Immobilienertragsteuer
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26. Juni 2013 |
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Gast |
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3 Kommentare |
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Sehr geehrter Steuerberater,
Wir besitzen eine Wohnung seit 1997 und wollen sie jetzt verkaufen.
Die Wohnung wurde damals komplett renoviert.Rechnungen teilweise da, aber einige sind nicht auffindbar.
Der Notar vom Kaeufer moechte diese Steuer fuer uns ausrechnen und abfuehren und verlangt den alten Kaufvertrag.
1. Wir wuerden gerne wissen, ob wir die Steuer selber berechnen und abfuehren koennen?
2. Ist es moeglich einen Steuerberater, diese rechnen zu lassen, da es einige
Rechnungen fuer die Instandsetzung gibt? Kann man fuer die fehlenden Rechnungen einen Wert angeben?
3. Sollen wir den Notar vertrauen, dass die Immobilienertragsteuer richtig gerechnet wird?
Welchen Rat koennen Sie uns geben?
Vielen Dank!
Katherine
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 26. Juni 2013 folgendes: |
Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.
Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn
tatsächliche Anschaffungskosten (Kaufpreis den SIE bezahlt haben) samt Nebenkosten
abzüglich Afa, die bei VuV angesetz wurde
(zuzüglich Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen soweit nicht bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem § 28 (6) EStG- Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln)
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adaptierte Anschaffungskosten
1. Selbstabführen geht nicht, solange der Notar auch die Grunderwerbsteuer meldet und abführt (muss
dann gemeinsam mit der ImmoEst erledigt werden); Steuer selber berechnen (zur Kontrolle) geht
2. Sie können die Berechnung auch durch einen Steuerberater durchführen lassen. Dies dient allerdings nur Ihrer Kontrolle (Berechnung und Abfuhr an das Finanzamt erfolgt durch Notar)
3. Sollte die ImmoEst "falsch" berechnet und abgeführt worden sein (Notar haftet dafür), können Sie die Steuer nochimmer bei Ihrer Steuererklärung "richtigstellen"
Fehlende Rechnungen (eventuell erhalten Sie noch Kopien vom Professionisten- sollte die Belege mindestens 7 Jahre aufheben)
Wenn die Wohnung als Hauptwohnsitz (Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird...") genutzt wurde, entfällt eventuell die Steuer !!
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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| immofrage schrieb am 14. Oktober 2013 folgendes: |
Hallo,
meine Sache ist etwas kompliziert:
ich habe ein Haus im Jahr 2006 juni ca. gekauft(sehr günstig). Konnte aber erst 2008 Februar einziehen da ich das vorige Haus noch verkaufen musste und auch Förderung drauf war, weiters war das Haus auch im Desolaten Zustand und die Renovierung dauerte auch. als ich es verkauft habe bin ich in das haus was ich 2006 gekauft habe eingezogen und auch gleich HW gemeldet in 2008 Febr im Altbau. Danach habe ich aber einen Neubau dazugebaut(seperate Wohneinheit)getrennt vom Altbau.im Altbau lebten meine Eltern unentgeltlich weiter und ich im Neu errichteten Zubau. Da ich keine extra Grundstücksnummer habe sieht jetzt der Verkauf der voriges Jahr war sehr hoch aus ich aber eine komplette Wohneinheit bzw. Haus nochdazugebaut habe.Ich habe dieses Haus voriges Jahr im Sommer verkauft.mir ist eigenlich gesagt worden telefonisch beim Finanzamt das da die Hauptwohnistzbefreiung fasst und der Notar sah das auch so. Jetzt wurde mir aber gesagt dass die evtl. nicht so ist.Rechnungen zum Neubau habe ich teilweise aber nicht alles kopmlett. wird das vom Finanzamt geschätzt die Ausgaben?Im Altbau ist auch noch im EG(wohnrecht) im OG waren meine Eltern.Finanzamt meine nun ich soll einfach einen Sachverhalt schreiben und auf Hauptwohnsitzbefreiung melden.Ich habe im Selbe Jahr 2012 danch gleich ein anderes Haus gekauft und wohne jetzt da als HW.Es wäre natürlich für mich eine Katastrophe wenn ich jetzt eine Steuer zahlen müsste weil ich dieses Geld garnicht habe und in die Renovierung und Kaufes vom jetztigen Haus reingesteckt habe. ich habe 3 Kinder und bin alleinverdiener.da leider mein Stuerberater mir viel geld abgenommen hat voriges jahr ohne richtige Resultate möchte ich nicht wieder zu ihm gehen und weiss nicht ob ich selber alles vorbereiten soll oder doch einen Steuerberater hinzu ziehe? |
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 16. Oktober 2013 folgendes: |
Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."
Eine weiterte Befreiung - die Herstellerbefreiung- kommt für den Neubau eventuell in Betracht.
Man müsste sich den genauen Sachverhalt anschauen, um hier gezielt eine Auskunft zu erteilen.
Der Beginn des Fristenlaufs sollte von der Erlangung der Verfügungsgewalt infolge der Anschaffung abhängen.
Adaptierungsarbeiten im angemessenen Zeitraum sind auch zu berücksichtigen (Finanzverwaltung geht von ca. sechs Monate aus, VwGH stellt fest, dass es angemessen sein muss, keine starre Regel hinsichtlich des Zeitraumes.
Der Beginn der Hauptwohnsitzbefreiungsfrist beginnt ab dem Zeitpunkt (je nachdem welche Adaptierungsarbeiten notwendig waren) des tatsächlichen Bezuges.
siehe auch EStR 2000 Rz 6634
Siehe auch
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html
Ob Sie den Sachverhalt SELBER dem Finanzamt zur Verfügung stellen, oder durch einen sachkundigen Steuerberater bleibt IHNEN überlassen; aus meiner Erfahrung: einen Sachverhalt vom Steuerpflichtigen (der dann zur ImmoEst führt) kann schwer von einen Experten widerlegt werden (damit KEIN ImmoEst anfällt), d.h. (da es um viel Geld geht) ich würde Ihnen raten, den Sachverhalt von einem fachkundigen Experten prüfen zu lassen, der Ihnen sagt, ob eine Befreiung zusteht (und diese den Finanzamt mitteilt) oder ob eine ImmoEst zu begleichen ist.
Ein erster Ansprechpartner könnte der damalige Notar sein (der ja die Hauptwohnsitzbefreiung auch mit Ihnen teilt) oder ein fachkundiger Steuerberater / Rechtsanwalt / Notar.
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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