schuld als eingelegt. Wird hingegen ein fremdfinanziertes Wirtschaftsgut einem Betrieb entnommen, gilt auch die Schuld als entnommen. Es besteht daher ein Finanzierungszusammenhang, der im außerbetrieblichen Bereich nur durch Veräußerung des Wirtschaftsgutes oder der dazugehörigen Verbindlichkeit durchbrochen werden kann. Demgegenüber führt die Veräußerung eines fremdfinanzierten Wirtschaftsgutes im betrieblichen Bereich nicht dazu, dass die Finanzierung aus der betrieblichen Sphäre ausscheidet (vgl. EStR Rz 1425).
Bei Anschaffung einer Immobilie kommt es daher darauf an, ob die Anschaffung mittels Fremd- oder Eigenkapital finanziert wird. Wird die Anschaffung fremdfinanziert, so sind die Schuldzinsen abzugsfähig, soweit die Immobilie zur Erzielung von Einkünften (z.B. Vermietungseinkünfte) eingesetzt wird. Wird eine Immobilie teilweise privat verwendet, so sind die Schuldzinsen anteilig zu kürzen. Eine Nutzungsänderung führt zur Änderung des Ausmaßes des Schuldzinsenabzuges. Wird eine Immobilie aus Eigenmitteln erworben, kann eine spätere Kreditaufnahme grundsätzlich nicht nachträglich der Immobilie zugeordnet werden. Eine Zuordnung bzw. Umwidmung der Schuld ist nur möglich, wenn der ursprüngliche Finanzierungszusammenhang durchbrochen wird (vgl. oben).
Wird eine fremdfinanzierte Immobilie, die für (vermögensverwaltende) Vermietungszwecke eingesetzt wird, veräußert und aus dem Erlös wieder eine Einkunftsquelle (z.B. Immobilie) angeschafft, ist nach Ansicht des BFH, eine Umwidmung des ursprünglichen Kredites auf die neue Einkunftsquelle möglich (vgl. Blasina, SWK 14/2012, 711). Der VwGH vertritt dagegen eine strengere Linie (vgl. VwGH 27.1.1998, 94/14/0017). Es ist daher meines Erachtens sehr zweifelhaft, ob trotz Durchbrechung des Finanzierungszusammenhanges, die Schuldzinsen für den ursprünglichen Kredit weiterhin abzugsfähig bleiben.
Nach § 20 Abs 2 TS 2 EStG dürfen bei der Ermittlung der Einkünfte Aufwendungen und Ausgaben nicht abgezogen werden, soweit sie mit Einkünften, auf die der besondere Steuersatz anwendbar ist, in unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang stehen. Seit 1.4.2012 unterliegen private Immobilienveräußerungen in aller Regel dem besonderen Steuersatz. Danach können auch Fremdkapitalzinsen für Gebäude, die veräußert werden, nicht in Abzug gebracht werden.
Werden Gebäude jedoch zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eingesetzt können Fremdkapitalzinsen in vollem Umfang dennoch abgesetzt werden. Es ergeben sich daher im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung keine Änderungen durch das 1. Stabilitätsgesetz 2012. Nach den Einkommensteuerrichtlinien trifft das auch auf jene Fälle zu, in denen ein Gebäude vermietet wird, dessen Veräußerung am Ende der Mietzeit bereits von Beginn an beabsichtigt ist (vgl. EStR 2000 Rz 6421a). Nach Lang können Fremdkapitalzinsen bei nachweisbarer Vermietungsabsicht auch dann abgesetzt werden, wenn eine Liegenschaft vor tatsächlicher Vermietung verkauft wird (vgl. EStR 2000 Rz 6420).
Fazit
Ob eine Immobilie aus Eigen- oder Fremdmitteln angeschafft wird muss (auch) aus steuerrechtlicher Sicht wohl überlegt werden. Eine nachträgliche Umwidmung von Krediten ist nämlich grundsätzlich nicht möglich. Schulzinsen sind abzugsfähig oder eben nicht. Nur mittels Durchbrechung des Finanzierungszusammenhanges kann ein Kredit nachträglich quasi umgewidmet werden.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Immobilienankauf und Fremdfinanzierung? Kontaktieren Sie Mag. Peter Knöll, Steuerberater in Wien. Als Spezialist für Immobiliensteuerrecht unterstütze ich Sie gerne mit meinem Fachwissen im Immobilienbereich.
Kontakt: Mag. Peter Knöll, peter.knoell@wien-steuerberater.at
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Zinsen, Immobilienbesteuerung
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| Geomarc schrieb am 24. September 2017 folgendes: |
Können bei erstmaliger Vermietung nach 16 Jahren Eigennutzung die noch offenen Verbindlichkeiten abgeschrieben werden, selbst dann wenn eine Umschuldung (von einem Wohnbauförderungs-Darlehen zu einem günstigeren Bankkredit) erfolgt?
Wenn ja, muss dieser Kredit als Hypothek der zur Wohnung zugehörigen Liegenschaft verbüchert werden?
Kann diie Umschuldung auch steuerlich für die Vermietung abgesetzt werden, wenn sie Teil einer weiteren Finanzierung eines zusätzlichen Wohnungseigentums (zur Eigennutzung) ist? In diesem Falle gäbe es für das vermietete Objekt keinen separaten Kredit mehr.
Danke für Ihre Ausführungen
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