Erstmalige Umwidmung in Bauland muss nicht zwangsläufig den Umwidmungstatbestand auslösen
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16. Februar 2025 |
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Grundsätzlich unterliegt bei Grundstücksverkäufen der Zugewinn einer Besteuerung (im Wesentlichen: Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten). Für Liegenschaften des Altvermögens gilt jedoch eine besondere Bestimmung betreffend die Anschaffungskosten. Diese werden nämlich ex lege grundsätzlich mit 86% des Veräußerungserlöseses fingiert. Dies gilt jedoch nicht, wenn während der Besitzzeit des Verkäufers eine erstmalige Umwidmung in Bauland stattgefunden hat; in diesem Fall dürfen die Anschaffungskoten lediglich mit 40% angenommen werden. D.h. im Falle einer Umwidmung wird die Besteuerung des Grundstücksverkaufes, die Immobilienertragsteuer / ImmoESt wesentlich höher.
Die Regelung (§ 30 Abs 4 EStG) dazu lautet wie folgt: „…Im Falle einer Umwidmung eines Grundstückes nach dem 31. Dezember 1987 und Anschaffung ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den mit 40% des Veräußerungserlöses anzusetzenden Anschaffungskosten. Als Umwidmung gilt eine Änderung der Widmung, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat und die erstmals eine Bebauung ermöglicht, die in ihrem Umfang im Wesentlichen der Widmung als Bauland oder Baufläche im Sinne der Landesgesetze auf dem Gebiet der Raumordnung entspricht. Dies gilt auch für eine in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Veräußerung stehende Umwidmung, wenn diese innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung erfolgt ist…“
Der Gesetzgeber definiert also mit dem Begriff „Umwidmung“ eine Änderung der Widmung, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat und die erstmals eine Bebauung ermöglicht, die in ihrem Umfang im Wesentlichen der Widmung als Bauland oder Baufläche im Sinne der Landesgesetze auf dem Gebiet der Raumordnung entspricht.
Nach dem Sinn und Zweck der Regelung soll jener Steuerpflichtige (bzw. dessen unentgeltlicher Rechtsnachfolger) einer erhöhten Besteuerung unterliegen, der von der Umwidmung profitiert hat. Aus diesem Grund sind Widmungsänderungen von Grünland in Bauland keine Umwidmungen im Sinne des § 30 Abs 4 EStG, wenn nach der betreffenden Baulandwidmung eine Bebauung in Wirklichkeit gar nicht zulässig ist, so z.B. bei Aufschließungsgebieten oder bei Bauerwartungsland. Im Umkehrschluss bedeutet dies aber auch, dass Umwidmungen in einen Widmungsart, die nach landesgesetzlichen, raumordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht Bauland entspricht, aber eine Bebauung nach Art einer Baulandwidmung ermöglicht unter diesen Tatbestand zu subsummieren sind (z.B. Sonderwidmungen für Einkaufszentren).
Eine andere besondere Fallgruppe sind Umwidmungen, die aber noch dem Voreigentümer des Grundstücksveräußerers zuzurechnen sind. Diese führen beim Verkäufer ebenfalls nicht zu einer Verminderung der gesetzlich unterstellten Anschaffungskosten. Sollte nämlich die Umwidmung kurze Zeit – bis zu fünf Jahren – nach dem Erwerb erfolgt sein und hat der damalige Verkaufspreis das Ereignis der Umwidmung vorweggenommen haben (d.h. es wurde zum Baulandpreis veräußert), dann ist die Umwidmung noch dem Voreigentümer des Verkäufers zuzurechnen. Der Verkäufer hat dementsprechend keine erhöhte Besteuerung bzw. ImmoESt zu tragen.
Dies kann natürlich auch in die andere Richtung ausschlagen: Sollte im Verkaufspreis das Ereignis einer möglichen, künftigen Umwidmung eingepreist sein und diese innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkaufszeitpunkt stattfinden, muss der Veräußerer nachträglich die erhöhte ImmoESt bezahlen. Die Erhöhung der Besteuerung wirkt in diesem Fall auf den Veräußerungszeitpunkt zurück.
Haben Sie noch Fragen zum Thema ImmoESt und Umwidmungen, bzw. zum Umwidmungstatbestand. Kontaktieren Sie Mag. Peter Knöll. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater und auf die Immobilienbesteuerung spezialisiert. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: https://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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