Vermietung von Geschäftsräumen in Altbauten
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26. Juli 2015 |
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Geschäftsräume in Altbauten unterliegen zwar dem Vollanwendungsbereich des MRG, es bestehen jedoch enige wichtige rechtliche Besonderheiten:
Bestandsschutz
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG muss jede Vereinbarung über eine Befristung schriftlich erfolgen und von allen am Vertrag beteiligten Personen unterschrieben werden. Der Endtermin muss klar bestimmt werden. Werden keine vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten vereinbart (was auf Seite des Vermieters nur ganz eingeschränkt möglich ist), ist eine Vertragsauflösung vor Ablauf der vereinbarten Dauer nur aus ganz wenigen speziellen Gründen bzw. bei Wohnungen möglich.
Befristete Mietverträge über Wohnungen müssen mindestens drei Jahre dauern, darüber hinaus kann aber die Dauer frei gewählt werden. Die Befristungsdauer von Geschäftsräumen kann frei gewählt werden. Befristete Mietverträge können beliebig oft verlängert werden, bei Wohnungen jedoch immer nur wieder um mindestens drei Jahre, die Verlängerung muss ebenfalls schriftlich erfolgen.
Preisschutz
Angemessener Hauptmietzins
Nach § 16 MRG gilt bei Wohnungen im Neubau (Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 bzw. Wohnungen, die nach dem 8. Mai 1945 durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen wurden; insbesondere auch Neuschaffung von Wohnungen durch Dachgeschossausbauten) und bei Geschäftsräumen ein angemessener Mietzins als preisliche Obergrenze für alle Hauptmietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG. Danach hat der Mietzins im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessen zu sein. Für die Ermittlung des Betrags werden die ortsüblichen Mietzinse vergleichbarer Wohnungen herangezogen. Der angemessene Mietzins entspricht defacto dem Marktmietzins.
Richtwertmietzins
Dort wo das Gesetz keinen angemessenen Mietzins zulässt (vgl. oben), gilt der gesetzliche Richtwertmietzins. Der Richtwertmietzins ist der in der Praxis am häufigsten anzutreffende Mietzins, er gilt für Wohnungen in Altbauten. Der Richtwertmietzins ist basierend auf dem vom Bundesministerium für Justiz für jedes Bundesland gesondert festgesetzten und jährlich valorisierten Richtwert durch Zu- und Abschläge ermittelt
Freier Hauptmietzins
Der freie Hauptmietzins, der für alle Mietobjekte gilt, die teilweise oder gar nicht in den Anwendungsbereich des MRG fallen, darf im Rahmen des ABGB völlig frei vereinbart werden.
Mag. Peter Knöll ist Steuerberater in Wien mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seiner Fachkenntnis im Immobilienbereich unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Quellen: ovi.at, rechteinfach.at
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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