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Immobilienkauf mit oder ohne Umsatzsteuer?


02. Mai 2014 Autor 1 Kommentar Kommentar schreiben
Investorenpreis oder Eigennutzerpreis – welcher ist günstiger?

Nur Immobilienverkäufer dürfen entscheiden, ob eine Immobilie mit oder ohne Verrechnung von Umsatzsteuer veräußert wird. Demgegenüber haben Immobilienkäufer keinen Anspruch auf eine bestimmte Vorgehensweise.

Für Immobilienkäufer ist die Frage, ob eine Liegenschaft mit oder ohne Umsatzsteuer erworben wird von großer Bedeutung. Für Immobilienverkäufer hingegen ist diese Frage weniger wichtig, da sie den Kaufpreis immer so gestalten können, dass unabhängig von der Umsatzsteuerverrechnung immer der gleiche Nettoerlös aus der Immobilienübertragung resultiert.

Beider Parteien Interesse ist es aber, die Nebenkosten der Immobilienübertragung zu minimieren. Aus diesem Grund wird in der Regel gemeinsam darüber entschieden, ob die Immobilie mit oder ohne Umsatzsteuer übertragen wird.

Behandelt ein Verkäufer den Liegenschaftsumsatz steuerpflichtig, so spricht man vom Investorenpreis. Der Investorenpreis stellt eine Nettogröße (=Nettokaufpreis) dar, auf den noch Umsatzsteuer draufzuschlagen ist (= Bruttokaufpreis).

Wird demgegenüber die Liegenschaft unter Anwendung der Umsatzsteuerbefreiung nach § 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG veräußert spricht man vom Eigennutzerpreis (= Konsumentenpreis). Der Eigennutzerpreis ist eine Endgröße. Diesem Preis ist keine Umsatzsteuer hinzuzuschlagen.

Gegebenenfalls muss aber der Verkäufer, wenn der Vorsteuerberichtigungszeitraum noch nicht abgelaufen ist, bereits geltend gemachte Vorsteuern aus der Anschaffung bzw. aus bestimmten Gebäudeinvestitionen an das Finanzamt zurückzahlen.

Derartige negative Korrekturbeträge schlägt der Verkäufer dem kalkulierten Kaufpreis zu. Der Eigennutzerpreis ist somit in aller Regel höher als der Investorenpreis, da er den Vorsteuerschaden des Verkäufers beinhaltet.

Aus Sicht des Verkäufers sind beide Kaufpreise dennoch gleich, da der Eigennutzerpreis abzüglich des Vorsteuerschadens dem Investorenpreis entspricht. Der Verkaufserlös gleicht somit in beiden Fällen dem Investorenpreis. Deswegen ist es einem Verkäufer prinzipiell egal welcher Kaufpreis erzielt wird.

Dennoch wird unter dem Aspekt der Kostenminimierung im Allgemeinen eine gemeinsame Vorgehensweise gefunden. In der Regel wird im Kaufvertrag zwischen den Parteien vereinbart, ob die Transaktion mit oder ohne Verrechnung von Umsatzsteuer stattfinden soll.

Wesentliche Entscheidungskriterien für das Erreichen einer minimalen Steuerlast im Rahmen einer Immobilientransaktion sind: die Höhe des Vorsteuerabzuges auf Seiten des Erwerbers, das Ausmaß der negativen Vorsteuerkorrektur bei steuerfreiem Verkauf auf Seiten des Verkäufers, die Kaufpreisnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr).


Kein Recht zum Vorsteuerabzug auf Seiten des Erwerbers

Wird eine Immobilie für private Zwecke oder für umsatzsteuerbefreite Zwecke z.B. Vermietung zu Geschäftszwecken ohne Möglichkeit auf Option zur Steuerpflicht erworben, so ist zu beachten, dass der Käufer Vorsteuern aus der Anschaffung nicht in Abzug bringen darf.

Für Käufer ohne Vorsteuerabzugsrecht wird im Allgemeinen der Eigennutzerpreis der vorteilhaftere Kaufpreis sein. Der Eigennutzerpreis beinhaltet zwar den Vorsteuerschaden des Verkäufers, dieser ist aber im Allgemeinen niedriger, als die Umsatzsteuer die bei Wahl des Investorenpreises hinzuzuschlagen wäre.


Kein Vorsteuerschaden bei umsatzsteuerbefreitem Verkauf der Liegenschaft

Resultiert aus einem umsatzsteuerbefreiten Verkauf einer Liegenschaft kein Vorsteuerschaden auf Seiten des Verkäufers, so ist immer der Eigennutzerpreis der vorteilhaftere Kaufpreis.

Zum einen, weil die Umsatzsteuer die Bemessungsgrundlage von Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr erhöht. Zum anderen, weil mit Verrechnung und Abzug der Umsatzsteuer die freie Verwendungsmöglichkeit der Immobilie beim Übernehmer stark eingeschränkt ist. Der Erwerber hat die Immobilie 20 Jahre lang für steuerpflichtige Zwecke zu nutzen.


Übrige Fälle

Liegt bei steuerbefreitem Verkauf ein beachtlicher Vorsteuerschaden auf Seiten des Verkäufers vor und ist der Käufer zumindest teilweise zum Vorsteuerabzug berechtigt, so hängt die Entscheidung, ob mit oder ohne Verrechnung von Umsatzsteuer übertragen wird, im Wesentlichen von folgender Formel ab:

Investorenpreis/Konsumentenpreis


Vorstehender Vergleich basiert auf der Annahme, dass der Vorsteuerschaden des Verkäufers dem Unterschiedsbetrag zwischen Eigennutzerpreis und Investorenpreis entspricht.

Wird die Immobilie mit Verrechnung von Umsatzsteuer umgesetzt, erhöht sich die Bemessungsgrundlage der Kaufpreisnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr) im Ausmaß der verrechneten Umsatzsteuer, und zwar unabhängig davon, ob der Käufer einen Vorsteuerabzug vornimmt.

Der umsatzsteuerpflichtige Immobilienverkauf zieht somit im Vergleich zum Eigennutzerpreis (= umsatzsteuerbefreiter Verkauf) um bis zu 20% erhöhte verkehrssteuerliche Kaufpreisnebenkosten nach sich.

In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, die Option zur Steuerpflicht nur partiell auszuüben, sodass ein Gebäude, nach räumlichen Gesichtspunkten aufgeteilt, teilweise steuerpflichtig übertragen wird (quasi eine Mischung aus Investoren- und Eigennutzerpreis). In solchen Fällen sollte jeder Gebäudeteil für sich, gesondert beurteilt werden.



Besonderheit: Umsatzsteuer während Vermietung als Kostenfaktor

Wird eine Immobilie steuerpflichtig erworben und anschließend steuerpflichtig vermietet, so kann unter gewissen Umständen, die während der Vermietungszeit an das Finanzamt abzugebende Umsatzsteuer, einen Kostenfaktor darstellen.

Genauer gesagt ist die Umsatzsteuer dann ein Kostenfaktor, wenn der Immobilienkäufer bzw. Vermieter zwischen umsatzsteuerpflichtiger und umsatzsteuerbefreiter Vermietung wählen kann und wenn dem Mieter kein Recht auf Vorsteuerabzug zusteht.

Dies betrifft insbesondere Kleinunternehmer die zu Wohnzwecken an Privatpersonen vermieten und die Option zur Steuerpflicht gezogen haben. Der Kleinunternehmer könnte nämlich, wenn er steuerfrei vermieten würde, jeden Monat einen - im Ausmaß der Umsatzsteuer – erhöhten Mieterlös realisieren.

Bei solcherart verwendeten Immobilien muss die, auf die erwartete Nutzungsdauer hochgerechnete Umsatzsteuer als Kostenfaktor im Rahmen des Vergleiches Eigennutzer-/Investorenpreis berücksichtigt werden.


Fazit

Bevor eine Immobilie erworben wird sollte immer der Investorenpreis und Eigennutzerpreis in Erfahrung gebracht werden, um eine optimale Kaufentscheidung treffen zu können.

Verursacht ein steuerbefreiter Immobilienverkauf beim Verkäufer der Immobilie keinen Vorsteuerschaden, so sollte der Erwerber immer den Eigennutzerpreis wählen.

Sind hingegen Eigennutzerpreis und Investorenpreis unterschiedlich, haben Konsumenten zwischen Bruttokaufpreis (= Investorenpreis + Umsatzsteuer) und Eigennutzerpreis zu wählen.

Investoren, die die Immobilie für steuerpflichtige Umsätze nutzen möchten, entscheiden sich dagegen zwischen dem Nettokaufpreis (= Investorenpreis) und Eigennutzerpreis. Beim Vergleich sind auch die jeweils anfallenden Kaufpreisnebenkosten zu berücksichtigen.

Die niedrigeren Transaktionskosten sind ausschlaggebend, wobei jedoch zu berücksichtigen ist, dass bei Wahl des Investorenpreises eine langfristige steuerpflichtige Nutzung vorzusehen ist (20 Jahre).

Erfährt nämlich die Immobilie innerhalb genannter Frist insofern eine Änderung, als sie nicht mehr für steuerpflichtige Umsätze genutzt wird (zum Beispiel Verwendung als Privatwohnung) muss die bereits geltend gemachte Vorsteuer (zumindest anteilig) an das Finanzamt zurückbezahlt werden. Der Vorsteuerberichtigungszeitraum von 20 Jahren stellt somit eine Einschränkung hinsichtlich der freien Nutzungsmöglichkeit der erworbenen Immobilie dar.

Haben Sie noch Fragen zum Thema Immobilienkauf und Umsatzsteuer? Kontaktieren Sie Mag. Peter Knöll, Steuerberater in Wien. Als Spezialist für Immobiliensteuerrecht unterstütze ich Sie gerne mit meinem Fachwissen im Immobilienbereich.

Kontakt: Mag. Peter Knöll, peter.knoell@wien-steuerberater.at


Mag. Peter Knöll

Mag. Peter Knöll, Steuerberater
Umsatzsteuer, Immobilienbesteuerung 
 Frau Csete Judit schrieb am   17. Februar 2017 folgendes:
Sehr geehrter Herr Knöll,

meine Frage zum Thema waere: beim Kauf als Investor

wenn der Umsatzsteuerteil ( 20 Prozent) von dem jaehrlichen Mietrechnungen + USST von dazu gehörenden Nebenkosten nach 20 Jahren zusammen gerechnet aber noch immer weniger als der USSt des Kaufpreises ( welche früher von Finanzamt refundiert war ) muss der Rest für die Finanzamt im ganzen einzahlen oder der Finanzamt nach 20 Jahren von dieser Restteil schon abgesehen wird?

Die Umsatzsteuerteil der Kosten bei dem Wohnungkauf wie 20 % USST von 3,5 % Grunderwerbsteuer und 20% USST von 1,1 % Grundbucheintragung, 20 % der 1,6 Prozent Rechtsanwaltkosten und 20% USST von dem 3% Provision des Maklers abrechendbar?

Braucht man als Investor diese REfundierunsprozess durchführen zu können ein eingemeldeter Hauptwohnsitz? ( Wir leben in Ungarn)

Vielen Dank für helfende Informationen!

Csete Judit
 
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