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Wechselseitige, zeitnahe Schenkungen von Grundstücken – Schenkungen oder bereits Tausch?


31. Dezember 2020 Autor Keine Kommentare Kommentar schreiben
Ihr Ansprechpartner zu dem Thema: Web: Mag. Peter Knöll

Bei gegenseitigen Schenkungen von Grundstücken unter Verwandten muss in einem ersten Schritt geklärt werden, ob Schenkungen vorliegen oder von einem Tausch gesprochen werden muss.

Während Schenkungen keine unmittelbaren einkommensteuerliche Konsequenzen hervorrufen führt ein Tausch grundsätzlich zur Aufdeckung der stillen Reserven in den Grundstücken bzw. zu einer zweifachen Immobilienertragsteuerpflicht betreffend die tauschgegenständlichen Grundstücke. Zudem ist damit ggf. auch verbunden, dass ein bisher günstig besteuerter Altvermögensfall zu einem Neuvermögensfall wird.

Es ist also bei wechselseitigen Schenkungen zu prüfen, ob die getroffene Vereinbarungen der zu erschließende Parteiwille eindeutig auf einen unmittelbar gegenseitigen und eng verknüpften, wechselseitigen Leistungsaustausch gerichtet ist. Es muss also zwischen den Schenkungen eine sachliche und ggf. zeitliche Nahebeziehung bestehen. Dabei ist nicht die äußere Form der Vereinbarungen sondern gemäß § 21 Abs 1 Bundesabgabenordnung (BAO) der wahre wirtschaftliche Gehalt des Sachverhaltes bzw. der Geschäftsfälle maßgebend.

Getrennt abgeschlossene Verträge sind dann als Einheit aufzufassen, wenn alle Beteiligten trotz mehrerer (in einer oder mehreren Urkunden enthaltene) getrennter Verträge eine einheitliche Regelung beabsichtigten und wenn zwischen den mehreren Verträgen ein enger sachlicher und zeitlicher Zusammenhang besteht. Im Einklang mit § 21 BAO steht die Notwendigkeit, die Beurteilung einer Tatfrage auf den Gesamtzweck abzustellen, wenn mit mehreren Rechtsvorgängen ein einheitlicher Zweck verfolgt wurde.

Wenn also zufolge der Vereinbarungen, davon auszugehen ist, dass die eine Leistung ohne die andere nicht gewollt oder sinnhaft wäre ist von einem Tauschvertrag im Sinne der Bestimmungen des § 1045 ABGB auszugehen.

Die zeitliche Nähe gegenseitiger Grundstücksschenkungen ist ein starkes Indiz dafür, dass eine innere, sachliche Verknüpfung zwischen den Schenkungen besteht und damit ein Tauschvorgang vorliegt.

Das BFG hat die gegenseitigen Schenkungen von zwei gleichwertigen Grundstücken zwischen zwei Brüdern, die innerhalb von vier Monaten passierten, als Tausch beurteilt (BFG vom 15.6.2015, RV/5100949/2014). Dagegen wurde eine wechselseitige Immobilienschenkung zwischen Geschwistern, gleichwohl ein gewisser sachlicher Zusammenhang zwischen den beiden Schenkungen bestand, aufgrund des großen zeitlichen Abstandes – es lagen 12,5 Monate zwischen den Vertragsabschlüssen / 16 Monate zwischen den Übergabezeitpunkten – nicht als Tausch beurteilt. Das BFG verwies in seiner Urteilsbegründung auf die höchstgerichtliche Rechtsprechung nach der bei einem zeitlichen Abstand der Verträge von rund 4,5 Monaten ‚noch‘, jedoch bereits bei einem Zeitrahmen von rund 5,5 Monaten nicht mehr bzw. bei einem Abstand von rund 16 Monaten keineswegs mehr von einem ‚engen zeitlichen Zusammenhang‘ auszugehen ist (vgl. BFG vom 31.8.2015, RV/3100571/2015).

Soll verhindert werden, dass eine wechselseitige Immobilienschenkung in einen Tauch umqualifiziert wird, sollte neben einem gewissen zeitlichen Abstand zwischen den Schenkungen jedenfalls auch kein Anhaltspunkt dafür geben werden, dass ein sachlicher Zusammenhang zwischen den Schenkungen besteht.

Tauschvorgänge - mit anderen Worten: wechselseitige Grundstücksschenkungen, die in sachlichem und/oder zeitlichen Zusammenhang zueinander stehen - gelten ipso jure gem. § 6 Z 14 EStG immer als Veräußerungs- und Anschaffungsvorgänge bzw. als entgeltliche Rechtsgeschäfte. Nach Ansicht der Finanzverwaltung (EStR 2000 Rz 6626) soll dieser Grundsatz jedoch dann nicht gelten, wenn Grundstücke zwischen nahen Angehörigen getauscht werden, deren Werte sich um mehr als 50% unterscheiden. Dies soll insbesondere für Grundstückstäusche im Rahmen einer Erbauseinandersetzung gelten.

Sollte somit ein Tausch vorliegen, die Grundstücke aber stark unterschiedliche Werte haben, kann dennoch (ausnahmsweise) insgesamt von einem unentgeltlichen Vorgang ausgegangen werden.

Haben Sie noch Fragen zum Thema Grundstücksschenkung und Einkommensteuerpflicht bzw. ImmoESt. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.

Web: https://www.steuerberater-wien.at/

Mag. Peter Knöll

Mag. Peter Knöll, Steuerberater
 
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