Verkauf einer geschenkten Wohnung
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28. September 2012 |
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Gast |
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Sehr geehrte Experten!
Mit welcher steuerlichen Belastung muß mein Sohn in folgendem Fall rechnen?
Er möchte die ihm im Mai 2012 von seinem Vater geschenkte Wohnung verkaufen. Um leichter zu rechnen nehmen wir den Verkaufspreis mit 100.000,00 Euro an.
Zu der Geschichte der Wohnung:
Im Jahr 2002 verstarb meine Schwiegermutter und hinterließ ihren Kindern ein Mehrparteienhaus in dem sie einen Teil der Wohnungen seit mindestens 1975 vermietet hat. Selbst hat sie dort nie gewohnt.
Mein Mann hat eine der Wohnungen geerbt.
Nach der Parifizierung und Wohnungseigentumsbegründung (abgeschlossen 2006) hat er dann die Wohnung weiter an die selbe Mieterin, die keinen schriftlichen Mietvertrag hatte und unter Mieteschutz stand, vermietet.
Auf der Wohnung lastet noch ein Kredit in der Resthöhe von ca. 20.000,00 Euro, die mein Mann für die Sanierung 2008 (Gasheizung, Bad) aufgenommen hat.
Im Mai 2012 hat mein Mann diese Wohnung unserem Sohn geschenkt, der Sohn hat auch den Kredit übernommen. Er hat wieder die Wohnung weiter an die selbe Mieterin vermietet. Die Einnahmen aus der Vermietung decken nicht die Kosten des Kredites, alle die Jahre zahlen wir dazu.
Vor Kurzem ist die Mieterin gestorben.
Mein Sohn kann jetzt über die Wohnung frei verfügen und überlegt sich sie zu veräußern.
Mein Sohn ist ESt- und USt-pflichtig. (Er verdient ca 1.500,00 Euro pro Monat und besitzt noch eine kleine Vorsorgewohnung aus der er Einnahmen von 530,00 netto pro Monat hat, aber hier auch einen Kredit zurückzahlen muß).
Fällt eine Spekulationsteuer in diesem Fall überhaupt an, und wenn ja, wie hoch wird sie sein? Ein Betrag von 25% des Verkaufspreises = 25.000,00 Euro kommt mir absurd vor!
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort!
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 28. September 2012 folgendes: |
Der letzte entgeltliche Erwerb über die gegenständliche Wohnung - ist ihren Schilderungen zufolge - bereits vor 1975 erfolgt.
Die Parifizierung der Wohnung stellt keinen entgeltlichen Erwerb im Sinne des § 30 EStG dar; es werden lediglich Miteigentumsanteile konkretisiert (aus Quoteneigentum wird Flächeneigentum).
Das bedeutet die Wohnung lag zum 31.März 2012 schon weit außerhalb der Spekulationsfrist, somit war sie zu diesem Zeitpunkt nicht mehr steuerverfangen. Es kann von der pauschalierten Steuerermittlung Gebrauch gemacht werden.
Die Immobiliensteuer kann somit auf zwei Arten berechnet werden: 3,5% vom Verkaufspreis oder Ermittlung des Verkaufsertrages nach den allgemeinen Grundsätzen des § 30 Abs 3 EStG idF 1. Stabilitätsgesetz 2012.
Bitte beachten Sie, dass diese Auskunft den professionellen Rat eines Steuerberaters nicht ersetzen kann.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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