Immobiliensteuer bei Verkauf von Immobilie nach Schenkung
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15. Jänner 2013 |
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Gast |
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10 Kommentare |
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Sehr geehrte Damen und Herren,
wie verhält es sich mit der neuen Immobiliensteuer, wenn man eine Immobilie verkauft, die man im Zuge einer Schenkung/Überschreibung bekommen hat.
Hauptwohnsitz des Verkäufers liegt nicht vor. Zeitpunkt der Schenkung 2008.
Wird hier ein fiktiver Wertzuwachs angenommen der mit 25% versteuert wird, denn eine Differenz zwischen Ankaufswert und Verkaufswert kann ja nicht errechnet werden (Ankaufswert = 0, da Schenkung).
Oder muss gar der gesamte Verkaufserlös versteuert werden?
Bitte um kurze Infos dazu.
Danke
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 15. Jänner 2013 folgendes: |
Unter die Immobilienertragsteuer fallen nur sogenannte Veräußerungsgeschäfte. Darunter werden entgeltliche Rechtsgeschäfte (Kaufvertrag, Tauschvertrag) verstanden. Schenkungen unterliegen demgegenüber grundsätzlich keiner Immobilienertragsteuer.
Manche Rechtsgeschäfte allerdings, die in das Gewand einer Schenkung gekleidet sind, sind in Wirklichkeit als entgeltlich einzustufen. Dies ist oftmals dann anzunehmen, wenn sich der Geschenkgeber eine Gegenleistung ausbedungen hat.
Wird eine geschenkte Immobilie verkauft bzw. veräußert, so ist für die Berechnung der ImmoESt bzw. Einkommensteuer insbesondere der letzte entgeltliche Erwerb des/der Rechtsvorgaenger/s von maßgebender Bedeutung. Liegt dieser vor dem 31.3.2002 so spricht man in aller Regel von sogenanntem Altvermögen; anderfalls von Neuvermögen. Für Altvermögen enthält das Gesetz eine Anschaffungskostenfiktion. Für den Verkauf von geschenktem Immobilien-Altvermögen fällt in aller Regel weniger Steuer an.
Eine Immobilienübertragung ist eine komplexe, steuerliche Angelegenheit. Sie betrifft immer mehrere Steuergesetze. Scheuen Sie sich daher nicht rechtlichen Rat einzuholen, bevor kostspielige Fehler geschehen.
Als Spezialist für Immobilienbesteuerung helfe ich Ihnen gerne weiter. Natürlich schöpfe ich dabei alle Möglichkeiten aus (im Rahmen der Gesetze) ihre Steuerlast zu minimieren.
Kontaktieren Sie Steuerberater Mag. Peter Knöll:
Email: peter.knoell@wien-steuerberater.at
Telefon: 0650/ 634 70 42
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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| Michael BRAUN schrieb am 16. Jänner 2013 folgendes: |
Sehr geehrte(r) Frau /Herr Albatros 7
Zur Beantwortung Ihrer Frage ist wichtig, wann die Immobilie letztmalig entgeltlich erworben wurde.
-) letzter entgeltlicher Erwerb VOR 31.3.2002:
Für "Altgrundstücke" sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.
Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
-) letzter entgeltlicher Erwerb NACH 31.3.2002:
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn
tatsächliche Anschaffungskosten samt Nebenkosten
abzüglich Afa, die bei VuV angesetz wurde
(zuzüglich Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen soweit nicht bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem § 28 (6) EStG- Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln)
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adaptierte Anschaffungskosten
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.
Fazit:
"alte" Immobilie: 3,5% Steuer vom Verkaufserlös
"neue" Immobilie: 25% vom Veräußerungsgewinn
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jedliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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| Rechtsanwalt Michael Gruner schrieb am 16. Jänner 2013 folgendes: |
In Ihrem Fall müssen Sie zum letzten entgeltlichen Erwerb (Kauf oder Tausch) zurück gehen. Je nachdem, ob dies vor April 2002 oder nach April 2002 war, ist die anfallende Steuer unterschiedlich zu berechnen.
Vereinfacht dargestellt: 3,5% vom jetzigen Verkaufspreis beim Altvermögen (vor April 2002 erworben) , und 25% von der Differenz zwischen Ankaufspreis + Erwerbskosten etc. und dem jetzigen Verkaufspreis bei Neuvermögen .
Links finden Sie unter "Werkzeuge" einen Immobiliensteuerrechner, wo Sie Ihre Angaben eingeben können und die anfallende Steuer berechnet wird.
mfG
MG
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| bike1 schrieb am 02. Februar 2013 folgendes: |
hallo
meine anfrage ist ident zur anfrage von albatros 7 - der einzige unterschied besteht darin, dass die schenkung im oktober 2013 erfolgte. der hauserwerb des jetzigen übergebers erfolgte vor mehr als 20 jahren.
danke
bike1
ps
welche aufwände könnten die berechnungsbasis für die steuer bei einem verkauf verringern,
z.b. grunderwerbssteuer, grundbucheintr.gebühr, notariatskosten, beratungskosten, reisekosten wenn objekt ca. 150km entfernt ist, abstandszahlung an sozialhilfeverband(wenn vk-preis höher ist) |
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| Michael BRAUN schrieb am 04. Februar 2013 folgendes: |
Sehr geehrter Herr bike1 ! Sehr geehrte Frau bike1 !
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.
einzigen Werbungskosten: Kosten für die Mitteilung oder Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie der Inflationsabschlag
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 24. Juli 2013 folgendes: |
Sehr geehrter Herr sani1! Sehr geehrte Frau sani1!
Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.
Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.
Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
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| sani1 schrieb am 23. Juli 2013 folgendes: |
Hallo
Ich habe im November 2010 eine Wohnung geschenkt bekommen. Diese möchte ich nun verkaufen. Die Wohnung wurde erstmals im Jahre 1970 erworben. Wieviel Immobiliensteuer müsste ich denn bezahlen?
Mit freundlichen Grüßen |
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| rauli schrieb am 01. August 2013 folgendes: |
Guten Morgen,
wollte nur fragen, ob im Falle der Veräußerung eines geerbten Objektes (Neuvermögen) die
angefallenen Kosten für die Verlassenschaftskosten als Nebenkosten (nachträgliche Anschaffungs-
kosten berücksichtigt werden können.
Besten Dank |
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 07. August 2013 folgendes: |
Sehr geehrter Herr Rauli ! Sehr geehrte Frau Rauli !
Wurde das Grundstück unentgeltlich erworben, sind die Anschaffungskosten des letzten entgeltlichen Erwerbes maßgebend.
Kosten im Zusammenhang mit dem unentgeltlichen Erwerb können NICHT berücksichtigt werden.
Sollte es sich um ein Altgrundstück handeln, werden die historischen Anschaffungskosten pauschal ermittelt (nur auf Antrag können die tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt werden)
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
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| Eva-Maria schrieb am 25. Oktober 2013 folgendes: |
Guten Tag,
ich hätte noch einen anderen Sachverhalt: mir wurde im Oktober 2013 eine Wohnung durch Schenkung übertragen, die 2006 angeschafft wurde. Ich wohne schon seit 2006 in dieser Wohnung mit Hauptwohnsitz. Meine Frage: Wann kommt die Steuerbefreiung zum tragen? Kann ich die letzten 7 Jahren, in denen ich den Hauptwohnsitz habe, anrechnen, damit ich die Befreiung wahrnehmen kann?
Oder muss ich ab dem Termin der Schenkung diese Kriterien von 2/5 Jahren erfüllen?
Vielen Dank im Voraus! |
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