Kleingarten verkauft
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09. Mai 2014 |
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Gast |
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Guten Tag!
Sachverhalt:
Ich war von 1998 bis 2012 Pächter einer Kleingartenanlage der ÖBB. Auf diesem Grundstück befand sich auch ein kleines, mehr als 50 Jahre altes Gartenhäuschen. Es handelte sich dabei nicht um meinen Hauptwohnsitz.
Im August 2012 habe ich den Kleingarten "verkauft" und dafür eine Ablöse von 14.300,- erhalten. Der Betrag (die Ablöse) setzt sich wie folgt zusammen:
*) Baulichkeiten (lt. Gutachten): 4.023,-
*) Außenanlage, wie Investitionen Kanal, Erneuerung der Wege, etc. (lt. Gutachten): 8.224,40
*) Kulturen, wie Pflanzen im Garten (lt. Gutachten): 1.912,-
Mobiles Inventar, wie Rasenmäher, Möbel, Werkzeug etc.: 140,60
Gesamt: 14.300,-
Den Betrag habe ich zum Verkaufszeitpunkt auch erhalten.
Die Baulichkeit selbst stammt aus den 1940er Jahren. Im Jahr 2000 wurde - nach Einleitung von Kanal und Wasser - ein kleines WC (mit Baugenehmigung) angebaut.
Aufgrund des Verkaufs habe ich eine Abgabenerklärung gem. §10 Grunderwerbsteuergesetzes 1987 abgegeben. Wobei ich im Formular Gre1 nur den Wert der Baulichkeit eingetragen habe. In einem Begleitschreiben hab ich dies damit begründet, dass lt. einer Berufungsentscheidung des UFSW, GZ RV/3452-W/08 vom 22.9.2010 nur die Baulichkeit dafür relevant sei.
Im Zuge meiner Arbeitnehmerveranlagung für 2012 wurde mir nun vom Finanzamt ein "Ersuchen um Ergänzung" übermittelt. Dabei geht es um die Einkommensteuer für die private Grundstücksveräußerung.
Auf der Homepage des BMF habe ich zum Thema "Private Grundstücksveräußerung" einen - hoffentlich passenden - Artikel gefunden:
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html
Stimmen folgende Aussagen, was die Besteuerung meines Kleingarten betrifft:
1, Das ´Grundstück ist als "Alt-Grundstück" zu werten, weil es vor dem 31.3.2002 von mir gepachtet wurde.
2. Da keine Umwidmung von Grünland auf Bauland nach dem 31.12.1987 erfolgt, ist der Veräußerungserlös mit 3,5 % zu besteuern. (Es wurde die Kleingartenanlage meines Wissen in dieser Zeit "nur" auf ganzjähriges Wohnen umgewidmet).
3. Die Steuerpflicht ist nur auf die Veräußerung der Baulichkeit anzuwenden, nicht jedoch auf die Ablösen für die Außenanlagen und Kulturen.
4. Somit müsste sich die Steuer, wie folgt berechnet werden: 4.023,- x 3,5% = 140,80. Ich müsste - sofern die obigen Thesen stimmen - also mit einer Steuervorschreibung von 140,80 Euro rechnen.
Nun meine Frage: Stimmen diese Thesen/Berechnung? Wenn nein: Warum nicht.
Vielen Dank für Ihre Auskunft.
Ein Ex-Kleingärtner
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 16. Juni 2014 folgendes: |
Sehr geehrter Herr Ex- Kleingärtner
Info des BMF vom 28.05.2014, BMF-010203/0151-VI/6/2014 :
Gebäude stellen Grundstücke iSd § 30 EStG 1988 dar. Darunter fallen Superädifikate und Gebäude auf fremdem Grund, wenn sie im wirtschaftlichen Eigentum des Nutzungsberechtigten stehen. Dabei sind Gebäude auf fremdem Grund wie Mieterinvestitionen zu beurteilen. Diese sind nach EStR 2000 Rz 6406 idR dem Nutzungsberechtigten wirtschaftlich zuzurechnen (siehe dazu auch EStR 2000 Rz 3124 zu Mieterinvestitionen). Dies manifestiert sich im Rahmen des Kleingartengesetz auch im Ersatzanspruch für die Aufwendungen. Bei Kleingartenhäuschen ist daher idR davon auszugehen, dass dem Pächter das wirtschaftliche Eigentum am Gebäude zukommt.
Die "Übertragung" eines Kleingartengrundstückes gegen Leistung einer Ablösesumme für das Gebäude stellt daher einen § 30 EStG 1988 unterliegenden Vorgang dar; dies gilt auch wenn die Ablösezahlung vom Generalpächter geleistet wird. Dabei sind auch ortsfeste Außenanlagen (zB Strom- und eine Wasserleitung) sowie Elektro- und Wasserinstallationen vom Grundstücksbegriff erfasst (EStR 2000 Rz 6621). Die auf solche Installationen entfallenden Teile der Ablösesumme stellen daher ebenfalls eine Gegenleistung für die Grundstücksübertragung dar. Es können aber bei Regeleinkünfteermittlung (§ 30 Abs. 3 EStG 1988) die anteiligen seinerzeitigen Kosten der Elektro- und Wasserinstallation als Teil der Herstellungs- oder Anschaffungskosten berücksichtigt werden.
Hinsichtlich des Ersatzanspruches von Bäumen usw. ist dieser vom Ersatzanspruch für das Gebäude und den damit zusammenhängenden Aufwendungen (zB für Wasserinstallationen) zu unterscheiden. Die Bäume usw. sind dem Grund und Boden zuzuordnen (siehe EStR 2000 Rz 577); dieser befindet sich aber nicht im wirtschaftlichen Eigentum des Pächters und ist somit von der fraglichen Grundstücksübertragung nicht erfasst. Daher sind diese Entschädigungen nicht beachtlich.
Zusammenfassung:
1 und 2 ist mE korrekt
3 Gebäude und Ablöse Aussenanlage steuerpflichtig (sie können allerdings die tatsächlichen Anschaffungskosten inkl. anteiliger Kosten vom Kanalanschluss anstatt der pauschalen Ermittlung berücksichtigen)
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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