Immobilienertragsteuer Mietkauf - Befreiung
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10. März 2014 |
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Gast |
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5 Kommentare |
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Hallo,
wir haben im Sept. 2003 eine Mietkaufwohnung zugeteilt bekommen.
(Die Wohnung ist BJ 2002 und wurde davor 18 Monate von eine andere Familie bewohnt, die sich ein Haus gebaut hat, und die Wohnung an die Gemeinde zurückgegeben.) Im Dez. 2012 haben wir die Mietkauf-Wohnung gekauft.
Falls wir die Wohnung verkaufen möchten, bis wann müssen wir mit dem Verkauf warten, sodass wir die Befreiung vom Immobilienertragsteuer in Anspruch nehmen können? Unser Hauptwohnsitz ist seit Sept. 2003 in der Wohnung, aber die Immobilie selber haben wir erst im Dez. 2012 erworben.
Die zweijährige Hauptwohnsitz-Bestimmung ist uns klar. Aber was ist mit der Bestimmung - innerhalb der letzten zehn Jahre VOR Verkauf mindestens 5 Jahre durchgehend Hauptwohnsitz haben? Ist das in unserem Fall gültig? Entfällt dann die Besteuerung?
Danke!
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 10. März 2014 folgendes: |
Sehr geehrte Frau Sonja
Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht vor:
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Bei dieser Variante ist es egal, WANN Sie die Wohnung gekauft haben.
Beim Verkauf wird 10 Jahre in die Vergangenheit geschaut, und wenn Sie in diesem Zeitraum mindestens 5 Jahre den Hauptwohnsitz hatten! ist der Verkauf steuerfrei (Gebäude, Grund & Boden bis 1.000 M2)
mE gilt für Sie die 10/5 Befreiung.
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."
Siehe auch
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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| RA Michael Gruner schrieb am 11. März 2014 folgendes: |
Die Hauptwohnsitzbefreiung "5 Jahre in den letzten 10" würde bei Ihnen greifen. Es wird dabei nur der Hauptwohnsitz gefordert, Eigentum ist dazu nicht erforderlich.
mfG
RA Michael Gruner |
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| eigi schrieb am 21. Mai 2014 folgendes: |
Ich habe eine ähnliche Situation - wir sind seit 11 Jahre in der Wohnung: 10 Jahre Mietkauf und seit 1 Jahr ist sie in unserem Eigentum.
Ich habe die Auskunft erhalten, dass wir zumindest 2 Jahre Eigentümer sein müssen, da die Zeit 10 Jahre Mietkauf nicht angerechnet werden.
Ich bin beim Hausbauen und möchte die Wohnung verkaufen. Können sie mir weiterhelfen?
MfG
Thomas Eigner |
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 28. Mai 2014 folgendes: |
Sehr geehrter Herr Eigner
Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben (hier ist es erforderlich, dass Sie entgeltlich die Wohnung gekauft haben und Eigentümer sind) ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben (hier ist es weder eine Anschaffung noch eine Veräußerung erforderlich, mE greift diese -wenn Sie die Voraussetzungen (Hauptwohnsitz, Aufgabe, mindestens 5 Jahre durchgehend, Eigenheim oder Eigentumswohnung im Sinne § 18 (1) Z3 lit b EStG)- in Ihrem Fall)
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."
Verkauf daher mE steuerfrei;
sollte Parteienvertreter ( Notar / Rechtsanwalt, der den Verkauf abwickelt und auch die Grunderwerbsteuer berechnet und meldet) diese Ansicht nicht teilen und eine Steuer einbehalten wollen:
-) "Gutachten" / Schreiben vom Steuerberater über Steuerfreiheit einholen, der Parteienvertreter überzeugt
oder
-) Steuer einbehalten und mittels Steuererklärung die Steuer vom Finanzamt zurückholen (hier kann es allerdings zu einem Rechtsstreit mit dem Finanzamt kommen, da diese eine andere Rechtsmeinung vertreten- siehe unten).
Die Einkommensteuerrichtlinien gehen allerdings davon aus, dass die Hauptwohnsitzzeiten VOR der Anschaffung nicht relevant sind (diese Ansicht ist mE allerdings nicht durch das Gesetz gedeckt).
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 29. Mai 2014 folgendes: |
Betreffend Mietkauf und Hauptwohnsitzbefreiung:
Nach den Einkommensteuerrichtlinien Rz 6642 sollen Hauptwohnsitzzeiten vor einer Anschaffung für die Berechnung der 5-Jahres-Hauptwohnsitzbefreiung nicht relevant sein.
Diese Auslegung wird jedoch von Teilen der Literatur abgelehnt, da sie dem Wortlaut der Bestimmung nicht entspricht. Der Gesetzesbestimmung kann nicht entnommen werden, dass HWS-Zeiten vor der Anschaffung des Veräußerers nicht relevant sein sollen, da sie ja gar keinen Bezug auf eine Anschaffung nimmt.
Für weitere Fragen zum Immobiliensteuerrecht stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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