Steuerliche Neuerungen beim Schenken und Vererben von Liegenschaften
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07. Juni 2015 |
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Das Bundesministerium für Finanzen hat am 19. Mai 2015 den Ministerialentwurf zur Steuerreform 2015 veröffentlicht. Dieser beinhaltet neue Regelungen zur Grunderwerbsteuer bei Grundstücksübertragungen innerhalb der Familie1.
Alte Rechtslage (bis 31.12.2015)
Bisher wurde die Grunderwerbsteuer bei Immobilienübergaben innerhalb der Familie vom dreifachen Einheitswert berechnet. Dieser ist eine Rechengröße, die vom Finanzamt vorgegeben wird. In der Regel beträgt er ein Zehntel bis ein Fünfzehntel des tatsächlichen Immobilienwertes.
Nach alter Rechtslage war es auch irrelevant, ob eine Übergabe entgeltlich oder unentgeltlich bzw. mit oder ohne Gegenleistung erfolgte. Die Steuer wurde immer aus dem dreifachen Einheitswert berechnet. Der Steuersatz betrug einheitlich 2%.
Neue Rechtslage (wirksam ab 1.1.2016)
Basis für die Steuerberechnung
Die neue Regelung ab 2016 sieht vor, die Steuer - auch bei Übergaben im engeren Familienkreis - vom Wert der Gegenleistung, mindestens jedoch vom Verkehrswert der Liegenschaft, zu berechnen.
Bei Schenkungen oder Erbschaften bildet daher der Verkehrswert des Grundstücks die Mindest-Basis für die Steuerberechnung.
Zu beachten ist aber, dass nicht nur ein Kaufpreis (der im familiären Bereich zumeist nicht existiert) als Gegenleistung gilt. Vor dem Gesetz gelten beispielsweise auch vom Erwerber übernommene Schulden als Gegenleistung. Gleichermaßen gilt dies auch für dem Übergeber vorbehaltene Nutzungsrechte, beispielsweise ein im Rahmen der Übergabe vorbehaltenes Wohnrecht, Fruchtgenussrecht etc.
Steuersatz
Zur korrekten Ermittlung des Steuersatzes muss in Zukunft zwischen unentgeltlichen, teilentgeltlichen und entgeltlichen Erwerben unterschieden werden. Unter einem unentgeltlichen Erwerb werden Übergaben verstanden, bei denen die Gegenleistung (z.B. Übernahme eines Kredites) weniger als 30% des Verkehrswertes der zu übergebenden
Liegenschaft beträgt. Liegt die Gegenleistung zwischen 30% und 70 % wird von einem teilentgeltlichen Erwerb gesprochen. Übersteigt die Gegenleistung hingegen 70% des Verkehrswertes wird insgesamt ein entgeltlicher Erwerb angenommen.
Die hier beschriebenen Grundsätze gelten nicht nur bei Übergaben innerhalb der Familie, sondern besitzen allgemeine Gültigkeit, beispielsweise bei Schenkungen zwischen Dritten (z.B. zwischen einem Gesellschafter und seiner GmbH).
Unentgeltlicher Erwerb: Der gesamte Verkehrswert der Liegenschaft wird dem Stufentarif (siehe unten) unterworfen. Eine allfällige Gegenleistung, beispielsweise in Form einer Kreditübernahme, ist ohne Bedeutung.
Teilentgeltlicher Erwerb: Der Wert der Gegenleistung unterliegt dem 3,5%igen Steuersatz. Auf den Unterschiedsbetrag zwischen Verkehrswert der Liegenschaft und Wert der Gegenleistung gelangt der Stufentarif zur Anwendung.
Entgeltlicher Erwerb: Der Verkehrswert bzw. der höhere Wert der Gegenleistung wird mit 3,5% versteuert.
Stufentarif
Laut gestaffeltem Tarif beträgt die Steuer für Vermögensteile unter 250.000 EUR 0,5%, für Teile zwischen 250.000 EUR und 400.000 EUR 2%, für Vermögensteile über 400.000 EUR 3,5%.
Schenkungen innerhalb von fünf Jahren zwischen denselben natürlichen Personen sind zusammenzurechnen. Der Gesetzgeber möchte damit das mehrfache Ausnützen der unteren Progressionsstufen durch zeitliches Aufteilen von Übertragungsvorgängen verhindern.
Beispiel 1
Eine Mutter übergibt ihrem Sohn ein Grundstück (Grundstückswert: 900.000 EUR). Als Gegenleistung wird vereinbart, dass der Sohn eine Zahlung in Höhe von 400.000 EUR an seine Schwester leistet.
Lösung
Es handelt sich um einen teilentgeltlichen Erwerb, da die Gegenleistung zwischen 30% und 70% des Grundstückswertes beträgt. Die Gegenleistung von 400.000 EUR wird mit 3,5% versteuert. Der geschenkte Anteil 500.000 EUR (900.000 EUR abzüglich 400.000 EUR) ist dem gestaffelten Tarif zu unterziehen. 250.000 EUR sind mit 0,5 %, 150.000 EUR mit 2% und 100.000 EUR mit 3,5% zu versteuern. Insgesamt ergibt sich daher eine Steuer von 21.750 EUR.
Beispiel 2
Ein Vater übergibt seiner Tochter eine Liegenschaft (Grundstückswert: 200.000 EUR). Als Gegenleistung muss die Tochter einen aushaftenden Hypothekarkredit von 300.000 EUR übernehmen. Das Grundstück hat in den letzten Jahren an Wert verloren, da auf dem Nachbargrundstück eine Müllverbrennungsanlage errichtet wurde.
Lösung
Es handelt sich um einen entgeltlichen Erwerb, da die Gegenleistung mehr als 70% des Grundstückswertes ausmacht. Die Gegenleistung von 300.000 EUR wird einheitlich mit 3,5% versteuert. Es ergibt sich somit eine Grunderwerbsteuer von 10.500 EUR.
Fazit
Schenkungen und Erbschaften von Grundstücken innerhalb der engeren Familie werden künftig nicht mehr vom günstigen dreifachen Einheitswert, sondern (zumindest) vom Verkehrswert des Grundstücks berechnet. Es kommt ein gestaffelter Steuertarif zur Anwendung.
Der Einheitswert ist eine Rechengröße, die vom Finanzamt festgelegt wird. Er beträgt in der Regel lediglich ein Zehntel bis Fünfzehntel des wahren Wertes der Immobilie. Unter der Annahme eines Einheitswertes von einem Zehntel des tatsächlichen Immobilienwertes führt bereits die Schenkung einer Liegenschaft mit einem Wert von über EUR 270.000 zu einer Steuererhöhung. Wird jedoch die Immobilie an mehrere Kinder verschenkt oder vererbt, dann sind auch mehrere Übertragungen zu verzeichnen. Der Verkehrswert der Immobilie ist aufzuteilen, dadurch werden die unteren Tarifstufen des Stufentarifs effizienter genutzt. Es fällt eine niedrigere Steuer an.
Die hier beschriebene Neuregelung tritt erst mit 1.1.2016 in Kraft. Haus- und Grundbesitzer werden sich daher reiflich überlegen müssen, geplante Grundstücksübertragungen innerhalb der Familie gegebenenfalls noch im Jahr 2015 durchzuführen.
Mag. Peter Knöll ist Steuerberater in Wien mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobilienbesteuerung. Mit seiner Fachkenntnis hilft er Ihnen gerne weiter. Rufen Sie Ihn unter 0650/ 634 70 42 an.
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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