Immobiliensteuer bei Weiterverkauf nach Schenkung von Hälfteanteil
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22. Oktober 2012 |
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Gast |
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S.g. Damen und Herren,
ich besitze mit meinem Ex-Lebensgefährten zusammen eine Eigentumswohnung (BJ 2004). Nun soll ich seinen Hälfteanteil übernehmen und im selben Zug das im Grundbuch eingetragene Darlehen. Dass diese Übertragung nicht steuerpflichtig ist, weiß ich.
Doch wie ist es, wenn ich nun die gesamte Wohnung im nächsten Jahr weiterveräußere? Werden dann für die Berechnung der Steuer die gesamten Anschaffungskosten für beide Hälfteanteile angesetzt oder nur für meinen Anteil plus für sein Darlehen, das ich übernehme?
Hauptwohnsitzbefreiung trifft übrigens leider nicht zu. Seit fast 4 Jahren ist die Liegenschaft vermietet.
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Petra Herrele
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| Michael BRAUN schrieb am 12. November 2012 folgendes: |
Sehr geehrte Frau Herrele
Hier handelt es sich um eine Veräußerung eines vermieteten privaten NEU (Anschaffung NACH 1.4.2002) Gründstück
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn
tätsächliche Anschaffungskosten (Kaufpreis den SIE bezahlt haben) samt Nebenkosten
abzüglich Afa, die bei VuV angesetz wurde
(zuzüglich Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen soweit nciht bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem § 28 (6) EStG- Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln)
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adaptierte Anschaffungskosten
Michael BRAUN
Michael BRAUN, Steuerberater
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 12. November 2012 folgendes: |
Ergänzend möchte ich folgendes anmerken:
• Einkommensteuer
In erster Linie stellt sich die Frage, ob die Übertragung des Wohnungsanteils durch Ihren Ex-Lebensgefährten an Sie ein steuerbarer Vorgang ist oder ob eine gemischte Schenkung vorliegt.
Von dieser Vorfrage hängt nämlich die Höhe der Anschaffungskosten des Wohnungsanteils ab.
Meines Erachtens ist die Übertragung durch Ihren Ex-Lebensgefährten an Sie als ein steuerbarer Vorgang zu deuten. Das hat zur Konsequenz, dass Ihr Ex-Lebensgefährte einen nicht ausgleichsfähigen Verlust aus einer privaten Immobilienveräußerung im Sinne des § 30a Abs 1 EStG erzielt, sofern er nicht zur Regelbesteuerung optiert. Sie hingegen haben reduzierte Anschaffungskosten. Ihre Anschaffungskosten des Wohnungsanteils ergeben sich aus dem übernommenen Kredit + etwaige Nebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer).
Ihre gesamten Anschaffungskosten definieren sich somit wie folgt:
- ursprünglicher Hälfteanteil: historische Anschaffungskosten
- von Ex-Lebensgefährten übernommener Hälfteanteil: Übernommener Kredit + etwaige Nebenkosten
• Grunderwerbsteuer
Die Übertragung des Wohnungsanteils löst Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs 1 Z 2 GrEStG als auch Grundbucheintragungsgebühr aus.
Nach § 4 Abs 1 GrEStG ist die Steuer in erster Linie von der Gegenleistung zu berechnen, die sich nach § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG ergibt. Zur Gegenleistung gehören auch sonstige Leistungen, wie die Übernahme eines Hypothekardarlehens. Liegt der Wert des übernommenen Kredites unter dem dreifachen Einheitswert, so wird die Steuer von diesem bemessen.
Der Steuersatz beträgt gemäß § 7 Abs 1 Z 1 GrEStG 3,5% der Bemessungsgrundlage.
• Grundbucheintragungsgebühr
Bemessungsgrundlage der Grundbucheintragungsgebühr ist jener Wert, der der Berechnung der Grunderwerbsteuer zugrunde zu legen ist (vgl. § 26 Abs 1 GGG). Der Steuersatz beträgt 1,1%.
Wird der Wohnungsanteil erst nach dem 31. Dezember 2012 übertragen könnte unter Umständen der Verkehrswert des Wohnungsanteils als Bemessungsgrundlage für die Grundbucheintragungsgebühr herangezogen werden.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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