Berechnung der ImmoEST
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06. August 2013 |
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Gast |
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Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe im November 2004 eine Eigentumswohnung gekauft. Kaufpreis von damals waren 56.000€ die ich durch Fremdfinanzierung finanziert habe. Nun möchte ich Sie verkaufen. Verkaufspreis beträgt 90.000€ jedoch sind 77.000€ an Kredit noch offen. Die Nebenkosten damals betrugen ca. 6000€.
Meine Frage ist von welchem Betrag ich die ImmoEST nun zahlen müsste?
Herzlichen Dank
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 07. August 2013 folgendes: |
Hier handelt es sich um eine Veräußerung eines vermieteten privaten NEU (Anschaffung NACH 1.4.2002) Grundstück
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn
tatsächliche Anschaffungskosten (Kaufpreis den SIE bezahlt haben) samt Nebenkosten
abzüglich Afa, die bei VuV angesetz wurde
(zuzüglich Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen soweit nicht bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem § 28 (6) EStG- Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln)
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adaptierte Anschaffungskosten
Bemessungsgrundlage (unverbindlich):
Verkaufspreis: 90.000
adaptierte Anschaffungskosten: 62.000 EUR
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28.000 EUR
ImmoEST (unverbindlich): 7.000 EUR
Wurde die Wohnung vermietet (wurde bei meinen Zahlen NICHT berücksichtigt) ??
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.
Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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