Vorsorgewohnung als Devisenauslaender
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18. Jänner 2014 |
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Gast |
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Ich bin Oesterreicher, lebe aber in China und verfuege in Oesterreich ueber keinen gesetzlichen Wohnsitz. Ich ueberlege mir nun, in Oesterreich eine Vorsorgewohnung zu kaufen, und bitte in diesem Zusammenhang um Beantwortung folgender Fragen:
- Kann ich auch als Devisenauslaender die Wohnung zum Nettopreis kaufen?
- Bin ich mangels gesetzlichen Wohnsitzes fuer die Mieteinnahmen in Oesterreich einkommenssteuerpflichtig?
- Koennen Finanzierungszinsen als Werbekosten geltend gemacht werden - falls ja, nur gegen eine allfaellige Einkommenssteuer oder auch gegen die USt auf die Miete?
- Gibt es eine gesetzliche Mindestdauer zur Vermietung der Vorsorgewohnung?
- Gibt es eine gesetzliche Behaltedauer, bevor eine Vorsorgewohnung ohne Steuernachteil verkauft werden kann?
- Sonst irgendwas Beachtenswertes in diesem Zusammenhang?
Vielen Dank und herzliche Gruesse aus Peking!
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 23. Jänner 2014 folgendes: |
Aufgrund der Tatsache dass die Wohnung in Ö liegt, ist der Ort der Leistung umsatzsteuerlich in Ö. Daher sind Sie in Ö Unternehmer und in Ö umsatzsteuerpflichtig (keine Befreiungsmöglichkeit). Mieteinnahmen Wohnung daher 10% Ust, Vorsteuerabzug
In Ö sind Sie einkommensteuerlich beschränkt steuerpflichtig (in Ö müssen Sie nur die Ö Einkommen versteuern), ob in China auch eine Steuer anfällt müssen Sie sich in China erkundigen
Zinsen für die Anschaffung der Wohnung können als Werbungskosten abgezogen werden (keine Auswirkung auf die Umsatzsteuer)
Sie müssen innerhalb von 23 Jahren nach der Anschaffung einen Gesamtüberschuss erzielt haben, sonst Liebhaberei (aufgrund der beschränkten Steuerpflicht keine großen steuerlichen Nachteile)
Wenn Sie die Wohnung steuerfrei lt. Umsatzsteuer innerhalb von 20 Jahren verkaufen, müssen sie anteilig die Vorsteuer vom Kauf zurückbezahlen.
Sie müssen innerhalb eines Monats dem Finanzamt den Beginn Ihrer Tätigkeit erklären (Formular Verf 24 oder FINON Erklärungswechsel).
Ihre Einnahmen und Ausgaben (für Ihre
Vermietung) sammeln Sie, und erstellen daraus eine Überschussrechnung.
Die Steuererklärung (E 7) muss bis Ende April des Folgejahres beim Finanzamt eingereicht werden. Wenn die Erklärung elektronisch mittels FINON übermittelt wird (seit 2003 Pflicht), erstreckt sich die Frist bis Ende Juni des Folgejahres. Sollten Sie von einem Steuerberater vertreten werden, haben Sie bis Ende des Folgejahres / Beginn des Folgejahres Zeit für Ihre Steuererklärung.
Die Steuerschuld ist ca. einem Monat nach Bescheidausstellung fällig. Sollte es zu einer Nachzahlung von mehr als 288 EUR ergeben, werden für das laufende Jahr Einkommensteuervorauszahlungen festgesetzt.
Sollten Sie Hilfe bei der steuerlichen Abwicklung in ö benötigen, steh ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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