Befreiung von der Immobilienertragssteuer
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27. Juni 2013 |
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Gast |
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8 Kommentare |
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Sehr geehrte Damen und Herren!
Folgende Ausgangslage habe ich im Moment:
Im Jahr 2001 habe ich eine Eigentumswohnung erworben und bin auch seit damals durchgehend in der betreffenden Wohnung gemeldet (Hauptwohnsitz).
Jetzt (2013) habe ich sie privat weiterverkauft. Damit tritt ja eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer auf mich zu. Soweit so gut.
Allerdings ist mit dem Käufer vereinbart, dass die Wohnung zwar mit 1. August an ihn übergeht, ich aber - bis zur Fertigstellung unserer neuen Wohnung im Jänner / Februar des kommenden Jahres - noch zur Miete in "unserer" alten Wohnung wohnen bleiben kann.
Wird durch diese "Nichtaufgabe des Hauptwohnsitzes" die Befreiung von der Immobilienertragssteuer berührt, oder stimmt es, dass es eine Toleranzfrist von bis zu max. einem Jahr für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes gilt?
Ich würde mich über eine Info sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
letsdoit
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 03. Juli 2013 folgendes: |
Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."
Betreffend Aufgabe Hauptwohnsitz: Der Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung liegt darin, dass der Erlös aus der Veräußerung dem Veräußerer ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung steht.
Die Aufgabe des Hauptwohnsitzes muss in einen zeitlichen Zusammenhang zur Veräußerung stehen.
Dabei gilt es mE (siehe auch RZ 6634 EStRl) keine starre Regel, sondern die Angemessenheit ist in jedem Einzelfall zu beurteilen (in der Regel ca. 6 Monate).
In Ihrem Fall müsste man überprüfen, warum Sie so "früh" verkaufen, warum Sie nicht "früher" in die Wohnung neu einziehen,....
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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| w0815i schrieb am 07. Oktober 2013 folgendes: |
hallo,
haben im april 2003 einen Rohbau (mit restschulden von ca. 50.000,. €) von den schwiegereltern geschenkt bekommen, hatten dort von anfang jänner 2004 bis ende september 2007 und dann von juli 2012 bis september 2013 den hauptwohnsitz, ende september 2013 ist das haus verkauft worden, müssen wir ene immobilienertragssteuer bezahlen ???
danke für eventuelle auskünfte |
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 07. Oktober 2013 folgendes: |
Bezüglich ihrer Anfrage informiere ich Sie gerne wie folgt:
Als Vorfrage wäre zu klären, ob die Übertragung Ihrer Schwiegereltern aus dem Blickwinkel des Ertragsteuerrechtes tatsächlich als Schenkung zu qualifizieren ist, zumal eine Gegenleistung von Ihnen erbracht wurde (hier: Übernahme Kredit). Überwiegt der Entgeltscharakter oder der Schenkungscharakter der Übertragung (vgl. § 20 Abs 1 Z 4 EStG). Hiezu sind die Verkehrswerte gegenüberzustellen.
Gegenständlich sind die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung nicht erfüllt (5-jährige durchgehende Benützung als Hauptwohnsitz).
Gegebenenfalls könnte die Hauptwohnsitzbefreiung zum Tragen kommen. Ich gehe davon aus, dass Sie den Rohbau fertiggestellt haben. Bei Annahme einer Schenkung (vgl. oben) wäre meines Erachtens zu prüfen, ob Ihre Fertigstellungskosten (Ausbau des Rohbaus) den Verkehrswert des Rohbaus im Zeitpunkt der Übergabe überstiegen haben. Wenn dies der Fall ist, dann greift wohl die Herstellerbefreiung. Diese betrifft jedoch nur das Gebäude nicht aber den Grundanteil des Veräußerungsertrages.
Aufgrund der bescheidenen Angaben kann nicht gesagt werden, ob Immobilienertragsteuer anfällt oder nicht.
Für die Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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| Frau xyz schrieb am 20. Oktober 2013 folgendes: |
Geschätzte Experten,
mein Mann und ich haben im 12/1980 in NÖ ein Stück Baugrund um ATS 242000,-- erworben, mit Hilfe eines Bausparkredites von ATS 228000,--.
Zum Bauen fehlte uns noch das Geld. Aber als wir die nötigen Mittel zur Errichtung eines Baues hatten teilte uns die Gemeinde mit, daß unser Grundstück in Grünland rückgewidtmet wurde, - Verständigung nur am Gemeindeaushang, nicht direkt an uns. Entschädigung für den Wertverlust gab es keine.
Jetzt gäbe es die Möglichkeit, dieses Grünland um EUR 20.000,-- zu veräußern. Wie sieht es in diesem Fall mit der Immobilienertragssteuer aus?
Für eine baldige Auskunft wäre ich sehr dankbar. Mit freundlichen Grüßen, H.A. |
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| bettinka schrieb am 17. Jänner 2014 folgendes: |
wir haben eine Wohnung erworben in 2006 und durchgehend bis jetzt bewohnt.
Jetzt möchten wir die Wohnung verkaufen und wir haben beim Kauf bei Notar gemeldet, dass bezüglich Immobilienertragsteier wir Hauptwohnsitz befreit sind.
Wir haben inzw. eine Bauanzeige gemeldet, noch im Sommer, weil wir die Wohnung umbauen wollten. Begonnen haben wir mit dem Umbau, es ist nicht fertig, aber jedoch jetzt wir die Wohnung verkaufen , wie steht mit den begonnenen Umbauarbeiten.
Gestern ist vom Notar eine Meldung gekommen, dass die Immobilienertragssteuerbefreiung nicht gilt, weil wir eine Fertigsstellungsanzeige für die Bauanzeige nicht haben, und das Gesetzt vorschreibt, dass die Befreiung stattfindet nur wenn bei einer begonnenen Bauanzeige auch Fertigstellungsanzeige vorliegt.
Das scheint mir vollkommen unlogisch, umso mehr, dass wir durchgehend dort wohnten, auch wenn wir teileweise nur einen Teil der Wohnung benützt haben.
Ich habe unseren Steuerberater auch gefragt und er hat gesagt er weisz nicht von so einem Gesetzttext.
Ich ersuche Sie um eine Antwort
mfG
Melinda Chelu |
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 17. Jänner 2014 folgendes: |
Sehr geehrte Frau Chelu
Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."
In Ihrem Fall ist zu klären, warum nur ein Teil der Wohnung benutzt wurde und ob die gesamte Wohnung zwischen 2006 und 2014 ein steuerrechtlicher Hauptwohnsitz gewesen ist. Sollten die Vorraussetzungen eines Hauptwohnsitzes erfüllt sein, sollte keine Immoest anfallen
Sollte der Notar trotzdem Immoest einbehalten, können Sie diesen Umstand bei Ihrer Steuererklärung berichtigen.
Siehe auch
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort q eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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| Herr Felsberger schrieb am 19. November 2015 folgendes: |
Was bedeutet eigentlich das Toleranzjahr.
Es gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr, sowohl was die Begründung des Haupwohnsitzes für die Befreiung nach der Zweijahresregelung anbelangt, als auch für die Aufgabe des Hauptzwohnsitzes für beide Tatbestände.
Bei der 5 aus 10 Regel geht mir 1 Monat ab. Also 4 Jahre 11 Monate. |
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 22. November 2015 folgendes: |
Sehr geehrter Herr Felsberger,
Ich empfehle Ihnen mit einem Steuerberater Ihres Vertrauens Kontakt aufzunehmen. Als Spezialist für Immobilienbesteuerung kann ich Ihnen selbstverständlich auch weiterhelfen.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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