Kauf Gebäude Eigennutzerpreis oder Investorenpreis?
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01. April 2013 |
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Gast |
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Grüß Gott,
in einem interessanten Inserat für ein Gebäude (das Gebäude umfasst zwei Wohneinheiten) wird zwischen Investorenpreis und Eigennutzerpreis unterschieden. Was versteht man denn unter dem Eigennutzerpreis beziehungsweise dem Investorenpreis?
„Eigennutzerpreis: € 644.769. Investorenpreis: € 592.150 (plus Ust).“
Wir überlegen die Immobilie zu kaufen. Eine der beiden Wohnungen möchten wir vermieten (als Wohnung), die andere selbst nutzen (Privatwohnung). Beide Wohnungen sind gleich groß.
Die Eigennutzervariante wäre besser für uns, nicht?
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Immobilienbesteuerung
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 19. April 2013 folgendes: |
Der Immobilienentwickler macht im Rahmen der Herstellung oder Renovierung der Liegenschaft Vorsteuerbeträge aus den Eingangsrechnungen geltend (vgl. § 12 Abs 3 UStG).
Im Falle eines umsatzsteuerfreien Verkaufes (§ 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG ohne Option nach § 6 Abs 2 UStG) muss er die bereits abgezogene Vorsteuer korrigieren bzw. an das Finanzamt zurückzahlen.
Den negativen Korrekturbetrag schlägt er dem kalkulierten Verkaufspreis zu, sodass der Nettopreis um die Korrektur nach § 6 Z 12 UStG erhöht wird.
Unter Eigennutzerpreis versteht man somit jenen Preis der den Vorsteuerschaden (iSd § 6 Z 12 EStG iVm § 12 Abs 10 UStG) des Verkäufers bei einem steuerbefreiten Verkauf beinhaltet.
Gegenständlich beträgt der gesamte Vorsteuerschaden offenbar: EUR 644.769 - EUR 592.150 = EUR 52.619
Verkauft der Immobilienentwickler das Gebäude mit Umsatzsteuer (Option zur Steuerpflicht nach § 6 Abs 2 UStG), so ist die bereits abgezogene Vorsteuer nicht zu korrigieren.
Der Nettoverkaufspreis ist somit jener Erlös, den der Verkäufer nach Berücksichtigung allfälliger Vorsteuerkorrekturen jedenfalls erzielt. Dem Veräußerer ist es daher gleichgültig, ob Sie den Investorenpreis oder den Eigennutzerpreis (mit Vorsteuerkorrektur) wählen, da er immer den gleichen Erlös erzielt.
Gegenständlich sollten Sie sich beim Verkäufer erkundigen, ob er bereit wäre, bei der Veräußerung die Option zur Steuerpflicht auf einen abgrenzbaren Teil des Gebäudes zu beschränken (Teiloption zur Umsatzsteuerpflicht vgl. Rz 796 UStR).
Genauer gesagt der Verkäufer sollte eine Wohnung zum Eigennutzerpreis (= Wohnung die von Ihnen selbst bewohnt wird), die andere zum Investorenpreis (=Wohnung die für Wohnzwecke vermietet wird) veräußern. Aus dem Blickwinkel der Umsatzsteuer wäre eine derartige Vorgangsweise wohl optimal.
Zu bedenken ist allerdings, dass
- bei Wahlmöglichkeit zur umsatzsteuerpflichtigen oder umsatzsteuerbefreiten Wohnungsvermietung (vgl. Kleinunternehmerregelung), und
- wenn der Mieter keinen Vorsteuerabzug hat
die Umsatzsteuer ab Überschreiten des Unterschiedsbetrages zwischen Eigennutzerpreis und Investorenpreis (ohne USt) zu einem Kostenfaktor auf Käuferseite wird.
Bei genauer Betrachtung ergeben sich aus Ihrem Sachverhalt einige äußerst schwierige Fragen, die nur mittels einer detaillierten Vergleichsrechnung lösbar sind. Wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.
Für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Angaben wird keine Haftung übernommen.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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